Recentemente ho avuto modo di discutere del rendiconto economico del condominio con alcuni amici commercialisti.
Ho notato che, quando si discute di questi argomenti con chi ha già una cultura specifica alle spalle, è molto importante definire bene di cosa si sta parlando, perchè altrimenti si rischia di non capirsi.
LE PAROLE SONO IMPORTANTI! – Rendiconto condominiale
Pertanto, chiarisco anzitutto che la gestione economica del condominio comprende la somma delle spese che maturano nel corso dell’ esercizio.
Queste spese sostenute (anche se non pagate!), saranno poi ripartite tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Il rendiconto condominiale non è un documento compreso tra quelli elencati dall’ art. 1130 bis del codice civile.
Si badi bene che questo “conto della gestione”, o “conto economico della gestione” è un documento obbligatorio, ma non è tra quelli compresi in elenco dall’ art. 1130 bis del codice civile.
Infatti, è sulla base dell’ approvazione di questo documento che i condòmini pagheranno le spese maturate nell’ esercizio.
Per questo motivo il conto della gestione deve comprendere, più o meno, tutte le spese maturate nell’ esercizio per competenza.
“Più o meno” vuol dire che il concetto di competenza economica non ha nulla a che fare con quello che i commercialisti usano per la stesura del bilancio di esercizio.
Il concetto di competenza, dal punto di vista del condominio, si esprime con un accordo condiviso che possa essere giustificabile (e quindi possa essere approvato) da chi deve pagare le spese (… ossia dai condòmini riuniti in assemblea).
E’ l’ approvazione del rendiconto condominiale che rende esigibili le spese addebitate dall’ amministratore
Quindi sono i soci condòmini che discuteranno della bozza del rendiconto della gestione presentata dall’ amministratore, e che, dopo dovuta discussione, sarà approvata ex art. 1135 codice civile terzo punto.
Il disposto è il seguente:
“L’ assemblea dei condomini provvede all’ approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’ impiego del residuo attivo della gestione”.
Pertanto l’ approvazione dei condòmini renderà valido il rendiconto e le spese maturate nell’ esercizio; quindi anche i saldi finali diventeranno esigibili a seguito dell’approvazione.
Si badi bene che, dopo l’ approvazione del rendiconto, soltanto una causa legale potrà modificare la deliberazione dell’ assemblea che ha approvato i conti redatti dall’ amministratore.
Il conto della gestione è strettamente connesso con il conto di ripartizione delle spese tra i condòmini
Quindi, Il conto della gestione o “conto economico della gestione” è strettamente connesso con il conto della ripartizione delle spese tra i condòmini.
Pertanto bisogna considerare questi due prospetti come se fossero un documento unico.
Note tecniche sulla redazione del rendiconto condominiale
L’ amministratore che è chiamato a redigere il conto della gestione deve anzitutto tenere presente le note che seguono:
- Il conto della gestione comprende anche tutti i debiti da pagare maturati nell’ esercizio per competenza;
- Il conto della gestione va redatto per tabella e per conto. Ciò significa che la somma delle spese imputate nel conto della gestione va suddivisa in modo che sia uguale a quello ripartito nel conto della ripartizione tra i condòmini.
Se sei un amministratore e non uno studioso di gestione economica, puoi accontentarti di rispettare i punti suddetti, e farai un lavoro fatto bene.
Se invece ti interessa anche leggere un’ approfondimento di dottrina e giurisprudenza, puoi continuare a leggere l’ articolo.
Criterio della competenza di imputazione delle spese al fine dell’ approvazione del rendiconto della gestione annuale ex art. 1135 punto 3)
NOZIONE E DEFINIZIONE DI COMPETENZA – Rendiconto condominiale
La spesa va imputata all’ esercizio interamente (vedi cassazione 4393/1997, e 6323/2003), al soggetto passivo dell’ obbligazione propter rem.
L’obbligazione propter rem è un’obbligazione che si caratterizza per il rapporto di dipendenza tra obbligato e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa.
Questa circostanza comporta che il soggetto passivo dell’obbligazione è il proprietario dell’ immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.
L’ approvazione del rendiconto economico del condominio ex art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea), punto 3), attribuisce valore legale alla ripartizione delle spese sostenute tra i soggetti passivi delle obbligazioni (ossia i condòmini proprietari al momento in cui le spese sono poste in essere.
Spese derivanti da contratti di appalto
Le obbligazioni giuridicamente perfezionate che danno luogo a spese per l’ ente, devono essere registrate quando l’ obbligazione è perfezionata, con imputazione all’ esercizio in cui l’ obbligazione viene a scadenza.
