Prime osservazioni sulle nuove norme sottotetti

Il mio amico Dario Hueller Scrive……….

1.La nozione di sottotetto esistente (prima parte)
Il punto più discusso e controverso della legge n. 15/1996 era, come è noto, la nozione di <<sottotetto esistente>>, in base alla quale il sottotetto poteva essere recuperato a fini abitativi se esisteva al momento di presentazione della domanda di permesso di costruire o della denuncia di inizio attività finalizzate al recupero medesimo. Rispetto a questa impostazione fondamentale, la nuova legge afferma, in prima battuta, che il recupero dei sottotetti è consentito negli edifici esistenti al 31 dicembre 2005 (data di riferimento scelta per l’esistenza) ma è vero anche che, cinque righe più in là, la nuova legge afferma, in seconda battuta, che il recupero dei sottotetti è ammesso anche negli edifici non ancora esistenti al 31 dicembre 2005, e che verranno in esistenza dopo questo termine, alla condizione che siano decorsi almeno cinque anni dal conseguimento dell’agibilità. Ancora una volta, il recupero dei sottotetti esistenti e il <<premio volumetrico>> per le nuove costruzioni, un premio volumetrico non teorico ma certo e garantito, si fondono inestricabilmente. Come prima, e nient’affatto diversamente da prima, tutti gli edifici, senza nessuna esclusione quanto alla loro esistenza, potranno, potranno pacificamente usufruire del recupero dei sottotetti. Con la differenza, certo, che per gli edifici che verranno in esistenza dopo il 31 dicembre 2005, e fatta salva la disciplina transitoria che vedremo dopo, bisognerà aspettare almeno cinque anni dall’agibilità.
Se, però, l’impostazione fondamentale della disciplina del recupero dei sottotetti, come abbiamo cercato di argomentare, non viene modificata sostanzialmente dalla nuova legge, e se recupero dei sottotetti esistenti (a una certa data) e recupero dei sottotetti inesistenti (a quella stessa data) continuano a coesistere, come coesistono, sarebbe forse stato meglio trovare una soluzione legislativa meno ipocrita e più coerente con le aspettative degli operatori e con lo svolgimento concreto dell’attività edilizia, dicendo semplicemente che la realizzazione di sottotetti abitabili, con le caratteristiche previste dalla legge, è sempre consentita in deroga agli indici degli strumenti urbanistici, riducendo ad un’unica e sola, e onnicomprensiva, fattispecie, quella del <<premio volumetrico>>, i diversi casi che la nuova legge vuole regolamentare cerca disperatamente di tenere separati. Una volta che il legislatore regionale ha preso, nella sua piena sovranità, la decisione che, ai fini del risparmio della risorsa territorio, scarsa e irriproducibile, debbano essere utilizzati per la residenza anche i piani sottotetto di tutti gli edifici, esistenti e che verranno in esistenza, la soluzione legislativa più semplice e più coerente rispetto all’obbiettivo sarebbe stata senza dubbio quella di consentire anche per le nuove costruzioni fin da subito, nel permesso di costruire o nella DIA originari e di partenza, la realizzazione di un piano sottotetto abitabile. In questo senso, il differimento di cinque anni, o anche di cinque mesi, non è facilmente comprensibile, e rischia di essere percepito come il classico “bastone tra le ruote”, ma rischia anche, scomparso di scena l’operatore iniziale, di dare vita a un contenzioso senza fine tra i diversi proprietari e a soluzioni architettoniche fantasiose e discutibili, non meno di quelli che abbiamo conosciuto in questi ultimi anni.
Nella parte che dedica alla nozione di <<esistenza>>, la legge ha infine una sorta di disciplina transitoria, che mette a posto, e molto giustamente, il passato, ripristinando la possibilità di recuperare o realizzare i sottotetti per chi, in questi dieci mesi di passione, se l’è vista negata, o ha temuto di vedersela negata per sempre, dalle inaspettate disposizioni della legge n. 12/2005. Vengono infatti considerati esistenti, ai fini del recupero dei sottotetti, non soltanto gli edifici effettivamente esistenti al 31 dicembre 2005 o di DIA presentate entro il 1° dicembre 2005 (con il che il legislatore regionale dice, tra l’altro, che la conformità della DIA deve esserci non solo al momento della presentazione, ma anche allo spirare dei trenta giorni assegnati al Comune per esercitare il suo potere di diffida). Insomma, per questi edifici si potrà recuperare ad uso abitativo il piano sottotetto come per tutti gli edifici, ma, al pari di quelli già esistenti al 31 dicembre 2005, non si dovrà attendere che trascorrano cinque anni dall’agibilità.
Dalla legge è sparito, e di questo non ringrazieremo mai abbastanza la buona sorte, l’elenco sconfinato di condizioni soggettive (la badante, un bambino, la promessa del matrimonio, ecc.) che, nella proposta della Giunta regionale dello scorso anno, avrebbe consentito di recuperare i sottotetti senza attendere i cinque anni nel caso di nuove costruzioni, e che tutte le persone dotate di buon senso hanno valutato istantaneamente come demenziale e inapplicabile.
La legge ha invece innovato le norme previdenti precisando che il recupero dei sottotetti ha come condizione oggettiva che l’edificio sia destinato a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento complessiva, superando la precedente, e generica, formulazione di edificio destinato <<in tutto o in parte a residenza>>. Sul punto, però, il problema è che questa condizione oggettiva è più facile da enunciare che da verificare. Per le nuove costruzioni, in questo caso, i problemi sono forse minori, ma nelle costruzioni esistenti non sarà facile, per chi se ne deve assumere la responsabilità, accertare effettivamente le destinazioni d’uso in atto, e soprattutto accertare se le destinazioni d’uso in atto sono legittime o no, che non è questione irrilevante. La formulazione della norma, comunque, sembra escludere che il venticinque per cento destinato a residenza, accertato inizialmente, debba sussistere per sempre. Curioso è però che il legislatore faccia il pignolo su questa condizione oggettiva iniziale dell’edificio e poi consenta comunque di mutare la destinazione d’uso dei sottotetti recuperati all’uso abitativo decorsi dieci anni dal conseguimento, da parte di essi, dell’agibilità. Anzi, più che curioso è una vera e propria contraddizione con il fine conclamato delle norme che è quello (testuali parole) di promuovere <<il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti>>. Si vede che, nello scrivere la legge, il legislatore ha cambiato idea. In realtà, non sarà facile destinare i sottotetti ad altri usi, per il semplice fatto che i requisiti che i sottotetti devono possedere, secondo la legge, per essere abitabili e agibili, in deroga alle norme ordinarie, non sono gli stessi che, in conformità invece alle norme ordinarie, sono richiesti obbligatoriamente, e senza possibilità di deroga, per altri e diversi utilizzi.

Settimana prossima parleremo del sistema delle deroghe (continua).