Il “Decreto del Fare” nella legge n. 98/2013 ha reintrodotto la mediazione così come era stato stabilito nell’art. 5 del D.Lgs, n.28/2010.
La mediazione ha lo scopo di favorire le parti in “guerra” tra loro a trovare un accordo evitando la causa in Tribunale. Nelle controversie in materia condominiale le parti sono obbligate per legge a tentare, prima di ricorrere al Tribunale, una conciliazione tramite un organismo di mediazione.
La mediazione obbligatoria ha previsto che le liti condominiali (tra singolo proprietario e condominio e tra diversi condominii) devono passare dal procedimento di mediazione.
Le liti condominiali posso comportare spiacevoli sorprese per i propretari, non tanto per l’esito negativo delle stesse, ma per il comportamento non sempre limpido degli aministratori; infatti le liti condominiali non sono gestite dall’assemblea ma spesso gestite dall’amministratore all’insaputa dei condomini che si vedono informati soltanto al momento di pagare le spese.
Il legislatore onde evitare questi pericoli, con la riforma del condominio ha predisposto l’art. 71-quater disp att. c.c. il quale prevede che, per controversie in materia di condominio, deve essere presentata una domanda di mediazione presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è leggittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. E’ sempre l’assemblea a decidere se l’amministratore può scegliere un avvocato per la mediazione (la presenza di una parte legale è obbligatoria).
Il legislatore ha inoltre previsto che sono da considerarsi condominiali solo le liti aventi ad oggetto la violazione o l’applicazione errata delle norme in materia di condominio (art. 117- art. 1139). Quindi, per esempio, il risarcimento di un danno per infiltrazioni subite da un proprietario per la rottura di un tubo condominiale non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria.
Ricapitolando l’amministratore che riceve una domanda di mediazione o che deve presentare una domanda di mediazione deve munirsi di delibera assembleare che lo autorizzi a presentarsi.
Una volta presentata una proposta di mediazione l’amministratore deve indire una nuova assemblea che approvi l’accordo trovato.
Sono esclusi dalla mediazione, anche se in ambito condominiale, i procedimenti di ingiunzione, licenza di sfratto, obbligazioni contrattuali che derivano da contratti tra consumatori e professionisti, etc…
Anche nel caso in cui si voglia impugnare una delibera di assemblea condominiale, bisogna procedere tramite mediazione. In questo caso il termine di decadenza dei trenta giorni decade dal momento in cui viene effettuata la comunicazione alle altre parti.