I volumi tecnici sono del condominio o del condomino?

Se gli atti non dicono nulla, solamente la loro destinazione può dare risposta.

In tema di condominialità di parti di un edificio, la determinazione della proprietà comune o esclusiva di alcuni manufatti discende dai titoli d’acquisto.

Se questi non specificano nulla  la questione rimane in sospeso.

Nel caso dei volumi tecnici, la loro materiale destinazione al servizio di specifiche unità immobiliari, non può fare altro che escludere la natura condominiale dei vani in questione.

E’ questa la sintesi della decisione a cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014.

Volumi tecnici o vani tecnologici, cosa sono?

Se ne sente parlare spesso dei così detti vani tecnici.

In ambito edilizio urbanistico essi non sono computabili nell’ambito della volumetria massima entro la quale l’edificio in costruzione deve mantenersi.

Ma che cosa è esattamente un volume tecnico?

La definizione di volume tecnico del Consiglio di Stato è la seguente:

Manufatti “destinati ad ospitare impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione dell’immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici, gli ascensori e i macchinari in genere).

Pertanto non possono rientrare in questa nozione i volumi che assolvano ad una funzione diversa, sia pur necessaria al godimento dell’edificio stesso e delle sue singole porzioni di proprietà individuale (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 4 marzo 2008 n. 918 e, più recentemente, anche Cons. Stato, Sez. IV, 8 febbraio 2011 n. 812) (C.d.S. 8 gennaio 2013 n. 32).

Pertanto, il vano tecnologico ha una specifica destinazione d’uso.

In esso possono trovare alloggiamento gli impianti destinati a servizio dell’unità immobiliare o comunque dell’edificio cui servono, nient’altro.

Chi li utilizza come vani veri e propri non sono sbaglia ma, legalmente parlando, commette un illecito.

Chi vende un’abitazione con vano tecnico annesso, facendo capire che lo stesso può essere variamente sfruttato, sta commettendo una grave scorrettezza.

Condominialità o meno del volume tecnico

Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014, alcuni condomini litigavano con dei loro vicini in merito alla proprietà condominiale od esclusiva di alcuni volumi tecnici.

L’edificio in questione, infatti, era stato realizzato da una cooperativa la quale, per ragioni di carattere strutturale, era stata costretta a realizzare i volumi tecnici.

Alcuni risultavano di proprietà condominiale.

Altri, al momento dell’assegnazione degli alloggi, erano stati assegnati assieme alle unità immobiliari, quali vani di sgombero accessori alle prime.

Da qui è partito il contenzioso.

La causa non ha mutato la situazione originaria.

Sintetizzando, secondo la Cassazione, la quale si è espressa dopo due gradi di giudizio di merito, ha ritenuto corrette le valutazioni espressa dai giudici di secondo grado nella sentenza impugnata.

Proprietà esclusiva dei volumi tecnici

Questi avevano disposto la proprietà esclusiva dei volumi tecnici oggetto della contesa, in ragione della loro destinazione a servizio delle singole unità immobiliari.

Pertanto, avevano rilevato la mancanza di alcuna funzione al servizio comune, che il avrebbe resi condominiali.

Il ragionamento espresso nella sentenza di appello, a giudizio della Cassazione, è stato logico, adeguatamente motivato ed incensurabile.

D’altra parte, come specificato nella sentenza, “il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso.

Ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune.

Pertanto, la presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 cod. civ., il quale fornisce un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile.

In altre parole, venendo meno il presupposto necessario per il riconoscimento di una contitolarità, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

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