Cedolare secca, contratto di locazione

Cedolare secca, il vantaggio fiscale va valutato caso per caso.

Premessa – L’art.3 del D.Lgs. 23/2011 ha introdotto il regime della cosiddetta cedolare secca sugli affitti delle abitazioni concesse in locazione ; tale opzione prevede l’applicazione di un’imposta di natura sostitutiva:

• dell’IRPEF;
• delle addizionali IRPEF regionali e comunali e
• delle imposte di registro e di bollo.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti delle cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Il ricorso a tale regime sostitutivo, secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza,non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF. Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).

In pratica il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Osservazioni – Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; per cui seppur le condizioni di accesso sembrano in via generale ed in ogni caso convenienti rispetto alla normale tassazione IRPEF, sarebbe invece opportuno prima dell’esercizio dell’opzione, valutare singolarmente il proprio caso alla luce delle diverse conseguenze e quindi operare una scelta in base ad elementi che esulino dal semplice confronto tra le aliquote.

Prendiamo ad esempio il caso delle detrazioni collegate alle spese sostenute per interventi di ristrutturazione o di efficientamento energetico, il bonus fiscale derivante da tali agevolazioni opera , sulla base di rate annuali e fino a copertura dell’imposta lorda IRPEF dovuta; la parte in eccesso non può essere portata nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo; ricorrendo alla cedolare secca, la parte di reddito sottoposta a tale regime, va ed erodere l’ammontare totale sul quale trovano applicazione le aliquote progressive, di conseguenza si va ad abbassare l’imposta sulla quale portare in diminuzione l’importo delle rate annuali portate in detrazione, la cui eccedenza rispetto all’imposta dovuta va persa.

Base imponibile – La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. Dal 2014 è prevista un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della Legge n. 431 del 1998) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del Decreto Legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. L’aliquota agevolata trova applicazione anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della Legge 24 febbraio 1992, n. 225.

Chi esercita l’opzione – Il locatore dell’immobile, persona fisica privata in forza di un diritto di proprietà o di altro diritto reale, è l’unico soggetto a cui spetta la scelta per l’applicazione del regime sostitutivo; il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto con il modello RLI e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.
Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. È sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
Se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate la relativa opzione.

L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione cioè contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno in cui ad esempio possono rientrare le locazioni di case vacanze, salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

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