Liti sul regolamento solo tra proprietari

Quando si vuole far valere la nullità del regolamento di condominio contrattuale, l’azione può essere proposta da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri – rispetto ai quali c’è litisconsorzio necessario – ma non dall’amministratore, che non è neppure legittimato a contraddire in giudizio.

E’ questo un importante principio di diritto contenuto in una recente sentenza della Cassazione, la n. 12850/2008.

Secondo i giudici , “ il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione e il momento del suo venire in essere come atto efficace, si configura da punto di vista strutturale come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune, di tal che l’azione di nullità dello stesso non può che essere proposta nei confronti di tutte le parti ( condomini ) in contraddittorio necessario tra loro”.

Qualora l’azione venga proposta contro un soggetto non legittimato ( come l’amministratore ) “ non vi è materia per disporre l’integrazione del contraddittorio incompleto occorrendo soltanto provvedere sulla domanda in carenza di legittimazione del convenuto”.

Il caso è analogo a quello delle tabelle millesimali contrattuali, approvate all’unanimità dai partecipanti al condominio, che costituiscono una sorta di statuto della collettività condominiale, e – in base al principio dell’autonomia contrattuale – possono anche fissare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli stabiliti dalla legge.

In conclusione: è pacifico che l’amministratore sia legittimato a rappresentare in giudizio il condominio nei limiti delle sue attribuzioni legali ( articolo 1130 del Codice civile ) o di quelle conferitegli dall’assemblea, e può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.

Ma se si tratta di proporre azioni a tutela dei diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o comuni – limitati o ridotti rispetto a quelli degli altri da clausole che non possono non essere contrattuali e modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione – è esclusa la legittimazione dell’amministratore, perché il contratto ha la forza di legge tra le parti e tali clausole ( contrattuali ) pongono a carico e a favore delle parti gli effetti giuridici che possono venire meno con l’accordo di tutti i contraenti o, in contraddittorio necessario tra di loro.