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Bed & breakfast, è vietato solo dal regolamento contrattuale

Bed and Breakfast

Non ci possono essere limiti alla realizzazione dibed & breakfast all’ interno degli edifici in condominio: l’unico divieto può essere disposto da un regolamento approvato da tutti i condomini all’atto della firma del rogito – ossia con l’acquisto dell’appartamento – e, quindi, all’unanimità (è il cosiddetto regolamento contrattuale). Diversamente, l’attività di B&b deve intendersi completamente liberalizzata e non c’è bisogno di chiedere alcuna autorizzazione agli altri proprietari dello stesso palazzo.

Non è tutto: il divieto contenuto nel regolamento condominiale deve essere esplicito, ossia riferirsi espressamente ai B&b. Non è quindi sufficiente appellarsi alla clausola che vieta di dare agli appartamenti destinazioni d’uso diverse da quella abitativa: il bed & breakfast, infatti, implica una fruizione comunque di carattere “para-familiare” dei locali, anche quando sono gestiti da un’impresa commerciale. Il che significa che il bed & breakfast non altera la destinazione d’uso dell’appartamento e può rimanere anche accatastato come civile abitazione. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma in una recente sentenza [1].

Continua la serie di sentenze che proclamano la totale autonomia dei proprietari di appartamenti in condominio di realizzare un bed & breakfast senza bisogno di chiedere il permesso all’ assemblea: dopo le pronunce del tribunale di Verona, del tribunale di Milano, della Cassazione e l’importante precisazione del Tar Lazio secondo cui non si può imporre a B&b e ad affittacamere la chiusura dell’attività per determinati giorni dell’anno o il rispetto di limiti dimensionali come ilnumero di camere (perché sarebbe come limitare l’esercizio dell’attività economica commerciale, che invece è libera nel nostro ordinamento), ora arriva il tribunale della capitale a chiarire ancora una volta che nessun regolamento condominiale può vietare di aprire un B&b in appartamento. Lo può fare solo il regolamento contrattuale, quello cioè firmato da tutti i condomini davanti al notaio all’atto dell’acquisto dell’appartamento e sempre purché la clausola faccia specifico riferimento ai bed & breakfast e non, genericamente, ad attività incompatibili con la destinazione abitativa dell’immobile.

In sintesi, solo il regolamento condominiale di natura contrattualepuò proibire l’apertura di un bed & breakfast nell’edificio. E deve farlo in modo esplicito: il divieto non può essere ricavato in via analogica come nel caso in cui la clausola vieti le case-alloggio; se invece il regolamento proibisce l’attività di «affittacamere» allora il divieto si può estendere anche al bed & breakfast.

È stata del resto la stessa Corte Costituzionale ad assimilare il B&b all’appartamento di civile abitazione in quanto non comporta un cambio di destinazione d’uso dell’immobile [2].

Insomma l’apertura del b&b negli appartamenti in condominio non richiede l’approvazione degli altri condomini.

Se il condomino ha esercitato l’attività di B&b senza presentare le dovute comunicazioni all’amministratore può andare incontro a sanzioni amministrative, ma non per questo l’esercizio diventa illegittimo.

[1] Trib. Roma, sent. n. 4419/16.

[2] C. Cost. sent. n. 369/08.

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