È responsabile il condominio in caso di danni subiti dal condomino caduto durante la discesa dalle scale condominiali a causa della presenza di acqua sui gradini e non segnalata (si pensi al caso di acqua caduta da un lucernaio) [1].

Il condominio ha la custodia delle scale utilizzate per il passaggio per accedere agli appartamenti ivi ubicati e sussiste, pertanto, la sua responsabilità qualora uno dei condomini cada in dette scale a causa della presenza di acqua e sapone sui gradini.
La legge, infatti, dispone la responsabilità oggettiva del proprietario del bene per non aver vigilato su di essi e impedito che terzi si facessero male [2].

Il risarcimento, però, scatta solo se non sussiste il caso fortuito, che potrebbe essere determinato anche dal comportamento imprudente del danneggiato. Quest’ultimo, proprio perché proprietario di uno degli appartamenti e quindi consapevole dello stato dei luoghi, non potrebbe rivendicare, per esempio, la presenza di un gradino pericolante se questo è lì da anni. Se il pericolo è noto, infatti, ciascun condomino deve azionare i normali freni di prudenza.
Stesso discorso per la buca non segnalata a causa di lavori in corso di cui tutti i proprietari sono a conoscenza, sempre che detta buca sia visibile.

Scatta invece il risarcimento se invece l’insidia è occulta, come nel caso dell’acqua o del sapone sulle scale (che per loro natura sono trasparenti), specie qualora, da un lato, la particolare colorazione variegata e scura del marmo non renda immediatamente percepibile l’ostacolo (la presenza appunto dell’acqua sul pavimento), dall’altro, l’assenza di segnaletica e di personale addetto al caseggiato, renda ancora più difficile percepire la presenza del pericolo [3].

[1] Trib. Roma sent. n. 9493 del 18.04.2006.
[2] Art. 2051 cod. civ.
[3] Trib. Genova sent. del 26.2.2008.

http://www.laleggepertutti.it/97715_res … alle-scale