Spesa lastrico solare su due livelli

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Le modalità costruttive degli edifici, sovente, mettono a dura prova l’applicazione delle regole dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici.

Mettere a dura prova, ossia creare delle difficoltà applicative che, è noto, non è raro possano sfociare in contrasti ed in contenziosi.

Il motivo è semplice: alcune norme dettate in materia di condominio, anche dopo l’approvazione della riforma (che non ha modificato tutti gli articoli), sono molto generiche se non addirittura oscure.

In questo stato di cose i ricorsi all’Autorità Giudiziaria sono stati, sono e saranno una regola rispetto a determinate fattispecie.

Prendiamo ad esempio l’art. 1126 c.c. Questa norma, dettata in relazione alla manutenzione e ricostruzione del lastrico solare di uso (o proprietà esclusiva), recita:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Si badi: se dal lastrico provengono infiltrazioni la cui responsabilità è addebitabile all’utilizzatore esclusivo, è solamente lui il soggetto che deve affrontare la spesa per il risarcimento e il ripristino dello stato dei luoghi (cfr. tra le tante Trib. Roma 15 gennaio 2009 n. 870).

In un normale caso di manutenzione, dunque, l’utilizzatore (o il proprietario) esclusivo del lastrico solare partecipa alla spesa per un terzo del suo ammontare, mentre i condomini proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura partecipano per i restanti due terzi in proporzione al valore della sua unità immobiliare.

Se l’unità immobiliare dell’utilizzare del lastrico è coperta dal lastrico medesimo, egli parteciperà alla spesa, in ragione dei millesimi di proprietà, anche per la quota parte dei due terzi.

Che cosa accade, invece, se l’appartamento del condomino utilizzatore non è interamente coperto dal lastrico?

Si badi, ciò non perché solo una parte ricade nell’ideale verticale che parte dal lastrico e prosegue giù, quanto piuttosto perché parte dell’unità immobiliare è soprastante tale lastrico.

Insomma per una parte dell’appartamento il lastrico è di copertura mentre per l’altra è piano di calpestio.

Ebbene la Cassazione, con la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014, s’è pronunciata proprio su un caso del genere.

In breve: l’assemblea delibera lavori di manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo e stabilisce l’applicazione dell’art. 1126 c.c. per la ripartizione dei relativi costi.

Un condomino non ci sta e impugna la delibera: a suo modo lui di vedere, sé è vero che deve partecipare a quella spesa sia per un terzo (quale utilizzatore esclusivo), sia per una quota parte dei due terzi, tale quota non è calcolabile sui millesimi di tutta l’unità immobiliare ma solamente su quella parte cui il lastrico funge da copertura. In effetti l’appartamento del condomino è posto su due livelli ed il piano superiore non è, nemmeno in parte, coperto da lastrico.

In primo grado il condomino vede respinte le proprie lamentale che, però, vengono accolte nel giudizio di appello: delibera annullata! Da qui il ricorso per Cassazione da parte del condominio. Ricorso respinto.

Motivo?

I giudici di piazza Cavour ricordano che requisito fondamentale per essere inclusi nella ripartizione dei due terzi della spesa di rifacimento del lastrico ad uso esclusivo l’unità immobiliare dev’essere coperta (anche parzialmente dal lastrico). Tuttavia, specificano gli ermellini, “il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento” (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1451).

Per la Cassazione, quindi, l’unità immobiliare su un unico livello coperta solo in parte dal lastrico solare deve partecipare ai due terzi della spesa in ragione dell’intera quota millesimale mentre l’appartamento su due livelli, dei quali solo quello più basso è coperto dal lastrico, deve partecipare al costo di manutenzione solamente in ragione dei millesimi espressi dal piano coperto dal più volte citato lastrico.
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