La proprietà condominiale non si presume

La proprietà condominiale non si presume anche se il garage è sorto sul suolo comune dopo l’edificio

erve sempre un titolo per dimostrare la titolarità “collettiva” dell’immobile, che non può essere desunta dall’articolo 1117 Cc

No all’inclusione del manufatto nel condominio anche se la struttura autonoma è stato costruito dopo lo stabile condominiale e utilizza i servizi comuni. L’originaria appartenenza allo stesso proprietario dell’unico terreno su cui in tempi diversi sono stati costruiti l’edificio condominiale e il fabbricato distinto, non vuol dire automaticamente che il secondo appartenga al primo. Lo ha sancito la Corte di cassazione con la sentenza 9105 del 15 aprile 2013.

Il caso

Il proprietario di due unità immobiliari ubicate in un basso fabbricato posto all’interno del cortile di uno stabile condominiale, ha chiesto fosse riconosciuta l’estraneità al condominio sia in base all’atto di divisione che aveva frazionato l’originaria proprietà unica, sia sulla scorta del regolamento contrattuale che ne era scaturito, impugnando davanti al tribunale di Torino la delibera dell’assemblea condominiale, approvata a maggioranza, che aveva imputato a tali fondi una parte delle spese sostenute per due annualità. Di contro, il condominio ha dedotto che gli immobili in questione, due autorimesse, non erano stati inclusi tra le unità facenti parte del condominio perché all’epoca di redazione del regolamento essi costituivano un unico locale, che solo successivamente il proprietario aveva trasformato e suddiviso in due unità abitative, allacciandole alle fognature condominiali e ai servizi comuni di acqua, energia elettrica e antenna tv, creando un passaggio attraverso l’androne comune. Per questo, secondo il condominio, le unità ne facevano parte.

Per la seconda sezione civile è erronea la decisione della Corte territoriale di ritenere incluso il fabbricato di proprietà, fisicamente separato e autonomo rispetto al fabbricato condominiale, nel condominio, da una premessa di fatto, ossia che la proprietà sorge sul cortile del condominio, e da un giudizio tecnico, ossia che essa è stato costruita dopo l’edificio condominiale. Insomma, per Piazza Cavour, gli accertamenti del Ctu effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, non sono esatti in rapporto alla corretta interpretazione dell’articolo 1117 Cc: «In base a detta norma, l’estensione della proprietà condominiale a edifici separati e autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come a esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito». Quindi, «la presunzione ex articolo 1117 Cc di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale. L’originaria appartenenza al medesimo proprietario dell’unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l’edificio condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest’ultimo come parte del condominio stesso, se ciò non risulta dal relativo titolo di provenienza». Pertanto, non essendo stato esplicitato tale riscontro, la sentenza impugnata non resiste alle critiche mosse, e va rinviato alla Corte torinese il nuovo giudizio.
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