Il valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato è calcolato sulla base dei costi di costruzione/edificazione di un fabbricato, al momento della stima.

Ossia i costi che sarebbero da sostenersi per l’ipotetica realizzazione del fabbricato.

Essi si determinano anche se gli stessi, in quel momento, fossero maggiori rispetto al “valore commerciale” rapportato allo stesso periodo.

Infatti, nel corso del tempo, il fabbricato potrebbe aver subito un abbattimento di valore motivato da varie ragioni.

Di qui la necessità di un adeguamento del valore inizialmente indicato in polizza ovvero del massimale inizialmente assicurato.

Per procedere al calcolo occorre precisare che non ci sono “modelli” di fabbricato che rappresentino tutte le molteplici varietà costruttive e le varie componenti di costo diffuse sul territorio italiano.

Si può quindi affermare che il calcolo del valore di ricostruzione a nuovo è sempre incerto ed assume quindi caratteri di soggettività.

Per tutte queste ragioni, quando un perito contesta il risarcimento del danno accaduto ad un condominio, ad esempio eccependo il valore di ricostruzione come segue:

“A gravare ulteriormente sulla quota del danno indennizzabile è una percentuale di sottoassicurazione del 25,89 % c.ca. emersa da nostre analisi della preesistenza, in quanto viene stimato, utilizzando criteri cautelativi per l’assicurato, che il costo per la ricostruzione a nuovo dello stabile condominiale in garanzia sia di c.ca € 7.740.000,00 mentre, risulta attualmente assicurato per euro 5.736.000,00.

Questa situazione configura un caso di sottoassicurazione, regolato dall’art. 1907 del Codice Civile.

In base a tale articolo, qualora si verificasse un sinistro, l’indennizzo verrebbe liquidato in misura proporzionale al rapporto tra il capitale assicurato e il valore reale del bene al momento dell’evento.

A supporto della nostra analisi, precisiamo i criteri utilizzati per la stima:

Costo di ricostruzione: A partire dal 2025, i costi medi di mercato per un immobile di questa tipologia e ubicazione partono da un minimo di € 450 al metro cubo.

Calcolo delle superfici: In assenza di planimetrie ufficiali, le dimensioni sono state desunte dalla documentazione catastale disponibile e confrontate con i rilievi satellitari.

In tal senso alleghiamo atto di liquidazione tenendo conto di quanto sopra detto (l’importo risultante è da considerarsi già al netto della quota del 25,89 % c.ca per sottoassicurazione sulla stima del danno, e delle franchigie contrattuali di euro 250 + 250)”

In questo caso, il condominio, per contestare il perito, ha bisogno di opporre una perizia redatta da un suo professionista, in modo da poter opporre il proprio valore di ricostruzione a quello ricostruito dal perito.

Quindi, il valore assicurato in polizza può essere contestato in caso di danno rilevante.

Per questo motivo è utile una perizia del valore di ricostruzione a nuovo redatta da un professionista, nell’interesse del condominio.

Come si calcola il valore di ricostruzione a nuovo?

Il valore di ricostruzione a nuovo rappresenta quanto costerebbe ricostruire l’immobile da zero, utilizzando materiali e tecniche simili a quelli originali.

Questo parametro è cruciale, poiché diventa il riferimento principale in caso di sinistro e nel confronto con il perito.

Infatti, il corretto calcolo del valore di ricostruzione a nuovo permette di determinare il valore da inserire in polizza e negoziare il premio assicurativo.

Il valore di ricostruzione a nuovo, tuttavia, non è uniforme in tutta Italia, ma è possibile utilizzare un valore medio per avere un punto di partenza nelle trattative con la compagnia assicurativa.

Per ottenere questa cifra, si calcola il numero di metri quadrati dell’immobile, considerando che eventuali pertinenze (come cantine o box) valgono la metà.

Si esclude invece il giardino. Il risultato si moltiplica per il valore medio di ricostruzione, ovvero una cifra al metro quadrato.

Ad esempio, per una casa di 100 m² con una cantina di 50 m², con un valore di ricostruzione di 1.450 al metri quadrato, il calcolo sarebbe:

(100 + 25) × 1.450 = 181.250 euro

Tuttavia, questo valore medio può variare.

Abitazioni situate in aree particolari, come ad alta quota o costruite con materiali innovativi, potrebbero avere un costo di ricostruzione più elevato.

I problemi nascono quando inseriamo in polizza un valore inferiore rispetto al reale costo di ricostruzione.

Ad esempio, se il valore di ricostruzione effettivo è di 300.000 euro, ma in polizza è indicato solo 100.000 euro, si è coperti solo per un terzo del valore reale.

In caso di un danno di 50.000 euro, il risarcimento sarà proporzionale e coprirà solo un terzo del danno, ossia 16.666 euro.

Perché è importante la clausola di valore a nuovo

Scegliere una polizza che includa questa clausola è fondamentale per fronteggiare casi di gravi danni come incendi, scoppi o altre situazioni che comportano il ripristino completo della casa.

Senza la copertura “a nuovo”, infatti, il risarcimento sarà calcolato tenendo conto dell’usura e dell’anzianità dell’immobile, limitando le somme liquidabili al valore commerciale del bene al momento del sinistro.

Questo significa che, senza il valore a nuovo, il risarcimento potrebbe non essere sufficiente a coprire le spese reali di riparazione o ricostruzione.

Al contrario, con questa clausola, l’assicurato ha la certezza di ottenere il necessario per rimettere in sesto l’abitazione, almeno entro i limiti previsti dal contratto.

Immaginiamo un’abitazione assicurata senza la clausola di valore a nuovo.

Se un incendio distrugge completamente l’immobile, la compagnia calcolerà il risarcimento in base al valore attuale della casa, tenendo conto della sua usura.

Questo potrebbe non essere sufficiente per ricostruirla.

Invece, con la clausola di valore a nuovo, il risarcimento coprirebbe i costi di ricostruzione alle condizioni originarie, garantendo una maggiore tranquillità economica al proprietario.

Qual è la differenza tra valore intero e valore a nuovo

Il valore intero e il valore a nuovo sono due concetti che spesso si incontrano quando si parla di assicurazioni, ma non indicano la stessa cosa.

La differenza principale risiede nel modo in cui viene calcolato il risarcimento in caso di danno al bene assicurato.

Quando si parla di valore intero, ci si riferisce al valore complessivo del bene, calcolato tenendo conto del suo stato attuale.

Questo significa che il risarcimento terrà conto dell’usura e della vetustà del bene, ossia della perdita di valore legata al tempo e all’utilizzo.

Per esempio, nel caso di un’abitazione, il valore intero corrisponderà al suo valore commerciale al momento del sinistro, che potrebbe essere inferiore rispetto al costo necessario per ricostruirla da zero.

Questo tipo di copertura è meno costosa, ma presenta un rischio: il risarcimento potrebbe non essere sufficiente a coprire tutte le spese di riparazione o sostituzione.

Il valore a nuovo, invece, come abbiamo visto, rappresenta il costo necessario per ripristinare il bene alle sue condizioni originarie, come se fosse nuovo.

Ossia senza considerare il deprezzamento dovuto all’usura o all’età.