Amministratore condominiale, quali requisiti?

Cari amici,

Anzitutto vi informo che la conciliazione obbligatoria, per ciò che riguarda le liti condominiali, slitterà di un anno.

Il cosiddetto decreto milleproroghe, infatti, all’ articolo 2, comma 16-decies prevede la proroga di dodici mesi (quindi al 20 marzo 2012); il termine di entrata in vigore della disciplina in materia di mediazione obbligatoria, attualmente fissato al 20 marzo 2011 dall’articolo 24, comma 1, del decreto legislativo n. 28 del 2010, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali per le sole controversie in materia di condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti.

Però la conciliazione è sempre possibile, anche se non obbligatoria, ed io vi consiglio di intraprendere questa strada prima di iniziare delle azioni legali, poichè essa (la mediazione civile), è più facile, veloce ed economica.

Inoltre, vi informo che la riforma delle norme civili riguardanti il condominio è passata all’ esame del senato, e potrebbe diventare legge senza che ce ne accorgiamo; ossia mentre tutta la società è impegnata in altri problemi ritenuti più gravi e urgenti.

Se queste proposte di legge saranno approvate, probabilmente il potere politico degli amministratori aumenterà; per questo motivo ci sarà ancora più bisogno della Community AziendaCondomìnio.

A questo riguardo, ultimamente ho partecipato ad una discussione interessante in cui ho avuto modo di discutere dei nostri progetti.

Per finire, vi ricordo che le comunità residenziali hanno gli amministratori di condominio che si meritano.

La Community AziendaCondomìnio può aiutare i residenti ad organizzarsi per fare i propri interessi solo se i residenti hanno voglia di organizzarsi.

Arrivederci, ….e buona fortuna!

Antonio Azzaretto

ll Sole 24 ore

di Saverio Fossati 26 Gennaio 2011 IL SOLE 24 ORE
Via libera del Senato al disegno di legge di riforma del condominio. L’Assemblea di Palazzo Madama ha approvato il testo per alzata di mano con i voti favorevoli di Pdl, Lega e Pd, mentre si sono astenuti i senatori dell’Idv e del terzo polo (Fli, Udc, Api e Mpa). Il provvedimento passa ora all’esame della Camera. Tra i punti principali della riforma c’é il rafforzamento del ruolo dell’amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C’é poi l’obbligo per gli amministratori di iscriversi ad un elenco presso le Camere di commercio. La riforma punta a ridurre l’elevato grado di litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione.

Rivoluzione delle regole per oltre 10 milioni di condomìni

Per oltre dieci milioni di condomìni presenti in Italia, nei quali vive quasi metà delle famiglie italiane e che ogni anno movimentano 15,6 miliardi di spese, si avvicina una rivoluzione delle regole.
Condomini potranno chiedere all’amministratore la prestazione di una garanzia
La riforma andrà a incidere profondamente sulla vita quotidiana: dal ruolo e dalle garanzie dell’amministratore ai crediti dei fornitori, dal recupero dei soldi dei condomini in arretrato alla dismissione dei beni comuni. «La discussione in aula potrebbe essere anche breve, data la sostanziale unanimità riscontrata in commissione» dice il relatore Franco Mugnai. Le critiche non sono mancate e resta pendente, alla Camera, una riforma Presentato da Lino Duilio con notevoli differenze, tra le quali il riconoscimento della personalità giuridica, che in commissione Giustizia è stata bocciata, ma la discussione alla Camera potrebbe migliorare qualche parte della riforma che lascia perplessi gli operatori.

Una cosa è certa: se la riforma fosse già stata approvata, probabilmente non si sarebbe verificata la vicenda della fuga con la cassa di un amministratore milanese, pochi mesi fa, che ha lasciato 8 milioni di euro di debiti tra fornitori non pagati e tasse condominiali a duemila famiglie. Uno dei punti cardine della riforma è infatti la possibilità, da parte dei condomini, di chiedere all’amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile. Proprio alla Camera (o già in aula al Senato) questa facoltà potrebbe diventare un obbligo dell’amministratore, con adeguati strumenti finanziari per consentire ai professionisti di fornire garanzie senza venire soffocati dai relativi costi.

I punti qualificanti della riforma

I punti qualificanti della riforma sono, in sostanza, una maggiore responsabilizzazione dell’amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni. Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della “sostituzione”, da approvare con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La “sostituzione” sarà possibile quando sarà cessata l’utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l’interesse comune. In questo caso l’assemblea viene convocata almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all’amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.
Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all’assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie. I condomini morosi verranno subito “attaccati” dall’amministratore, che non potrà attendere più di quattro mesi per agire (e risponde dei danni per il ritardo): potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e sospendere l’erogazione dei servizi condominiali al moroso.
Aumenteranno, quindi, i poteri e le responsabilità dell’amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l’obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. In particolare, dovranno essere indicate le somme incassate e pagate nell’esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione. A pena di revoca, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).

L’assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti -Da ultimo, l’assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti e tutti gli interessati (condomini, inquilini e fornitori) potranno visionare la contabilità. Del resto, a corollario delle nuove responsabilità, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio, dove verranno annotati anche tutti gli stabili amministrati; sarà così possibile raccogliere informazioni dai “clienti” sulle capacità dei professionisti che si propongono ai nuovi condomìni.