Modalità di utilizzo dei beni e servizi condominiali

Modalità di utilizzo dei servizi condominiali
L’uso dei beni e dei servizi condominiali deve avvenire entro determinati limiti ma non può essere negato; gli eccessi, in entrambi i casi, sono illegittimi.

In materia di misura e modalità d’uso dei servizi in condominio, il codice di procedura civile pone una riserva di competenza esclusiva del giudice di pace.

E’ chiaro sul punto l’art. 7, terzo comma, del codice di proceduta civile, a mente del quale il giudice di pace:

È competente qualunque ne sia il valore: […] per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case; […].

Che cosa significa esattamente misura e modalità d’uso dei servizi di condominio di case?

Modalità di utilizzo dei beni e servizi condominiali

Secondo la Cassazione, chiamata a dare un significato immediatamente percepibile alle norme succitate, in tema di controversie tra condomini, devono intendersi per cause relative alle modalità d’uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini (così Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).

In questo contesto, ad esempio, è stato affermato che in materia di condominio negli edifici, l’assicurare cavi elettrici ai muri comuni condominiali e l’istallare sui muri stessi o su tetti o su terrazze pure comuni centraline elettroniche ed antenne Tv configura una modalità di uso legittima di detti beni.

Ciò in quanto la controversia nella quale si discuta della legittimità o meno di tale forma di utilizzazione, perché contraria ad una espressa esclusione posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare ovvero perché incompatibile con l’esercizio da parte degli altri condomini di loro concorrenti, concerne non il diritto di comproprietà o il diritto di esercitarne in generale le relative facoltà, ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo, a seconda della contestazione sollevata, della particolare facoltà di utilizzare in tal guisa i beni comuni e rientra, pertanto, nella competenza per materia del Giudice di Pace ai sensi dell’art. 7 c.p.c. (Trib. Reggio Calabria 20 dicembre 2012, fonte Redazione Giuffrè 2013).

Legittimazione a far causa

Con le locuzioni legittimazione attiva e passiva si fa riferimento alle persone legittimate ad attivare una causa o a resistere in essa.

Nel caso delle modalità d’uso dei servizi di condomini di case la situazione è leggermente differente.

Come ha fatto notare la Suprema Corte di Cassazione, infatti, tra le cause previste dall’art. 7 c.p.c., comma 3, n. 2, inerenti alle modalità di uso dei servizi e dei beni condominiali, non devono essere annoverate solo quelle che scaturiscono dal rapporto di condominio inteso in senso proprio, e cioè quelle che insorgano tra il condominio ed i singoli condomini, ovvero fra i condomini.

ma bensì anche quelle, con identico oggetto, che vengono ad interessare soggetti diversi dai partecipanti alla collettività condominiale e, pur tuttavia, legittimati, per altro titolo (quale, ad esempio, la locazione di unità immobiliari comprese nello stabile in condominio ovvero l’esercizio di diritti di servitù sulle aree di pertinenza condominiale, come nella specie), all’uso delle parti comuni di questo e dei servizi ad esso relativi.

Diritto del condominio e dei condomini di agire direttamente

In quest’ottica, in proposito, nella giurisprudenza di questa Corte (v., ad es., Cass. n. 2950 del 1967 e Cass. n. 3600 del 1991) non si è dubitato del diritto del condominio e dei condomini di agire direttamente, ed anche unicamente, nei confronti del conduttore di unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale per far dichiarare illegittimo e per far cessare l’uso delle cose comuni che lo stesso pretenda di esercitare in modo non conforme alle prescrizioni di cui all’art. 1102 c.c. o al regolamento del condominio.

Alla stregua di questo principio, pertanto, si deve ritenere che anche le vertenze instaurate con l’esperimento dell’azione in discorso nei confronti del conduttore o di altro titolare di diritti il cui esercizio implichi il coinvolgimento del bene condominiale risultano attenere, sotto il profilo oggettivo, alla gestione dei servizi e dei beni condominiali (Cass. 21 febbraio 2012 n. 2483).