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Irregolarità dell’ amministratore

Motivi di gravi irregolarità nella gestione dell’ amministratore

Non aver aperto il conto corrente necessario per conservare i fondi finanziari dell’ ente condomìnio.

Non aver comunicato all’ assemblea la notifica di un atto di citazione o di un procedimento a carico del condomìnio (Ciò costituisce anche motivo di revoca)

Non aver messo in mora i condòmini che non hanno versato i contributi nei tempi previsti dal regolamento contrattuale e dalle delibere di assemblea.

La corte di appello di Genova (Sentenza del 6/11/1990) ha ravvisato gravi irregolarità in tutti i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, ad esempio il tentativo di influenzare l’ assemblea dei condòmini per l’ assunzione di delibere gradite ad alcuni condòmini e sgradite ad altri.

Il mancato pagamento delle bollette, dei fornitori e dei contributi previdenziali dei dipendenti, in caso sussistano le disponibilità di cassa sufficienti.

La presentazione di rendiconti falsi. (Fino ad oggi non era ancora stato definito il concetto di "Quadratura formale del rendiconto di cassa con i fondi patrimoniali di proprietà dell’ ente condomìnio". Oggi con azienda condomìnio è possibile approfondire il concetto di chiarezza e di informazione nei confronti della situazione di cassa e dei fondi di proprietà dell’ ente condomìnio).

La trasmissione di un verbale di assemblea, nel quale si attaccava duramente un condòmino dissenziente con espressioni grossolane e non riguardose, nonchè con ripetuti avvertimenti circa il ricorso al Giudice Penale.

La stipula di contratti in nome e per conto dell’ ente condomìnio in situazione di conflitto di interessi (Ad esempio con società vicine agli interessi della famiglia dell’ amministratore), senza averlo comunicato all’ assemblea.

L’art. 1129 c.c., dal titolo “Nomina e revoca dell’amministratore” prevede che:

I Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore.
II Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
III L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
IV Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
V La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.

Pertanto, dal tenore letterale dell’art 1129 IV comma, l’amministratore può essere revocato su istanza anche di un solo condomino, oltre che a seguito del mancato rendiconto per 2 anni, anche nel caso di “gravi irregolarità”.

Sul punto, al fine di spiegare il significato e delineare la fattispecie astratta e generiche delle “gravi irregolarità”, è utile analizzare le poche pronunce giudiziali sul punto, le quali hanno, almeno in parte, contribuito a concretizzare il concetto in esame.

Innanzitutto, in una recente pronuncia, il Trib. Di Bologna ha semplicemente statuito che tale figura si ravvisa nel caso di gestione irregolare e non retta. Infatti “Seppure le gravi irregolarità di gestione che giustificano la revoca dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c.c., possano consistere in una gestione semplicemente anomala e non necessariamente dissennata o infedele, una gestione cioè contraria ai principi di una sana e retta amministrazione, all’adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei confronti dell’amministratore condominiale si può pervenire solo all’esito di un giudizio, in cui non solo il "fumus" delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permanenza nella carica dell’amministratore revocando risulti pregiudizievole per l’interesse del condominio.(Trib. Bologna, Sez. III, 25/05/2006)

In una altra sentenza, le gravi irregolarità sono state ravvisabili nel caso di confusione nella gestione del conto del condominio. Sul punto “L’adozione da parte dell’amministratore di condominio di un conto corrente intestato ad una gestione patrimoniale costituisce irregolarità di tale gravità da comportare di per sé la revoca del mandato, posto che il conto corrente non contiene alcun elemento idoneo a ricondurre le operazioni eseguite solo ed esclusivamente al condominio. Di nessun rilievo è la circostanza che il conto corrente in oggetto non sia il conto personale dell’amministratore, ma sia intestato ad una gestione patrimoniale”. (App. Catania, Sez. I, 04/10/2004)

Invece, non sussiste la fattispecie in esame nel caso di rifiuto, da parte dell’amministratore, a consegnare ad un condomino richiedente i documenti contabili del condominio. A riguardo “Non sono ravvisabili i "fondati sospetti di gravi irregolarità" che comportano la revoca giudiziale dell’amministratore nel rifiuto da questi opposto alla richiesta di un condomino di ritirare, per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio.(Trib. Parma, 12/03/1999)

