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Scioglimento del condominio

Scioglimento del condominio

l’ art. 61 disp. att. c.c., al comma 1, dispone che qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

La condizione essenziale affinché si possa procedere allo scioglimento del condominio è rappresentata dal fatto che le unità immobiliari che formano l’edificio o il gruppo di edifici abbiano caratteristiche di autonomia. Detto in altri termini, è necessaria la divisibilità dell’edificio o del gruppo di edifici in parti che abbiano le caratteristiche di edifici strutturalmente autonomi.

Per espressa disposizione dell’ art. 62 disp. att., comma 1, c.c., la disciplina dello scioglimento si applica anche «se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’ articolo 1117 del codice». In tale ipotesi, i beni in questione resteranno assoggettati alla disciplina del condominio degli edifici.

Tale disposizione è applicabile anche nei casi in cui in seguito allo scioglimento della comunione i singoli immobili siano rimasti in proprietà solitaria.

Pertanto, nel caso di divisione di un edificio soggetto al regime del condominio in porzioni aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sulle parti rimaste in comproprietà degli originari partecipanti nonostante lo scioglimento del condominio, salva diversa disposizione del titolo, continua ad applicarsi la disciplina del condominio di edifici (Cass. Civ., 19.12.2011, n. 27507).

Lo scioglimento può essere disposto dall’assemblea condominiale, con la maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio. Può essere, altresì, disposto dal Giudice su istanza di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Lo scioglimento deve essere sempre deliberato dall’assemblea qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini (art. 62 disp. att. c.c., co. 2). In tal caso è necessaria la maggioranza qualifica stabilita dall’ art. 1136 c.c., co. 5.

Il concetto di autonomia

L’ “autonomia degli edifici”, richiesta quale condizione per poter procedere allo scioglimento del condominio, non deve riferirsi all’autonomia meramente amministrativa o gestionale, bensì a quella strutturale. Gli edifici, pertanto, sono strutturalmente autonomi solo se dotati delle parti e delle pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità abitative (Branca).

Lo scioglimento presuppone dunque l’autonomia strutturale delle parti che lo costituiscono, a prescindere da eventuali esigenze di carattere amministrativo. Si tratta di un concetto rigoroso, non suscettibile d’interpretazione estensiva. La sola estensione che può consentirsi è quella prevista dall’art. 62 disp. att. c.c., che rinvia all’art 1117 c.c. (Cass. Civ., 1.12.2010, n. 24380).

La stessa dottrina (CELESTE) considera un edificio autonomo quando le unità abitative da cui è composto, unitamente alle parti accessorie ed a quelle comuni, formino un tutt’uno che, in base ai criteri edilizi, può qualificarsi come “edificio indipendente”

Scioglimento deliberato dall’assemblea

La deliberazione che dispone lo scioglimento deve occuparsi dei beni rimasti in comune, della ripartizione di quelli per i quali sia possibile effettuare la separazione ed indicare le opere ritenute indispensabili per modificare lo stato delle cose o dare una differente sistemazione ai locali ed alle dipendenze.

Per espressa disposizione dell’art. 62, co. 2, disp. att. c.c., nella particolare ipotesi in cui, per realizzare lo scioglimento, risulti necessario modificare lo stato dei luoghi o realizzare delle opere o, ancora, occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, la maggioranza richiesta sarà quella prevista ex art. 1136, co. 5, c.c. (un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del valore dell’edificio).

Scioglimento disposto dall’autorità giudiziaria

La dottrina ritiene che si tratti di una vera e propria azione di scioglimento, da introdurre mediante atto di citazione (TERZAGO). Incertezze persistono rispetto alla legittimazione passiva.

La risalente giurisprudenza di merito era propensa ad individuare il legittimato passivo nell’amministratore.

La dottrina ritiene invece che il giudice debba sentire anche gli altri condomini (TERZAGO).

La domanda di scioglimento, infatti, ha lo scopo di ottenere una ridefinizione dei diritti di comproprietà sulle parti comuni del complesso condominiale originario e, quindi, è destinata a produrre i propri effetti sulle posizioni dei singoli membri costituenti la collettività condominiale, la cui tutela non rientra tra le prerogative dell’amministratore.

Lo scioglimento, inoltre, determina spesso la nascita d’interessi differenti e contrapposti, la cui rappresentanza non può essere affidata all’amministratore (Crescenzi).

Quanto all’amministratore, si ritiene che il potere di rappresentanza riconosciutogli rispetto a tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio condominiale non si estende anche all’azione di scioglimento ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., in quanto tale azione ha ad oggetto la modificazione di un diritto reale e deve svolgersi nell’ambito di un giudizio cui devono prendere parte tutti i condomini dell’originario edificio (Cass. Civ., 23.11.2008, n. 1460).

Effetti dello scioglimento

Venuto meno il condominio originario per effetto dello scioglimento, eventuali rapporti facenti capo a questo dovrebbero proseguire in capo e nei confronti dei condòmini separati (Cass. Civ., 11.4.1995, n. 4156).

L’impostazione contraria al riconoscimento di personalità giuridica autonoma al condominio (prevalente in giurisprudenza e indirettamente confermata dalla legge di riforma n. 220/2012) sostiene che, a seguito dello scioglimento, i diritti facenti capo al condominio originario si concentrino in capo a “gruppi distinti di condomini”; in questo caso, se vi è stato trasferimento del diritto controverso, per atto tra vivi a titolo particolare, dovrebbe trovare applicazione l’art. 111 c.p.c. ed il giudizio dovrebbe proseguire tra le parti originarie, ma il successore a titolo particolare può intervenire o essere chiamato nel processo; l’eventuale sentenza, pronunciata nei confronti del condominio originario, spiegherà i propri effetti, oltre che nei confronti di quest’ultimo, anche nei confronti dei condomini separati, che risultino successori, a titolo particolare, del diritto controverso (Celeste).

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