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Supercondominio definizione

Supercondominio definizione

Supercondominio definizione

Supercondominio definizione:

Con il termine di supercondominio o di condominio orizzontale, o complesso, si indica un insieme di edifici, di solito costituiti in condomìni autonomi.

I diversi fabbricati hanno l’ esigenza di gestire in comune beni, servizi, locali o spazi aperti, tutti funzionali all’utilizzazione e al godimento, da parte dei singoli condòmini, in relazione alle parti di loro esclusiva proprietà.

Il supercondominio risponde, perciò, alla funzione economico-sociale di razionalizzare l’uso e la gestione collettivi degli spazi e dei servizi destinati a soddisfare esigenze comuni dei residenti, in una prospettiva di socializzazione dei modi dell’abitare urbano (BASILE).

Esso trova la sua ragion d’essere nell’odierna realtà edilizia, che vede spesso nascere, nelle zone di espansione urbana alle periferie delle grandi città, complessi residenziali in cui trovano posto, oltre alle usuali strutture abitative, anche giardini, parchi giochi per i bambini, piscine, impianti ed attrezzature sportive etc.

I supercondomini non hanno soggettività giuridica

Certamente errata deve considerarsi quell’accezione che tende a ricostruire la figura come condominio o comunione di condomìni, e ciò perché questi ultimi, per ammissione pressoché unanime, non hanno un’autonoma soggettività giuridica, sicché i partecipanti al supercondominio sono pur sempre i singoli proprietari delle unità immobiliari, e non gli edifici, seppure costituiti in autonomi condomìni (PETROLATI, VITALONE).

Tale considerazione non assume un rilievo soltanto teorico.

Invece giustifica, sul piano pratico, la prevalente tendenza a configurare il supercondominio come collegamento direttamente intercorrente tra tutti i condòmini dei vari condomìni.

Sempre sul piano pratico essa comporta, come ulteriore conseguenza, che l’assemblea deve essere composta dai comproprietari degli edifici che formano il supercondominio e non dagli amministratori dei singoli condomìni.

Costituzione

Si è detto che l’essenza del supercondominio consiste in una pluralità di edifici, solitamente autonomi sotto il profilo strutturale ed organizzativo.

I quali mantengono in comune alcuni beni o servizi.

Perciò oltre che sorgere in occasione della realizzazione di un certo complesso residenziale, il supercondominio può anche scaturire dallo scioglimento di un originario unico condominio e dalla sua divisione in più condomìni.

Ciò in base alla procedura prevista dagli artt. 61 e 62, disp. att. c.c..

Nella seconda ipotesi il supercondominio riguarderà le eventuali parti residue che devono necessariamente rimanere comuni tra le nuove entità abitative (giardini, cortili, impianti termici, piscine, parchi attrezzati etc.).

In tal caso per la cui gestione unitaria dovrà essere nominato un amministratore.

Il quale, relativamente a tali parti, rappresenterà l’intero supercomplesso e i cui poteri dovranno armonizzarsi con quelli degli amministratori dei singoli condomìni (PETROLATI, VITALONE).

Disciplina applicabile – Condominio o comunione?

Una volta configurato il supercondominio come collegamento direttamente intercorrente tra tutti i condòmini dei vari condomìni, l’alternativa tra l’inquadrare tale collegamento nell’istituto generale della comunione o in quello più specifico del condominio, con la conseguente applicabilità della disciplina relativa all’una o all’altra qualificazione, costituisce l’oggetto di un dibattito tuttora aperto.

La tendenza ad applicare al supercondominio le norme sulla comunione in generale trae argomento principalmente dagli artt. 61 e 62, disp. att. c.c., i quali, parlando di scioglimento del condominio, allorché l’originario edificio possa essere diviso in parti che abbiano i caratteri di edifici strutturalmente autonomi, e parlando, altresì, di cose che restano in comune, paiono evocare l’instaurarsi di una comunione in luogo del disciolto condominio.

Tuttavia il rilievo dell’inadeguatezza delle norme sulla comunione a regolamentare una forma di comproprietà che presenta caratteristiche del tutto peculiari (il vincolo di natura pertinenziale che viene ad instaurarsi tra gli edifici in condominio e i beni o i servizi comuni, e la tendenziale indivisibilità di questi ultimi), ha indotto il prevalente orientamento giurisprudenziale a ricondurre la figura atipica del supercondominio nel novero della disciplina condominiale e a ritenere questa come la più idonea a tener conto di tali caratteristiche.

