Ecco come si licenzia l’ amministratore

Di Augusto Cirla su Il sole 24 ore

La legge è chiara nello stabilire che quando i condòmini sono più di quattro l’assemblea deve nominare l’amministratore, cioè una figura che, indipendentemente dai compiti attribuitigli dalla legge, è costantemente chiamato a impartire un gran numero di direttive per garantire ai propri amministrati un pacifico godimento dei beni comuni. L’amministratore è colui che, proprio per gli enormi cambiamenti e per l’indiscutibile espansione che ha subito nell’ultimo ventennio il fenomeno del condominio, deve oggi affrontare una serie di problematiche per la cui soluzione sono richieste specifiche conoscenze tecniche e giuridiche.

Come si licenzia l’amministratore di condominio

All’amministratore è richiesto di organizzare al meglio gli interventi di professionisti e di tecnici che, seguendo le sue direttive, possano risolvere i più svariati problemi che si presentano in condominio: da quelli della contabilità, a cui egli può direttamente provvedere, a quelli dei rapporti di lavoro con dipendenti, degli appalti per le manutenzioni, dei contratti con i fornitori e, non da ultimo, delle responsabilità verso i condomini e verso i terzi. Quello che certamente gli si richiede è di compiere il suo incarico con diligenza, perizia, correttezza e buona fede.

Il compito di nominare l’amministratore è riservato all’assemblea. La relativa delibera deve essere assunta con la maggioranza dei voti degli intervenuti all’assemblea (comunque non inferiore al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Allo scadere del termine annuale l’amministratore può essere confermato nella sua carica. La conferma costituisce in ogni caso una nuova nomina e necessita quindi della stessa maggioranza occorrente per la prima nomina. Se l’assemblea non è in grado di provvedere, può essere richiesto l’intervento dell’Autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo condomino. Trattasi di un intervento che assume quindi carattere sussidiario e residuale rispetto al potere-dovere dell’assemblea dei condomini di decidere.

Con le stesse maggioranze con cui si procede alla nomina, l’assemblea può deliberare, in qualsiasi momento e senza particolari formule, di revocare l’amministratore pur in assenza di giusta causa: tanto serve per nominarlo e tanto ci vuole per revocarlo dall’incarico, qualora, a giudizio dei condomini, non abbia diligentemente svolto i compiti che la legge gli affida oppure che l’assemblea gli abbia conferito. Qualora non si raggiunga la maggioranza, ci pensa il giudice, nel caso in cui per due anni non abbia sottoposto al vaglio dei condomini il conto della gestione oppure si sia astenuto dall’infornare l’assemblea di avere ricevuto un qualsiasi atto giudiziario o un provvedimento con contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.

Scatta la revoca anche in presenza di fondati sospetti di gravi irregolarità nel suo modo di operare. È grave ad esempio l’avere omesso di pagare i fornitori del condominio, pur avendo ricevuto la provvista finanziaria dai condomini per poterlo fare; ancor più grave è il presentare rendiconti incompleti o falsati, oppure, e la censura è totale, il versare quote condominiali e fondi di riserva sul proprio conto corrente anziché su quello del condominio.

Sulla revoca decide il Tribunale del luogo ove è sito l’edificio condominiale dopo aver sentito le ragioni dell’amministratore, il quale ha comunque il diritto di pretendere il pagamento del proprio compenso per tutto il periodo in cui ha effettivamente ricoperto la carica. Quando la revoca è priva di giusta causa, il compenso è eventualmente dovuto per il periodo residuo di durata dell’incarico, a titolo di risarcimento del danno per l’ingiustificato venir meno del guadagno che la prosecuzione del mandato gli avrebbe invece procurato.

Una volta cessato l’incarico, tutta la documentazione condominiale deve essere consegnata al nuovo amministratore affinché egli possa senza difficoltà continuare a gestire il condominio. Ciò deve avvenire indipendentemente da possibili pretese anche economiche che l’amministratore ritenga pur fondatamente di vantare nei confronti dei condomini.

Le norme a tutela della privacy, infine, escludono che l’amministratore uscente possa trattenere presso di sé le copie dei documenti riconsegnati: essendo cessato dall’incarico e venuta quindi meno la ragione per cui gli era consentito di trattare i dati personali dei condomini, riprende pieno vigore la disciplina diretta a garantire la sfera personale e la riservatezza dei condomini.