La figura del rappresentante del condominio in supercondominio è disposta nell’ art. 67 Disp Att. terzo e quarto comma del Codice Civile che recita quanto segue:
Art. 67 disp. att. terzo e quarto comma C.C.
Nei casi di cui all’ articolo 1117-bis C.C., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’ articolo 1136 C.C. quinto comma, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’ amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L’ amministratore riferisce in assemblea.
Elementi caratteristici del rappresentante in supercondominio
Dal disposto dell’ art. 67 disp. att. si desumono i seguenti elementi caratteristici:
Il rappresentante in supercondominio ha poteri solo per quanto attiene la gestione ordinaria e per la nomina e la revoca dell’ amministratore. (Infatti, la Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 867 del 27 maggio 2021 ha stabilito che l’amministratore del supercondominio può essere revocato dall’assemblea dei rappresentanti).
Questi poteri di ordinaria amministrazione sono qualificati più precisamente all’ art. 1135 del codice civile, e sono i seguenti:
a) Conferma, nomina e revoca dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
b) Approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
c) Approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione.
Gestione straordinaria del supercondominio
Il rappresentante in supercondominio non ha poteri per quanto attiene la gestione straordinaria, identificata al 4 punto dell’ art. 1135 del codice civile.
Pertanto, in caso di gestione straordinaria, l’ assemblea dei rappresentanti in supercondominio non avrà potere di deliberare in merito, e l’ amministratore dovrà convocare in proprio tutti i condòmini del supercondominio.
Assemblea dei rappresentanti dei condominii
Questa norma ha creato un nuovo istituto legale denominato “assemblea dei rappresentanti dei condominii” che ha facoltà di decidere in proprio, per conto dei condominii rappresentati.
L’ assemblea dei rappresentanti dei condominii, in assenza di disposizioni specifiche, delibera con le regole formali disposte dall’ art. 1136 del codice civile.
Ciò vuol dire in moltissimi casi l’ impossibilità di esprimere una maggioranza, poichè ogni rappresentante vota con il peso di tutti i millesimi del condominio che rappresenta.
In caso di supercondominio formato da comunità residenziali di diverse dimensioni, in cui un condominio rappresenti più del 50% dei millesimi, si avrebbe soltanto la possibilità di deliberare all’ unanimità.
Poteri e responsabilità del rappresentante in supercondominio
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’ amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.
Infatti, il rappresentante agisce a nome e per conto del condominio che rappresenta, secondo le regole del mandato con rappresentanza.
Pertanto il mandante conferisce il potere di rappresentanza; si intende che gli effetti dell’atto (l’ approvazione del rendiconto) produrrà direttamente le conseguenze nella sfera giuridica del condominio, senza necessità di un nuovo atto di volontà (una nuova votazione da parte del condominio rappresentato).
Ai sensi dell’ art. 1710 C.C. Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa sarà valutata con minor rigore.
Invece, l’ art. 1176 al secondo comma dispone che nell’ adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza dovrà valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.
Compiti assegnati al rappresentante in supercondominio
I compiti assegnati al rappresentante in supercondominio derivano dall’ articolo 1135 del codice civile, e sono i seguenti:
- Confermare (… o non confermare) l’ amministratore e la sua “eventuale” retribuzione.
- Approvare (… o non approvare) il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini.
- Approvare (… o non approvare) il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione.
E’ noto che Il rendiconto condominiale deve essere predisposto con delle caratteristiche contabili conformi alla legge, le quali possono essere comprese soltanto da chi ha una cultura professionale specifica.
Pertanto, si presume che il condominio sceglierà un rappresentante che sia in grado di prendere la decisione di approvare o di non approvare il rendiconto in nome e per conto del condominio rappresentato.
Precauzioni consigliate al rappresentante in supercondominio
Tenendo conto delle disposizioni dell’ art. 1176, il quale dispone che nell’ adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata, pertanto chi scrive ritiene che:
- In caso il rappresentante abbia delle competenze amministrative specifiche riconosciute sul mercato, è opportuno che prima di votare il rendiconto del supercondominio si sia procurato dei documenti idonei, che dimostrino come egli abbia svolto il compito affidato con la minima competenza che la propria professionalità riconosciuta richiede.
- In caso il rappresentante non abbia delle conoscenze specifiche (ossia abbia una cultura totalmente diversa da quella necessaria per comprendere le questioni amministrative), a mio giudizio è opportuno che egli, ai sensi dell’ art. 1710 C.C. secondo comma, renda noto al mandante (ossia al condominio) le circostanze sopravvenute (ossia la consapevolezza della propria inadeguatezza a portare a termine il mandato ricevuto) che determinano la revoca del mandato.
Come nominare un nuovo amministratore di supercondominio?
Un giorno un gruppetto di condomini si ritrovano stanchi di chi amministra il teleriscaldamento.
Vogliono cambiare l’ amministratore! Sono decenni che lo stesso amministratore gestisce l’ impianto di riscaldamento che serve decine di palazzi.
In ognuno dei palazzi vive una comunità residenziale.
Ogni palazzo è governato da un amministratore diverso.
Il gruppetto di condomini è affranto: E’ IMPOSSIBILE! NON CE LA FAREMO MAI!
Pertanto che si fa?
Anzitutto, a mio giudizio bisogna cambiare atteggiamento: NON C’E’ NULLA DI IMPOSSIBILE. …leggi tutto.
Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.
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Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.
Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.
Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.
Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.
Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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