Per la definizione occorre fare riferimento al procedimento analogico

La giurisprudenza, più in particolare, ha finora generalmente ritenuto che, in mancanza di una specifica disciplina, debba farsi ricorso al procedimento analogico.

La conseguenza di ciò implica che la presunzione legale di comunione stabilita dall’art. 1117 c.c. deve considerarsi applicabile anche quando si verta non su parti comuni di un edificio diviso per piani, bensì su parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi destinate, in maniera permanente, alla conservazione o all’uso di questi stessi edifici (Cass. 10-7-1991, n. 7630).

In dottrina (CORONA) si è proposta anche una soluzione intermedia, quella cosiddetta del «doppio regime».

Pertanto suggerendo di adottare l’una o l’altra disciplina a seconda che, in concreto, i beni o servizi comuni evidenzino un prevalente collegamento funzionale, dello stesso tipo di quello che è proprio dei beni elencati dall’art. 1117 c.c..

Ovvero presentino preminenti aspetti di relativa autonomia.

Così, ad esempio, l’applicazione delle norme sulla comunione si giustifica «nei gruppi edilizi, nei quali al servizio immediato delle costruzioni sono destinate le strade e gli impianti idrici e di illuminazione.

Ma ad un tempo si rinvengono beni autonomi considerevoli, quali il parco, i numerosi impianti sportivi, i diversi centri sociali e commerciali.

Sempre nel canale del doppio regime, si è suggerito di applicare la disciplina della comunione nel caso in cui i beni in comune siano talmente pochi da non necessitare di un apposito regime amministrativo o di un amministratore che rappresenti la totalità dei proprietari.

Nell’ipotesi inversa, invece, la necessità di nomina di un amministratore sorgerebbe dall’esigenza di cura dei beni comuni nell’interesse dei condòmini, ed opererebbe la più specifica e puntuale disciplina del condominio negli edifici (CUSANO).

Organi

La gestione unitaria dei beni e dei servizi comuni rende necessaria la nomina di un amministratore che deve coesistere con gli amministratori dei singoli condomìni e le cui competenze devono armonizzarsi, per quanto possibile, con quelle di questi ultimi.

In ogni caso deve ritenersi esclusa, salva diversa previsione del regolamento, la possibilità che gli amministratori dei singoli condomìni esercitino poteri di gestione diversi da quelli riguardanti le parti comuni dei loro edifici.

Naturalmente in una realtà residenziale complessa e variegata, per la molteplicità degli interessi da comporre, qual è quella dei supercondomìni, l’amministrazione dei beni e dei servizi comuni impone talora scelte gestionali così articolate da non poter essere demandate ad una singola persona.

Perciò si è soliti riservare i poteri di amministrazione e di gestione a società, e spesso è la stessa società che ha costruito il complesso residenziale a riservarsi tali poteri.

Nonostante l’amministrazione del supercondominio ricalchi, nel suo funzionamento, quella del condominio è da ritenere che nel supercondominio le modalità di nomina dell’amministratore varino a seconda che si ritenga operante la disciplina generale sulla comunione ovvero quella più specifica sul condominio.

L’ amministratore del supercondominio deve rendere il conto della sua gestione

Tuttavia non possono non riconoscersi all’amministratore del supercondominio, eventualmente in deroga alle norme sulla comunione, le prerogative di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., soprattutto in materia di rappresentanza, e non può non ritenersi che il medesimo abbia, esattamente come avviene nel condominio, l’obbligo di rendere il conto della sua gestione e sia revocabile dall’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 3° co., c.c., qualora per due anni non lo abbia reso o vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità (PETROLATI, VITALONE).

Nessun problema solleva, invece, l’assemblea del supercondominio, che ha poteri analoghi a quelli dell’assemblea di condominio.

Essa, come si è detto, deve essere composta dai comproprietari degli edifici che formano la struttura supercondominiale e non dagli amministratori dei singoli condomìni, dal momento che i partecipanti al supercondominio sono pur sempre i primi.

Regolamento

Il regolamento del supercondominio presenta elementi di complessità ben più marcati rispetto ad un normale regolamento di condominio.

Gli aspetti negoziali che esso può presentare sono numerosi e possono prevedere obblighi di destinazione e rispetto di parti comuni, costituire diritti reali di godimento come, ad esempio, servitù o, infine, prefigurare modalità di funzionamento, gestione ed amministrazione dell’ente più complesse ed articolate rispetto a quelle proprie del condominio (PETROLATI, VITALONE).