Spese per consumi non quantificabili con contatori (Esempio acquisto di gasolio per riscaldamento)
Le spese di consumo vanno addebitate all’ esercizio di godimento del servizio fatturato, in riferimento al preventivo approvato dall’ assemblea ex art. 1135 punto 2.
Esempio:
In caso di esercizio annuale, per ciò che riguarda la fattura pervenuta alla fine di dicembre per acquisto di gasolio che sarà consumato nell’ esercizio successivo: In questo caso la spesa va imputata nell’ esercizio successivo.
Successione dell’ obbligazione tra venditore/compratore
L’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa.
Ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, e non per effetto dell’ autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. (Cassazione, sez. II civ. sentenza 9 settembre 2008, n.23345)
Pertanto:
a) Le spese di manutenzione dei beni comuni (contratti di appalto), l’ obbligazione al pagamento e, pertanto, di imputazione della spesa, nasce per ciò che riguarda la gestione ordinaria dalla stipula del contratto da parte dell’ amministratore.
b) Invece, le spese di gestione straordinaria vanno pagate dalla data della delibera approvata dall’ assemblea.
b) Le spese di consumo di acqua potabile, metano, gasolio, etc… vanno imputate all’ esercizio di godimento del servizio fatturato; tra venditore e acquirente questo servizio va ripartito in base al periodo di godimento della spesa annuale calcolata.
NORMATIVA
Art. 1123 – (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (att. 63).
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Art. 1135 – (Attribuzioni dell’ assemblea)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
…omissis…
2) all’ approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’ approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
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Art. 63 Disp. Att. – (Riscossione dei contributi) IV comma
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’ anno in corso e a quello precedente.
GIURISPRUDENZA, DOTTRINA, PRASSI – Rendiconto condominiale
Ci si è chiesto chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le spese di condominio in mancanza di accordo fra le parti.
Inoltre quale sia il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo di pagamento delle spese.
Sulla questione la sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha affermato quanto segue:
La risoluzione della questione proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi che comportino innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
Spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria
Con riferimento alla prima ipotesi l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi.
L’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo.
Ciò in quanto si tratta di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’ amministratore in quanto tale ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.).
Spese inerenti la manutenzione straordinaria
L’obbligo in capo ai singoli condomini di pagare le spese inerenti la manutenzione straordinaria si deve considerare quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare, avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano.
Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all’ affermazione del seguente principio di diritto:
“In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi”.
Ciò in quanto la delibera di approvazione ha valore costitutivo della relativa obbligazione.
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.
L’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. “.
Tali principi sono stati accolti dalla recente sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013.
La sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi.
Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione.
Cass. 4393/1997; Cass. 6323/2003
Il Tribunale ha puntualizzato che essendo l’obbligazione per il pagamento delle spese condominiali un’obbligazione propter rem, tale circostanza comporta che soggetto passivo dell’obbligazione è il proprietario dell’ immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.
La sentenza chiarisce che non ha alcuna rilevanza il fatto che la stessa spesa viene deliberata dall’assemblea condominiale quando il condomino ha già venduto l’immobile.
L’obbligo di quest’ultimo di contribuire alle spese deriva dalla legge in forza della titolarità della quota millesimale (in virtù del principio sancito dall’art. 1123 del codice civile).
La delibera che approva la stessa spesa ha solo valore dichiarativo, dato che si limita esclusivamente a quantificare e ripartire le spese in base alle tabelle millesimali.
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Allegato 4/2 D. Lgs 118/2011 PRINCIPIO CONTABILE APPLICATO CONCERNENTE LA CONTABILITA’ FINANZIARIA (aggiornato alla legge di stabilità 2015)
Tutte le obbligazioni giuridicamente perfezionate attive e passive che danno luogo a entrate e spese per l’ ente, devono essere registrate quando l’ obbligazione è perfezionata, con imputazione all’ esercizio in cui l’ obbligazione viene a scadenza.
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NOTA BENE: Nell’ esempio che segue, il totale delle spese generali, delle spese per consumo dell’ acqua, della manutenzione caldaia, del consumo di gasolio e delle spese personali, si ritrova allo stesso modo nei totali dei conti di ripartizione per tabelle millesimali.
Esempio – Rendiconto condominiale
Di seguito pubblico un esempio di conto della gestione, con il conseguente conto di ripartizione delle voci di uscita: Esempio di conto della gestione dell’ esercizio con conto della ripartizione delle voci di uscita
Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio.
Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.
La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.
Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.
Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.
Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.
Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.
Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.
Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.