Mediazione civile e condominio

Ivan Giordano scrive…

Se intendo impugnare una delibera assembleare devo farlo con una lettera raccomandata o una PEC, devo avviare un procedimento di mediazione civile innanzi ad un Organismo di Mediazione iscritto al Ministero della Giustizia o devo ricorrere all’Autorità Giudiziaria?

L’impugnazione di una delibera assembleare deve avvenire tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per presenti dissenzienti ed astenuti oppure entro 30 giorni dal ricevimento del verbale dell’adunanza per gli assenti. Dal 20.09.2013, per controversie di natura condominiale, è obbligatorio esperire un tentativo di conciliazione; prima di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per impugnare una delibera, quindi, è necessario avviare un procedimento di mediazione entro i termini di cui sopra. Durante l’intera durata del procedimento di mediazione, nel limite massimo di mesi 3, il termine per il ricorso all’Autorità Giudiziaria viene sospeso. In questo modo, in caso di mancato accordo, resterà tutelato il diritto all’impugnazione.

Quando una parte in una controversia è un condominio, è sempre “obbligatorio” avviare un procedimento di mediazione prima di ricorrere all’Autorità Giudiziaria?

Secondo la norma, per controversie “in materia di condominio” devono intendersi “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II,” c.c. “e degli articoli da 61 a 72”, disp. att. c.c. Si tratta, quindi, di tutte le controversie relative sia agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, sia alle previsioni in tema di condominio disciplinate nelle disposizioni di attuazione del codice stesso. Il principio per l’individuazione della materia è quindi “oggettivo” e non “soggettivo”. Conseguentemente occorre verificare, quando una parte in una controversia è un condominio, se la materia rientra nei riferimenti normativi di cui sopra.

A titolo esemplificativo, quindi, si riportano i seguenti casi:

materie “obbligatorie” perché rientranti nell’area delle controversie condominiali
controversia fra condòmino e condominio per errata esposizione dei costi e dei riparti in contabilità condominiale
controversia in materia di tabelle millesimali
controversia in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condòmino e conseguente non approvazione del rendiconto condominiale
controversia in materia di diritto di accesso agli atti, esibizione dei documenti condominiali e attività di verifica in tutela dei titolari di diritti reali e di godimento
controversia in materia di gestione delle rate e delle scadenze ordinarie e straordinarie
materie “obbligatorie” perché rientranti nell’area delle controversie condominiali / locazioni / comodato
controversia in materia di spese condominiali gravanti sul conduttore
materie “non obbligatorie” perché rientranti nell’area della prestazione d’opera intellettuale e del rapporto contrattuale di mandato
controversia fra condominio e amministratore per responsabilità professionale
materie “non obbligatorie” perché rientranti nell’area dell’appalto di beni e servizi
gestione dei rapporti con i fornitori rispetto all’esecuzione dei contratti e dei servizi affidati

Se avvio una mediazione per una controversia di natura condominiale, devo farmi assistere da un avvocato o posso partecipare anche autonomamente al procedimento?

Secondo la Circolare del Ministero della Giustizia del 27.11.2013, che interviene in chiarimento alle modifiche introdotte al D.Lgs 28/2010 e s.m.i., quando la mediazione riguarda problematiche di natura condominiale e quindi soggette a condizione di procedibilità (c.d. “obbligatorie”) – vedasi il quesito precedente – l’assistenza legale obbligatoria è prevista per tutta la durata del procedimento di mediazione.
E’ importante però che unitamente all’avvocato partecipi anche fisicamente la parte in mediazione, circostanza che aumenta considerevolmente le probabilità di conclusione con esito positivo del procedimento.

Cosa succede se, nonostante sia prevista la presenza dell’avvocato, la parte si presenta senza assistenza legale?

Laddove in tali casi una parte (o entrambe le parti) dovessero presenziare al procedimento senza avvocato, su accordo delle parti il procedimento verrà amministrato comunque ma assumerà le caratteristiche di una “mediazione irrituale” e pertanto gli effetti previsti nel giudizio e gli effetti legati al verbale e alla proposta previsti dalla norma di riferimento (D.Lgs 20/2010 e s.m.i.) potrebbero non trovare applicazione pratica.

Se un amministratore di condominio deve recuperare un credito verso un condòmino che non sta pagando le spese condominiali, può avviare un procedimento di mediazione o deve obbligatoriamente procedere con decreto ingiuntivo tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria?

Ai sensi dell’art.63 delle DD.AA. del Codice Civile, l’amministratore deve provvedere, salvo dispensa dell’assemblea, a ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo se decorsi 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio il condòmino non fosse in regola con il pagamento delle spese condominiali. Resta facoltà dell’amministratore, previa autorizzazione assembleare, di ricorrere alla mediazione allo scopo di ottenere un risultato più conveniente sia per il condominio sia per il condòmino debitore, che secondo le statistiche consente di risolvere rapidamente questo genere di controversie anche tutelando i rapporti umani e professionali. L’eventuale mancato rispetto dell’accordo sottoscritto in mediazione, che assume valore di titolo esecutivo anche ai fini dell’esecuzione forzata, consente di procedere direttamente aggredendo il patrimonio del condòmino moroso senza più dover sostenere costi per decreti ingiuntivi. L’utilizzo della mediazione civile per il recupero dei crediti condominiali rappresenta quindi uno strumento più conveniente sia per il condominio sia per il condòmino moroso, che evita le conseguenze inevitabili di un decreto ingiuntivo.

