SOTTOTETTO DI PROPRIETÀ TRASFORMATO IN ABITAZIONE
Giuseppe Spoto scrive…
Gli interventi di trasformazione del sottotetto o dei piani seminterrati aumentano proporzionalmente in relazione alla necessità di recuperare e utilizzare in modo più intenso tutti gli spazi disponibili.
Per esaminare l’argomento in modo completo e preciso occorrerebbe fare riferimento alle norme regionali che regolano la materia, oltre che alle norme urbanistiche proprie della legislazione nazionale.
La regione Lazio può essere annoverata tra le regioni che hanno approvato regole su tale aspetto.
Sottotetto di proprietà esclusiva o condominiale
Il sottotetto può essere di proprietà esclusiva o condominiale.
Se non è disposto diversamente da altro titolo, il sottotetto rientra tra le parti comuni dell’edificio, ma potrebbe essere di proprietà esclusiva quando svolge la funzione di pertinenza dell’appartamento attico, in quanto camera d’aria che isola e protegge dal caldo e dal freddo.
Non vi sono problemi di interpretazione se la proprietà privata risulta dall’atto di acquisto dell’immobile dell’ultimo piano o dal regolamento condominiale, ma anche in questo caso occorrerà precisare che non tutti gli interventi sono ammissibili e per trasformare il sottotetto in abitazione autonoma è necessario ottenere il consenso degli altri condomini.
No al mutamento se il regolamento lo vieta
Il consenso dei condomini alla trasformazione del sottotetto in appartamento ad uso abitativo è richiesto quando occorre provvedere all’allaccio dei servizi condominiali.
La trasformazione non deve mettere in pericolo la sicurezza e la stabilità dell’edificio. Il mutamento di destinazione non può essere consentito, quando è vietato dal regolamento contrattuale.
Obbligatorio aggiornare il calcolo dei millesimi
Quando il sottotetto è trasformato in abitazione e si verifica un aumento di superficie per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, è fatto obbligo di modificare la tabella dei millesimi, così come previsto dal primo comma dell’art. 69, n. 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Adempimenti urbanistici e recupero edilizio
Le opere di recupero del sottotetto sono ricomprese all’interno della voce “ristrutturazione edilizia”.
Oltre che interventi di recupero del sottotetto potrebbero esserci anche recuperi dei seminterrati, anche se non tutte le regioni hanno predisposto regole in tale ultima direzione. Dal punto di vista tecnico potrebbe essere sufficiente una semplice DIA (Denuncia di inizio attività), sostituibile con una SCIA (Segnalazione certificata di inizio di attività) se non c’è innalzamento del tetto. Deve essere corrisposto un contributo di costruzione, proporzionato all’incremento di superficie o di volume abitabile. In alcune regioni è possibile innalzare le altezze del colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, in modo da raggiungere i parametri richiesti ai fini della abitabilità.
Si definisce colmo, la trave portante che sorregge un tetto inclinato e che rappresenta il punto più elevato dell’edificio, mentre si definisce pendenza delle falde, l’angolo di inclinazione del tetto. L’altezza della gronda è quella corrispondente alla linea in cui il tetto si appoggia ai muri portanti. Nelle regioni dove non è ammesso modificare le pendenze dei tetti, è però possibile abbassare i soffitti dei locali sottostanti per recuperare lo spazio utile, fermo restando il limite dell’altezza minima di 2,7 metri.
http://www.leggo.it/CASA/CONDOMINIO/sot … 1214.shtml