Spese di spettanza dell’inquilino e spese del proprietario

Molte discussioni nei contratti di affitto sono spesso causate dalla ripartizione delle spese tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino). Tale ripartizione è determinata in parte dai regolamenti di condominio e dove questi non siano esaustivi dalle norme del codice civile.

La norma chiave a cui rifarsi in questi casi è l’articolo 1576 c.c., che distingue due tipologie di spese:

ordinarie;

straordinarie.

L’art. 1576 attribuisce al locatore durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore.

Più in dettaglio si specificano come:

spese di manutenzione ordinaria, tutte quelle che ricorrono a cadenza periodica per curare gli spazi e i servizi comuni di modo che siano tenuti in condizioni tali da essere idonei all’uso di destinazione, oltre ad essere periodiche sono anche di costo ridotto, es. manutenzione o pulizia scale, ascensore, fruizioni servizi quali acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento;

spese di manutenzione straordinaria, tutte quelle che si verificano in eventi occasionali imprevisti e imprevedibili, che non possono essere evitate in quanto ne va del degrado dell’immobile ma che richiedono costi elevati es.: restauro facciate o tetto, rifacimento degli impianti acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento.
L’inquilino è tenuto quindi a sostenere le seguenti spese:

spese condominiali riferite alla gestione degli spazi condivisi;

spese di piccola manutenzione dell’immobile conseguenti al deteriorarsi o all’uso del bene.
Il locatore, invece, è tenuto a sostenere le seguenti spese:

di straordinaria amministrazione;

per adeguare l’immobile alle norme in vigore.

Un’elencazione dettagliata e specifica degli interventi che rientrano nell’una o nell’altra categoria è contenuto nell’allegato G del d.m. del ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002. Responsabile nei confronti dei condomini è comunque e sempre il proprietario, qualora l’inquilino non adempia al pagamento di costi a suo carico, il proprietario può esercitare il diritto di rivalsa su di lui e chiedere il rimborso di quanto pagato entro 60 giorni, passati quali è ammessa anche nel caso limite la risoluzione del contratto.

Prospetto riepilogativo spese per voci valevoli in mancanza di un accordo specifico:

acqua, tutto a carico dell’inquilino sia la spesa per il consumo che spese per funzionamento e ordinaria manutenzione anche dell’autoclave o la depurazione.
ascensore, spese di funzionamento e manutenzione ordinaria spettano all’inquilino.
energia elettrica, di competenza dell’inquilino sia quella per usi condominiali che personale.
imbiancature, spettano all’inquilino se si tratta di manutenzione ordinaria.
giardino, le spese per pagare che cura gli spazi verdi e le spese per i materiali e gli strumenti usati sono a carico all’inquilino.
portineria, è a carico dell’inquilino al 90%, salvo patto contrario.
pozzi neri, le spese di spurgo sono a carico dell’inquilino.
riscaldamento, parte ordinaria pagata dall’inquilino.
tasse, sono a carico dell’inquilino con esclusione della sull’occupazione di suolo pubblico, purché non riguardi attività dell’inquilino, spetta al locatore.
spese condominiali, in caso di mancato pagamento dovrà rivalersi sul locatore.
regolamento condominiale, va rispettato dall’inquilino, ma le sanzioni pecuniarie ricadono sul locatore.
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