Similmente alla sentenza della C. App. di Catania sopra riportata, vi è un’ulteriore pronuncia che ravvisa le “gravi irregolarità” ancora nella confusione e mala gestione del fondo condominiale. “La mancata adozione da parte dell’amministratore di condominio di un conto corrente separato rispetto al suo patrimonio personale, con conseguente promiscuità gestionale, costituisce irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato.(Trib. Santa Maria Capua Vetere, 17/07/1997)

Sussistendo particolari requisiti di gravi urgenze, non può essere revocato l’amministratore che, senza il consenso dell’assemblea, aumenta le spese condominiali. Infatti, “ai fini delle revoca dell’amministratore, non è ravvisabile una grave irregolarità in danno del condominio e dei singoli condomini nel comportamento dell’amministratore il quale – di fronte a gravi esigenze di amministrazione e sul presupposto dell’inattività dei condomini nella convocazione dell’assemblea – prenda l’iniziativa, previo il consenso di tutti i condomini, di aumentare le quote condominiali senza autorizzazione assembleare.(Trib. Foggia, 18/02/1997)

D’altro canto, in un paio di sentenza pronunciate dal Trib. Napoli, quest’ultimo ha statuito che, ai fini della revoca dell’amministratore, non è sufficiente una cattiva gestione patrimoniale ma è necessario che il condominio abbia patito un danno concreto e rilevante.

Infatti “una grave irregolarità nell’amministrazione, che non si traduca in un immediato danno, o pericolo di danno, per il condominio, non è idonea a provocare la revoca dell’amministratore, potendo sempre l’assemblea adottare le iniziative opportune, non escluso il recesso, nel corso delle sue periodiche convocazioni”(Trib. Napoli, 13/12/1994). Ancora, “La revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità, avente funzione sussidiaria rispetto alla competenza dell’assemblea ad esaminare la questione, deve fondarsi su elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio.(Trib. Napoli, 18/11/1994)

Per contro, è immediatamente revocabile l’amministratore che faccia affluire i fondi del condominio sul suo conto personale. Sul punto ”Non è legittimo il comportamento dell’amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto personale e non su un conto del condominio, generi una confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii e renda, peraltro, impossibile ogni controllo da parte dei condomini che hanno il diritto soggettivo di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi comuni. Tale comportamento, indipendentemente dal consenso della maggioranza e pur trattandosi di un mandato collettivo, rappresenta una irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell’amministratore.(Trib. Milano, 29/09/1993)

Sempre riguardo a non correttezza e non trasparenza nella gestione di somme di denaro, è stato statuito che “La multiproprietà di singole unità immobiliari nell’ambito di un complesso edificiale residenziale non importa alcuna deroga all’applicazione della disciplina sul condominio negli edifici per quanto afferisce alle parti e ai servizi comuni di utilità generale all’intero edificio, circa le quali si osserva pertanto la norma imperativa dell’art. 1129 comma 3, c.c. Di conseguenza il versamento all’amministratore di una somma pecuniaria a titolo di deposito cauzionale da parte dei multiproprietari, pur determinando in capo a questi ultimi solo un diritto alla restituzione del "tantundem", comporta per l’accipiente il sorgere di un obbligo di rendiconto circa il denaro depositato: tale obbligo, pur non previsto dalla disciplina condominiale, rappresenta una specificazione dei doveri di diligenza del mandatario di cui l’amministratore condominiale è sottospecie. L’omesso adempimento di tale rendiconto e l’uso del denaro depositato "uti dominus", uniti alla confusione contabile delle somme amministrate con le somme proprie, concretano gravi irregolarità ai sensi dell’art. 1129, comma 3 c.c. legittimanti la revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria.(Trib. Bolzano, 09/08/1993)

Infine, in una lontana pronuncia, nel caso di difetto di informazione tra amministratore e condomini, non si è ravvisata una grave mancanza dell’amministratore stesso, nell’eventualità in cui la condotta illecita sia stata posta in essere in maniera involontaria e scusabile. Sul punto “La mancanza di prova sulla volontaria intenzione da parte dell’amministratore del condominio di ostacolare l’informazione di tutti i condomini sulla convocazione dell’assemblea non può integrare l’ipotesi di una grave irregolarità a lui ascrivibile al fine della sua revoca da parte dell’autorità giudiziaria.(App. Genova, 05/04/1991)

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