Impugnazione delibera di condominio minimo
In materia di deliberazioni adottate nell’ambito di un condominio minimo, i termini d’impugnazione delle delibere sono gli stessi previsti per gli altri condomini.

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

In un condominio formato da due soli partecipanti, chi intenda contestare la validità di una delibera adottata dall’assemblea per dei vizi che comportano l’annullabilità della stessa, deve farlo entro trenta giorni dalla sua adozione (se presente) o comunicazione (se assente).

Ciò perché anche ai condomini minimi si applicano le norme previste in tema d’impugnazione delle delibere ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Così ha deciso il Tribunale di Pescara con la sentenza n. 5145 del 15 marzo 2012.

Il caso può far sorridere ma è accaduto davvero ed è stato risolto dal giudice adito dopo che il proprietario di un’unità immobiliare in un condominio minimo aveva impugnato, per assenza dei quorum deliberativi, una decisione dell’assemblea di nominare amministratore il cognato dell’altro condomino.

Condominio minimo

La figura del condominio minimo è stata dubbia fino al 2006.

In quell’anno le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sancirono la sua esistenza.

Si legge nella sentenza n. 2046 che il condominio si istaura, sul fondamento della relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistono più piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce all’istituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo; d’altra parte, nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al condominio minimo, composto da due soli partecipanti, posto che le sole norme in materia concernenti il numero dei condomini riguardano la nomina dell’amministratore e la formazione del regolamento (gli artt. 1129 e 1138 c.c.) (Cass. SS.UU. n. 2046/06).

E se l’assemblea non riesce a decidere per insanabile contrasto tra i due partecipanti?

Le Sezioni Unite si soffermarono anche su questo aspetto affermando che se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poichè la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ. (Cass. SS.UU. n. 2046/06).

Contestazione delle decisioni

Ciò che la Cassazione non aveva valutato è, però, accaduto nel caso risolto dal Tribunale di Pescara.

In sostanza: se l’assemblea decide ma lo fa in sprezzo alle norme condominiali (come nel caso di specie un condomino che nomina da solo l’amministratore) quella decisione dev’essere considerata una delibera?

Il Tribunale abruzzese ha risposto positivamente. Si legge nella sentenza n. 5145 che la norma di cui all’art. 1137 cc è pacificamente applicabile anche al cd. condominio minimo (formato cioè da due soli condomini), v. Cass. SSUU 2046/06.

Nel caso di specie il ricorso del condomino che contestava la nomina per mancanza di accordo e quindi per assenza dei quorum deliberativi, tuttavia, è stato dichiarato tardivo.

Si legge nella pronuncia in esame che in corso di causa E’ emerso, infatti (v. verbali delibere in atti), che la ricorrente, era presente sia all’assemblea del 26-6-2006 che del 16-10-2006 mentre il ricorso introduttivo è; stato depositato solo il 5-12-2006, cioè oltre il termine (di decadenza) di gg trenta di cui all’art. 1137 cc. (Trib. Pescara 12 marzo 2012 n. 5145).

Condominio minimo e riforma

Un’annotazione finale: la riforma del condominio ha sancito espressamente l’applicabilità delle norme sul condominio anche al condominio minimo inserendo nel codice civile l’art. 1117-bis c.c. che recita:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Chiaramente il condominio minimo non necessita della nomina obbligatoria dell’amministratore, mentre è obbligatorio dotare la compagine di un proprio codice fiscale (cfr. d.p.r. n. 605/73).
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