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Prorogatio imperii

Lavori straordinari

Per "manutenzione straordinaria" deve intendersi l’ esecuzione di quei lavori aventi carattere di eccezionalità, sia sotto il profilo dell’ elemento temporale (nel senso che si eseguono una volta ogni tanto), sia di quello economico, perchè diretti a influire sensibilimente sul patrimonio di ogni condòmino.

Si tratta di opere le quali, appunto perchè straordinarie, necessitano normalmente di una preventiva valutazione da parte dei condòmini, al fine di deliberarne l’ esecuzione in assemblea.
Nulla vieta ai condòmini, infatti, di deliberare interventi straordinari anche nel periodo di proroga del mandato dell’ amministratore, e di conferire contestualmente a costui lo specifico incarico di sottoscrivere il contratto di appalto.
In altre parole, nel periodo di "prorogazio", l’ amministratore non è oggettivamente impedito a compiere atti di straordinaria gestione.
Lo è, al pari di quando egli è investito di pieni poteri, se non viene in via preventiva autorizzato a farli da parte dell’ assemblea.

Non c’ è quindi ragione per escludere la piena efficacia, anche in periodo di proroga, dei poteri del disposto ultimo comma dell’ articolo 1135 del Codice Civile, che autorizza comunque lavori di manutenzione straordinaria se urgenti, con l’ obbligo però di relazionare i condòmini durante la prima assemblea che andrà a convocare.
Si pensi, ad esempio, alla sostituzione della caldaia, o al cambio del motore dell’ ascensore a causa di un guasto irreparabile; lavori che, se urgenti, possono e devono essere eseguiti anche dall’ amministratore "in prorogazio".

L’ obbligo prescritto dalla legge è, in questo caso, che l’ assemblea venga informata e ratifichi l’ operato dell’ amministratore.
Visto questo "eccesso" di potere previsto dalla legge, è opportuno che l’ assemblea deliberi delle procedure organizzative idonne per "guidare" l’ opera dell’ amministratore verso gli interessi dei condòmini.

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