Amministratore di condominio, parti comuni e azione di riven

Amministratore di condominio, parti comuni e azione di rivendica

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

L’amministratore di condominio può agire in giudizio per la rivendica delle parti comuni, arbitrariamente sottratte da un condomino o da un terzo, senza essere autorizzato dall’assemblea condominiale?

In sostanza, l’azione di rivendicazione (art. 949 c.c.) rientra nel novero dei così detti atti conservativi oppure no?

Alla domanda ha dato risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 40 dell’8 gennaio 2015.

Il caso: una condomina, nell’esecuzione di interventi di manutenzione della propria unità immobiliare, si appropriava di una parte del vano scale comune; l’amministratore agiva in giudizio per sentire dichiarata l’illegittimità di quell’azione e di conseguenza ottenere la così detta remissione in pristino dello stato dei luoghi. (Con la delibera della maggioranza l’amministratore può agire per rivendicare la proprietà di una parte comune)

Le sentenze, tanto quella di primo quanto quella di appello, erano favorevoli al condominio: le modificazioni andavano eliminate e bisognava tornare alla situazione originaria.

Da qui il ricorso in Cassazione della condomina, che, tre le altre cose, lamentava la carenza di legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio

Attribuzioni ad agire in giudizio dell’amministratore di condominio

Esiste una norma, il primo comma dell’art. 1131 c.c., a mente del quale l’amministratore, nel rispetto delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 c.c. – o di quelle maggiori assegnategli dall’assemblea e/o dal regolamento – può agire in giudizio a tutela degli interessi del condominio.
Un condomino non rispetta il regolamento condominiale? E’ legittima l’azione giudiziaria autonoma (cfr. art. 1130 n. 2 c.c.).

Il condomino non paga le quote condominiali? L’amministratore può (ed in taluni casi deve, cfr. art. 1129 c.c.) agire in giudizio per recuperarle (art. 1130 n. 3 c.c.).
C’è un problema legato agli adempimenti fiscali? Idem (art. 1130 n. 5 c.c.).

Insomma in tutti i casi indicati dall’art. 1130 c.c., l’amministratore può agire in giudizio senza il preventivo consenso dell’assemblea.

L’art. 1130 n. 4 c.c. menziona gli atti conservativi. Che cosa deve intendersi con questa locuzione?

La Cassazione ci ricorda che con il rimando a questo concetto, il Legislatore “ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile”. (Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).

Atti conservativi. Nozione elaborata dalla dottrina e della giurisprudenza: contenuto e limiti.

Tra le azioni giudiziali conservative è riconducibile l’azione di rivendica?

Ricordiamo che con questa particolare azione (art. 948 c.c.) ci si riferisce a quella causa volta ad ottenere una statuizione sulla proprietà d’un bene di cui altri si sono impossessati. Si tratta di una delle così dette azioni reali, ossia di un’azione a difesa della proprietà.

In questo contesto, dice la Cassazione, “le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, primo comma, cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 dello stesso codice (Cass., Sez. II, 3 aprile 2003, n. 5147; Cass., Sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3044)” (Cass. 8 gennaio 2014 n. 40).

Nel caso di specie l’azione era comunque regolare essendo stato l’amministratore debitamente autorizzato con delibera assembleare.
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