Se un condomino non è in regola con il pagamento delle spese condominiali e rischia di ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, può ottenere benefici da ricorso alla mediazione?

Per le motivazioni sopra indicate, è nell’interesse di un condòmino moroso avviare un procedimento di mediazione nei confronti del condominio per evitare un decreto ingiuntivo e le inevitabili conseguenze che da esso deriverebbero, con particolare riferimento a quelle personali della sfera bancarie e finanziaria e all’obbligo dell’amministratore, introdotto dalla recente “Riforma del Condominio” (L.220/2012), di comunicare i dati personali di tutti i condomini morosi affinché i creditori del condominio (generalmente i fornitori) possano aggredirne il patrimonio prima di aggredire quello dei condòmini in regola con i pagamenti. Emerge quindi che il condòmino moroso non solo rischia un decreto ingiuntivo da parte del condominio, ma anche da parte dei singoli fornitori condominiali ancora insoddisfatti, con evidenti conseguenze sotto il profilo economico e giudiziario. Un accordo definito nell’ambito di un procedimento di mediazione civile garantirebbe ogni tipo di tutela in tal senso.

In caso di mancato rispetto del regolamento condominiale o di una delibera assembleare, il condominio può avviare un procedimento di mediazione nei confronti del condomino che assume condotte non conformi?

Certamente, controversie inerenti il mancato rispetto di delibere assembleari o del regolamento sono da intendersi materie soggette a condizione di procedibilità, per le quali è obbligatorio esperire preventivamente il tentativo di conciliazione innanzi ad un Organismo di Mediazione iscritto al Ministero della Giustizia.

Se un condominio ha difficoltà economiche e finanziarie e non riesce a pagare regolarmente tutti i fornitori, può trovare benefici nell’avviare un procedimento di mediazione per evitare di ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo?

Onde evitare che il fornitore possa procedere giudizialmente nei confronti del patrimonio condominiale, poi dei condòmini non in regola con i pagamenti (anche di un solo giorno!), infine nei confronti di chi è in regola con tutte le scadenze, a tutela e nell’interesse di tutti i propri amministrati l’amministratore può avviare un procedimento di mediazione. Questo comporterebbe la possibilità di addivenire ad un accordo conciliativo in merito alle modalità di pagamento e agli eventuali interessi e penali se previste, che sia oggettivamente sostenibile per il condominio e che consenta al fornitore una pianificazione finanziaria consapevole. Il verbale di accordo, che assume valenza di titolo esecutivo, consentirebbe al fornitore in caso di inadempienza del condominio di procedere immediatamente con il pignoramento, senza dover dimostrare il credito e senza dover procedere con atto di citazione o decreto ingiuntivo.

Chi è il “Revisore Condominiale”, figura introdotta dalla “Riforma del Condominio (L.220/2012)”, richiamato nell’art.1130 bis del Codice Civile? Quali competenze deve avere per svolgere il suo mandato?

La “Riforma del Condominio” ha introdotto la possibilità che il Rendiconto Condominiale sia verificato da un “revisore”, nominato dall’assemblea.
Il legislatore non ha fornito alcun parametro circa le competenze di cui tale revisore deve disporre.
Essendo il Rendiconto Condominiale di cui all’art.1130 bis del Codice Civile un documento quali/quantitativo composto da dati contabili di tipo economico, reddituale, finanziario, patrimoniale, ma contenendo anche informazioni inerenti i rapporti in corso, le questioni pendenti, che nell’ambito condominiale rientrano nella sfera giuridica, tecnica, amministrativa, fiscale, con cui il mandatario (amministratore) rende il conto della sua gestione al mandante (assemblea/condominio), l’Associazione Italiana Revisori Condominiali (www.airec.info) costituita da un pool di professionisti esperti del settore per dare una pronta risposta al vuoto normativo e presieduta dal dott. Leonardo Barella, ha chiaramente individuato le linee guida per la formazione professionale del Revisore Condominiale Professionista, affidandone la formazione abilitante e continua ad ICAF – Istituto di Conciliazione e Alta Formazione (www.istitutoicaf.it).

AIREC oggi riunisce circa 50 revisori condominiali professionisti e rappresenta il punto di riferimento per amministratori di condominio, condòmini e titolari di diritti reali e di godimento, per un’assistenza professionale a 360° in cui professionisti con competenze eterogenee (fiscali, tecniche, contabili, giuridiche, etc.) lavorano in equipe per fornire un servizio consulenziale di alto standing.

ICAF con QuaserCert / Accredia, sta portando avanti un ambizioso progetto che mira alla certificazione del “Rendiconto Condominiale”, in partnership con AIREC.
La nomina del Revisore Condominiale può essere effettuata oltre che dall’assemblea, anche da ogni singolo titolare di diritto reale o di godimento, a propria cura e spese, nell’ambito di un rapporto di delega del diritto di accesso alla documentazione condominiale introdotto dalla “Riforma del Condominio”.
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