Ripartizione delle spese straordinarie tra venditore e acquirente
La ripartizione delle spese in condominio è già di per sé fonte di discussione. Quando poi tra l’assemblea deliberante le spese inerenti la conservazione dei beni comuni e il pagamento di queste avviene la vendita di una unità immobiliare, si pone il problema di chi è tenuto a pagare dette spese: il venditore, che ha partecipato a deliberare la spesa, o l’acquirente che la trova già in essere?
Per non avere nessun problema, basterebbe che tra il venditore e l’acquirente, in fase di rogito notarile, si definisse la competenza, ma ciò accade di rado, o per dimenticanza o per volontà.
Alla luce del codice civile, visto l’art. 63 delle disposizioni di attuazione, si potrebbe affermare che vi è solidarietà fra il venditore e l’acquirente per le spese di condominio relative all’anno in corso e all’anno precedente. Ma tale principio riguarda solo il diritto del condominio a poter richiedere indifferentemente le spese deliberate relative agli ultimi due anni, senza indicare i criteri da applicare.
La Cassazione si è più volte pronunciata in merito a ciò, ma è con la Sentenza della Suprema Corte n. 6323 del 18.4.2003 che si ricostruiscono compiutamente i termini della questione.
Con detta sentenza i giudici hanno esaminato il problema della titolarità passiva dell’obbligazione per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni ed hanno affermato che dette spese necessarie costituiscono l’oggetto dell’obbligazione propter rem e cioè che l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni, sorge al momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, dato che ha funzione autorizzativa, rende soltanto liquido il debito del quale in sede di ripartizione, con la applicazione delle tabelle millesimali, viene determinata la quota di appartenenza di ciascun condomino, e quindi, in caso di compravendita, l’acquirente è tenuto alla spesa.
Nella motivazione i giudici della Suprema Corte, oltre quanto sopra dedotto, hanno evidenziato quindi, basandosi su precedenti decisioni, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione e non della preventiva approvazione della spesa e della sua ripartizione che, in definitiva, è un atto di gestione. Si rammenta a tal proposito, che la delibera è un atto comunque facoltativo, mentre il pagamento dei contributi deliberati è un obbligo. Detta sentenza non fa altro che confermare un principio già in precedenza enunciato, che sostanzialmente afferma quanto sin qui esposto.
Pertanto, allo stato, si può concretamente affermare che, in caso di vendita di una unità immobiliare, le spese di conservazione dei beni comuni approvati antecedentemente alla vendita spettano all’acquirente, a meno che, al momento del rogito, il venditore non esibisca liberatoria (di norma redatta dall’Amministratore di condominio) in cui si dichiari che tutti i debiti, sino a quel momento, sono saldati e che non vi sono lavori in corso.
Infine è necessario ricordare che in caso di alienazione dell’unità immobiliare, dal momento che il condominio viene a conoscenza del trasferimento, l’acquirente acquista lo status di condomino e , quindi, solo lui è legittimato a partecipare alle assemblee e far valere le proprie ragioni connesse al pagamento dei contributi.
Fonte: Giorgia Manieri