Il regolamento è solitamente predisposto dal costruttore ed è accettato dai partecipanti al supercondominio al momento della stipula dei singoli atti di acquisto.

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Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Ci proponiamo di essere un autorevole alleato e un punto di riferimento per il mondo del condominio.

La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.

Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.

Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.

Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.

Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento – Supercondominio definizione

Chi difende il condominio?

Chi difende il condominio? La Community AziendaCondominio difende il condominio: …leggi tutto.

Consorzio AziendaCondominio

Cari amici, Fare il consorzio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi. Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante. Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione). A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio. …leggi tutto.

Intervista all’ amministratore sul progetto consorzio AziendaCondominio

Nel mese di giugno 2019 ho rilasciato un intervista sul progetto Consorzio AziendaCondominio che intendo realizzare. …leggi tutto.

Mandato per amministrazione di condominio

Il mandato per amministrazione di condominio è finalizzato a descrivere i diversi compiti affidati dalle leggi in vigore alla figura legale denominata “amministratore di condominio”. Inoltre a concordare un valore economico da corrispondere ai professionisti nominati per svolgere le funzioni di amministratore. Per questo motivo,  di seguito descrivo le aree di competenza che comprendono il mandato di amministrazione del condominio. …leggi tutto.

Fascicolo di assemblea ordinaria

Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione è formato dai documenti seguenti, da allegare con l’ ordine che segue: …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Riepilogo finanziario

L’ art. 1130 bis del codice civile tra l’ altro, dispone quanto segue: Il rendiconto condominiale contiene “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’ immediata verifica”. Pertanto la norma arriva a definire la situazione patrimoniale descrivendo le voci che deve contenere: …leggi tutto.

Lettera ai condòmini

Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”. Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”. Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perchè no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro. “Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”. E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perchè è tuo dovere; secondo perchè hai quarantacinque anni, e terzo perchè sei il preside”. Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Amministratori di condominio truffaldini, …o idealisti

Amministratori di condominio truffaldini, state attenti, perchè la situazione economica che stiamo vivendo è molto pesante. … E’ meglio diventare idealisti. La realtà economica che stiamo vivendo ci porta forzatamente a stare attenti a ciò che ci succede, e a ciò che accade nella società che ci circonda. Mi accorgo che gli amministratori di condominio sono sempre più pressati dagli artigiani in crisi, che fanno di tutto per lavorare. La totale mancanza di controllo interno di gestione e di consapevolezza, rende i condomini esposti ad aumenti incontrollati delle spese. …leggi tutto.

Funzionamento distorto del mercato condominiale

Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale. Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Democrazia in condominio

Cari amici, credo che il condominio sia una scuola di democrazia. L’ amministratore ha il privilegio di studiare come i gruppi sociali esprimono le proprie maggioranze al fine di prendere le decisioni comuni. Inoltre ogni amministratore è sempre in campagna elettorale… una volta eletto ha a che fare con i favorevoli e i contrari. Conosco simpatizzanti della Community AziendaCondominio che ogni anno mi chiedono il preventivo con la speranza di costituire una maggioranza qualificata per eleggermi… e non ci riescono perchè il “reggente” conta su uno zoccolo duro di simpatizzanti che non trovano sufficienti motivazioni per cambiare. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e potere politico

L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi. I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere. Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Amministratore di condominio e buone ragioni

Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte. E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.

Controllo interno della gestione condominiale

Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa

Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore

I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.

Nozione di impresa

Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?

Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.

Governo della casa – Economia relazionale

Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Rassegna stampa web

Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.

La vita è il viaggio

Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto. – Supercondominio definizione

Verso un mondo che cambia

Ogni mattina un’ altra avventura mi riempie il tempo con nuove cose da fare. E sempre la musica mi accompagna… I sentimenti mi avvolgono…  Un giorno va su e un giorno va giù! Siamo tutti alla ricerca del successo e fatichiamo ricercando nel futuro le cose migliori che possiamo vivere oggi. La gente ride e la gente piange. La borsa va su e la borsa va giù. I miei vicini fantasticano di cose irreali che non capisco. Leggo le labbra ma non comprendo le parole; il mio mondo vive tra la fantasia e ciò che riesco a toccare. Ma sono proprio io che vivo? … leggi tutto. – Supercondominio definizione

A che ora comincia la rivoluzione?

Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’. Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni. Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione? Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.

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