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Supercondominio, revoca dell’ amministratore di condominio

Supercondominio

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L’assemblea dei rappresentanti non può revocare l’amministratore del supercondominio.

Spetta all’assemblea ordinaria decidere in qualsiasi momento di sostituire l’amministratore senza necessità di giusta causa, purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio: tanti servono per nominarlo e tanti per revocarlo se, a giudizio dei condòmini, non ha diligentemente svolto il mandato affidatogli.

La recente riforma introdotta dalla legge 220/2012 ha previsto all’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile, una particolare forma di composizione dell’assemblea del supercondominio costituito da più di 60 unità immobiliari, attribuendo in tal caso ai soli rappresentanti di ogni condominio il diritto di deliberare sulle questioni riguardanti la gestione ordinaria delle parti comuni e sulla nomina dell’amministratore.

La nuova disposizione di legge, pur non priva di censure sotto il suo profilo operativo, è comunque chiara nel prevedere i precisi compiti attribuiti ai rappresentanti e non lascia spazio ad applicazioni analogiche.

Laddove, dunque, chiama i rappresentanti ad intervenire sulla sola gestione ordinaria del supercondominio e li investe della nomina dell’amministratore implicitamente ritiene che la revoca, in quanto non menzionata tra gli incarichi, sia un atto di straordinaria amministrazione.

Sulla base di tale ragionamento il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 9844 del 30 agosto 2016 (giudice Rota), ha ritenuto radicalmente nulla la delibera con cui i rappresentanti dei singoli plessi formanti un supercondominio hanno revocato l’amministratore in carica e nominato un altro in sua vece.

Il legislatore, secondo il giudice milanese, ha senz’altro inteso semplificare il procedimento di nomina dell’amministratore del supercondominio proprio per evitare, soprattutto in quelli di notevoli dimensioni, il crearsi di momenti di criticità nella gestione ordinaria.

Tale pericolo non si verifica però nel caso della revoca, la cui mancata delibera non crea affatto vacanza o interruzione della gestione.

La revoca, d’altro canto, «denota momenti di fibrillazione della vita assembleare e del rapporto negoziale intercorrente tra amministratore e condomini»: da qui, tra l’altro, la decisione di escludere dai poteri dei rappresentanti quello di procedere anche alla revoca dell’amministratore e di lasciare invece tale compito all’assemblea dei condòmini in quanto di natura straordinaria.

A nulla rileva il fatto che il legislatore, all’articolo 1136,comma 4 del Codice civile accomuni la nomina e la revoca ai fini delle maggioranze richieste per validamente deliberare, poiché si tratta di una regola comunque applicabile al supercondominio a prescindere dalla composizione dell’organo assembleare .

Più delicato il rilevo che sottolinea il fatto che alla revoca da parte dell’assemblea deve subito seguire la nomina del nuovo amministratore (articolo 1129, comma 10 del Codice civile) per evitare che il condominio si trovi in un, seppur breve, vuoto gestionale.

Una volta accettato il principio per cui la nomina spetta ai rappresentanti e la revoca all’assemblea di tutti i partecipanti al supercondominio, occorre trovare un rimedio all’ inevitabile vacanza gestionale causata dall’ impossibilità da parte della predetta assemblea, una volta deliberata la revoca dell’amministratore in carica , di procedere alla nomina del nuovo.

Sotto questo aspetto la sentenza non sembra fornire una congrua soluzione: una strada percorribile potrebbe essere la convocazione contestuale,in un’unica riunione, delle due assemblee, quella dei condòmini per la revoca e quelle dei rappresentati per la nomina.

Un dato è certo: il nuovo sistema voluto dal legislatore per semplificare l’assunzione delle delibere da parte le assemblee del supercondominio mostra sempre più le sue criticità.

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