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Passeggini nell’ androne condominiale

È lecito lasciare il passeggino nell’androne condominiale o sul pianerottolo?
In tema di parti comuni di un edificio in condominio, salvo diversa indicazione, deve considerarsi lecito il breve deposito di un passeggino in uno spazio condominiale.

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Androne condominiale e pianerottolo

Sul vocabolario della lingua italiana l’androne è definito come l’ambiente di passaggio dal portone d’ingresso della casa alle scale e al cortile (Fonte: Dizionario enciclopedico Treccani).

PassegginiL’art. 1117 c.c. non menziona l’androne tra le parti comuni di un edificio in condominio; della sua condominialità tuttavia non c’è motivo di dubitare.

Motivo?

È principio acquisito in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza (cfr. Cass. 4 giugno 2014 n. 12572) quello secondo il quale l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa delle cose di proprietà comune.

Ciò vuol dire che possono essere considerate in condominio tutte quelle parti dell’edificio, beni ed impianti che siano funzionalmente destinati a consentire la fruizione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Siccome l’androne, sul punto non vi sono dubbi anche alla luce della sua definizione, serve a consentire il passaggio dal portone comune agli appartamenti o comunque alle scale dell’edificio, non v’è motivo per non considerarlo parte integrante dei beni condominiali.

Unica eccezione: una riserva di proprietà esclusiva a favore di uno i più condomini contenuta nel titolo, ossia negli atti d’acquisto e/o nel regolamento condominiale contrattuale.

Stesso discorso vale per il pianerottolo; esso dev’essere considerato parte integrante delle scale ed alla stregua di esse è da ritenersi parte dell’edificio soggetta al regime del condominio (cfr. così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Androne, pianerottolo e uso dei beni comuni

Alla stregua di qualunque bene comune, anche gli androni ed i pianerottoli possono essere utilizzati da tutti i condomini nei limiti di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c. a mente del quale:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

PassegginoLa Cassazione, spesso chiamata a dare significato concreto a quest’affermazione, ormai da anni è orientata nell’affermare che il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso.

In questo contesto, proseguono gli ermellini, la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (così, tra le varie, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

Questo il quadro di carattere generale.

Passeggini, androne, pianerottolo e possibile conseguenze

Per quanto s’è appena detto, è evidente che salvo il caso di androne e pianerottoli di ridotte dimensioni, non dovrebbero sussistere problemi nel lasciare (aperto o richiuso) un passeggino nelle suindicate parti comuni.

Si supponga che l’androne sia dotato di un sottoscala: quale dovrebbe essere il nocumento per gli altri condomini?

Chiaramente, lasciare non può voler dire abbandonare a se stessa una cosa: l’uso dev’essere funzionale alle esigenze della vita quotidiana senza che ciò trasformi queste parti dell’edificio in ripostigli. Come dire: usare le cose comuni è lecito nella giusta misura in cui non divengano spazi completamente asserviti alle esigenze individuali.

Resta fermo che un regolamento condominiale può sempre vietare determinate utilizzazioni e queste delibere, salvo il caso di eccesso di potere devono essere rispettate da tutti i condomini.

Ad ogni buon conto è sempre bene ricordare che ai sensi dell’art. 1117-quater c.c. in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

In definitiva: lasciare passeggini nell’androne o sul pianerottolo è lecito nella misura in cui ciò non violi destinazioni regolamentate, o comunque non impedisca ad altri di utilizzare quelle parti comuni nello stesso modo o in modo confacente alle loro esigenze.

Un equilibrio sicuramente delicato che sfugge alle tipizzazioni normative aventi carattere generale.

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Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono il titolare dello studio Antonio Azzaretto.

Svolgo attività di amministratore di condominio.

Sono il fondatore della Community AziendaCondominio.

Sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Svolgo attività di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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