Spese facciata e box auto; I proprietari dei box auto devono partecipare alle spese di rifacimento della facciata solo se i box fanno parte strutturale dell’edificio principale, pagando in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

Al contrario, se i box sono in un corpo di fabbrica separato dall’edificio condominiale, i proprietari sono esentati dalle spese della facciata, salvo che il loro box sia direttamente interessato dai lavori.

Le spese necessarie per la manutenzione della facciata vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà
anche tra i proprietari delle autorimesse o dei box interrati (Cass. n. 298/77; n. 945/1998), sempre che si
trovino compresi strutturalmente nell’edificio condominiale e non siano collocati in corpi di fabbrica
separati.

In tale ultimo caso, infatti, la giurisprudenza opta per la tesi negativa sulla base delle regole concernenti il c.d. “condominio parziale”, secondo il quale all’uso diverso dei beni comuni corrispondono spese diverse tra i condomini in proporzione all’utilizzo e al godimento separato della res condominiale.

Per cui, si è escluso che i proprietari dei box contenuti in un immobile che sia separato dall’edificio con
le unità abitative, debbano concorrere alle spese di manutenzione della facciata, che serve quindi solo
una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, le quali “debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell’art. 1123 c.c.” (Cass. n. 1255/1995).

SPESE FACCIATA E BOX: PROPRIETARIO DI IMMOBILE E BOX AUTO NEL MEDESIMO EDIFICIO

Il tema in esame non pone particolari difficoltà qualora un condomino abbia la proprietà di un immobile
e di un box auto posto all’interno del medesimo stabile.

In questa ipotesi, non vi può essere dubbio che, per quanto concerne le spese di rifacimento della
facciata, la ripartizione seguirà la regola generale dei millesimi di proprietà e la quota di competenza
sarà calcolata tenendo conto sia dei millesimi di pertinenza dell’unità immobiliare che del box auto.

In tale circostanza, ciò che rileva, è la ubicazione del box nell’edificio condominiale, per cui ogni spesa
straordinaria afferente alle parti comuni quali la facciata, il tetto o il lastrico solare, sarà attribuita, ovvero
imputata, al condominio secondo i millesimi, poiché rientra nella proiezione del corpo di fabbrica e, per
l’effetto, ne fa parte.

SPESE FACCIATA E BOX: PROPRIETÀ UNICAMENTE DEL BOX

Può accadere, altresì, che si abbia la proprietà di un box all’interno di un condominio senza possedere
un’immobile, per cui occorre verificare quali eventuali circostanze si possono configurare.

Qualora il box si trovi, come sopra, nel piano interrato dell’edificio condominiale, il proprietario sarà
tenuto al pagamento di tutte quelle spese straordinarie, compresa la facciata, che attengono alle parti
strutturali, proprio in quanto posto nel corpo di fabbrica.

In proposito, la contribuzione pro quota, secondo i millesimi, avviene in ragione della appartenenza del box, in proiezione, all’interno delle mura condominiali, per cui chi ne ha la proprietà fruisce delle parti comuni, tra le quali rientra la facciata.

Sul punto, è unanime e risalente la Giurisprudenza che si è espressa sul tema, già prima della riforma sul
condominio (Legge n.220/2012), la quale aveva riconosciuto, per la facciata, una presunzione di
condominialità, quale parte comune dell’edificio, poiché rappresenta “una delle strutture essenziali ai
fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché nell’ipotesi della condominialità
del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione
fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni” (Cass. n. 298/1977; n.945/1998).

L’avvenuta espressa indicazione della facciata tra le parti comuni, codificata definitivamente con il
novellato art. 1117 Cod. Civ. rappresenta il risultato di una soluzione interpretativa già consolidata ed
attuata nella pratica.

In conseguenza, se il box è situato all’interno dello stabile, è chiaro l’obbligo di concorso alle spese di rifacimento della facciata, quale parte comune a servizio di tutte le porzioni ivi presenti.

SPESE FACCIATA E BOX AUTO IN CORPO DI FABBRICA ESTERNO

Vediamo, ora, un’ulteriore ipotesi, quella inerente alla esistenza di box auto posti in aree esterne
all’edificio condominiale e separate da quest’ultimo, quali un cortile.

Tale circostanza delinea una situazione palesemente differente a quelle sopra esposte, in quanto non si
ravvisano gli elementi che caratterizzano e giustificano l’imputazione delle spese per la facciata, ovvero
la collocazione all’interno della struttura condominiale.

Nel caso, è indubbio che, in una prospettiva generale, il criterio da assumere come certamente prevalente sarà quello indicato dal III comma dell’art. 1123 Cod. Civ., secondo cui .

Viene qui in rilievo la figura del “condominio parziale” che risponde ad un sostanziale criterio di obiettività della situazione di fatto, in aderenza al quale all’uso diverso delle cose comuni devono corrispondere spese ed oneri differenti che tengano conto della fruizione separata che talune parti possono avere.

Nel caso di box auto collocati in un immobile e/o area separata dal corpo di fabbricato dell’edificio
condominiale, il relativo proprietario è, quindi, esonerato dall’obbligo di partecipazione alle spese di
manutenzione della facciata dello stabile che risulta ad esclusivo servizio, fruizione e godimento degli
immobili ricompresi nello stesso.