Il condominio, dal punto di vista sociologico è un’azienda relazionale.

L’azienda relazionale è definita come un istituto o unità organizzativa che produce prevalentemente “beni relazionali”.

Nozione di bene relazionale

Il bene relazionale ha le caratteristiche che si possono riassumere nei punti che seguono:

• Può essere prodotto e consumato solo insieme agli altri (non è godibile individualmente).
• Ha un valore legato alla qualità del rapporto umano (es. fiducia, rispetto, mutuo aiuto, senso di appartenenza).
• Non è monetizzabile né calcolato nei tradizionali indici di bilancio o nel PIL statale.

Pertanto la nozione di azienda relazionale associata al condominio è una chiave di lettura moderna e sociologica, anche se, purtroppo, ancora non trova un riscontro formale nel diritto civile italiano.

Infatti, dal punto di vista giuridico, la Corte di Cassazione ha ribadito a più riprese (tra cui la nota sentenza delle Sezioni Unite n. 10934/2019) che il condominio non è una persona giuridica e non ha un’autonomia patrimoniale perfetta.

Viene invece definito soltanto come un ente di gestione, ossia uno strumento privo di soggettività autonoma che serve solo ad amministrare i beni comuni nell’interesse dei singoli proprietari. [1, 2, 3]

Tuttavia, si noti come l’espressione “azienda relazionale” catturi ed esprima due dinamiche fondamentali, che la legge non può descrivere da sola:

La dimensione aziendale (Organizzazione e Gestione)

Anche se non genera profitto, il condominio si comporta nei fatti come un’azienda:

• Gestione finanziaria: Gestisce un budget, riscuote quote, paga fornitori e gestisce la morosità. [1]
• Adempimenti e sicurezza: È un datore di lavoro se ha un portiere, agisce come sostituto d’imposta e deve rispettare le normative sulla sicurezza dei luoghi di lavoro e degli impianti (es. ascensori, prevenzione incendi). [1, 2]
• Manutenzione dei beni: Proprio come un’azienda che cura le proprie infrastrutture, organizza procedure per preservare il valore dell’immobile nel tempo. [1]

La dimensione relazionale (Il fattore umano)

Il condominio si differenzia da una normale azienda perché il suo “capitale” è costituito dalle persone e dalle loro interazioni quotidiane:

• Comunione forzosa: A differenza di un’azienda in cui si scelgono i soci, in condominio si è “costretti” a cooperare con i vicini per la gestione delle parti comuni (scale, tetto, facciate). [1, 2]
• L’Assemblea come organo deliberativo: Le decisioni non vengono prese da un consiglio di amministrazione distaccato, ma dal voto e dal confronto (spesso conflittuale) tra gli stessi abitanti.
• Beni relazionali: La qualità della vita in un edificio dipende direttamente dalla capacità dei condomini di comunicare, rispettare le regole di vicinato e trovare compromessi.

In sintesi, se la legge vede il condominio solo come un freddo meccanismo di ripartizione millesimale delle spese, la sociologia e la pratica amministrativa lo riconoscono come un’organizzazione complessa che vive e prospera solo attraverso la qualità delle relazioni umane tra chi lo abita. [1]

Esempi chiave di aziende relazionali

Secondo le classificazioni dell’economia relazionale, appartengono a questa categoria tutte quelle realtà sociali in cui la convivenza o la cooperazione generano utilità per i soggetti coinvolti: [1]

• La Famiglia: Considerata l’azienda relazionale per eccellenza, basata sul consumo, la produzione e la cura affettiva a favore dei suoi membri.
• Il Condominio: Inteso come un ente in cui la gestione patrimoniale è solo lo strumento per permettere la convivenza di una comunità residenziale. [1]
• Le Banche del Tempo e i gruppi di auto-mutuo aiuto: Organizzazioni in cui si scambia valore (tempo, competenze, supporto emotivo) senza l’intermediazione del denaro. [1]
• Le Associazioni di volontariato e gli enti no-profit: Strutture organizzate volte a soddisfare bisogni collettivi o solidaristici. [1, 2]

In sintesi, la nozione di azienda relazionale ridefinisce il concetto stesso di “fare azienda”: l’organizzazione non serve a fare soldi, ma a connettere persone per generare un benessere sociale diffuso. [1, 2]

Consorzio AziendaCondominio

I condomini possono associarsi in consorzio per organizzarsi meglio dal punto vista economico e relazionale.

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