Rapporto di locazione e condominio
La locazione, a dirlo è l’art. 1571 c.c., è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive (pagamento canone verso godimento immobile), con il quale si costituisce un diritto personale di godimento sull’immobile conceduto.

Diritto personale di godimento è cosa diversa da diritto reale di godimento su cosa altrui: tale differenza si percepisce soprattutto guardando ai concetti di possesso e detenzione.

La legge specifica due aspetti che devono essere sempre tenuti in considerazione:

a) i contratti per uso abitativo devono sempre essere redatti in forma scritta;

b) i contratti in esame devono sempre essere registrati ai fin del pagamento delle relative imposte.

Per contratti ad uso abitativo intendiamo principalmente quelli disciplinati dalla legge n. 431/98 e disposizioni attuative, ossia i contratti a canone libero (così detti 4+4) e quelli a canone convenzionato (ossia 3+2 e di natura transitoria).

Se l’unità immobiliare locata è ubicata in condominio, su quel rapporto contrattuale, com’è normale che sia, s’inseriranno anche alcune norme dettate in materia di condominio negli edifici.

Locazione e condominio

Il conduttore di un’unità immobiliare in condominio deve:

a) essere soggetto conosciuto dall’amministratore, in quanto l’art. 1130 n. 6 c.c. (quello che disciplina la così detta anagrafe condominiale) impone al proprietario di comunicare al capo condomino il nome dell’inquilino;

b) rispettare il regolamento di condominio;

c) pagare le spese condominiali.

Spese Sul punto, ossia su quelli che ai sensi della legge n. 392/78 (così detta legge sull’equo canone, ancora parzialmente in vigore) vengono definiti oneri accessori, vale la pena specificare un aspetto.

Il conduttore è tenuto a pagare le spese condominiali ma tale obbligo non coinvolge il condominio bensì solamente il proprietario.

In tal senso la Cassazione, in più occasioni, ha specificato che la legge sull’equo canone disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160) (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Misura e prova delle spese condominiali

L’art. 9 legge n. 392/78 specifica che il conduttore deve pagare le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.

Chi paga (ossia l’inquilino) ha sempre diritto a chiedere i giustificativi di spesa.

Che cosa bisogna intendere per giustificativi di spesa e quindi come si può provare l’esatto ammontare delle spese condominiali dovute dal conduttore?

Ce lo ricorda, rifacendosi ad una precedente pronuncia di Cassazione, il Tribunale di Roma che in una causa risolta nel novembre 2013 ha, sostanzialmente, risposto al quesito.

Si legge in sentenza che il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate (Trib. Roma 15 novembre 2013 n. 23093).

Come dire: il proprietario si mette a posto producendo il rendiconto mentre spetta al conduttore dimostrare che una delle spese imputategli non sia di sua competenza (es. manutenzione straordinaria ascensore).

Per fare ciò il conduttore ha diritto di chiedere (ed ottenere) all’amministratore di condominio le così dette pezze giustificative delle spese (cfr. art. 1130-bis, primo comma, c.c.).

È bene ricordare che non essere adempiente rispetto al pagamento degli oneri di cui all’art. 9 l n. 392/78 può avere come conseguenza un’azione giudiziaria di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. o, comunque, senza intaccare il contratto in essere, ad un’azione per decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali.
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