Il condominio è un’azienda
Il condominio è un’azienda, perchè assume tutte le caratteristiche necessarie e sufficienti per definirla con questo termine.
Azienda – Nozione generale
Un’ azienda deve comprendere le caratteristiche che seguono:
1) INSIEME DI BENI;
2) INSIEME DI PROCEDURE;
3) ORGANIZZAZIONE DEI BENI E DELLE PROCEDURE;
4) FINE destinato a durare nel tempo che consista nella produzione di BENI e/o nella fornitura di SERVIZI.
Definizione di AziendaCondominio
Non vi è dubbio che il condominio sia caratterizzato da un insieme di beni.
Inoltre si riscontrano delle procedure che sono organizzate dall’ amministratore e dai condòmini che servono a condurre l’ attività.
Infine vi sono tre fini destinati a durare nel tempo:
- Mantenere e, se possibile, aumentare nel tempo il valore dei beni comuni;
- Promuovere la qualità della vita dei residenti;
- Controllare i fornitori, i tecnici, e i dipendenti, che sono delegati dall’ assemblea per svolgere determinate funzioni tecniche e di servizio.
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Il condominio è un’azienda – Punto di vista della sicurezza – non sempre
Dal punto di vista delle norme sulla sicurezza, affinché un condominio si configuri un’ azienda o una unità produttiva, è necessario che nell’ambito della struttura o dell’ organizzazione vi siano dei lavoratori dipendenti che svolgano una attività lavorativa.
Pertanto è chiaro che il condominio sarà equiparato ad un’azienda soltanto nel caso in cui adibisca del personale a svolgere attività lavorativa nel proprio ambito (ad esempio portiere, giardiniere, personale addetto alla pulizia o alla manutenzione, ecc.).
Solo in questo caso, pertanto, assumendo l’amministratore condominiale la veste di datore di lavoro, il condominio sarà soggetto al rispetto delle disposizioni di cui al D. Lgs. n. 81/2008 ed in particolare quelle contenute nel citato art. 26.
In particolare, sarà soggetto a cooperazione, coordinamento, informazione ed elaborazione del documento di valutazione dei rischi interferenziali sia fra i lavoratori del committente e quelli delle ditte appaltatrici sia dei lavoratori delle ditte appaltatrici fra di loro.
In caso contrario, invece, cioè in assenza di lavoratori dipendenti o ad essi equiparati che prestino attività lavorativa per conto del condominio, l’amministrazione non sarà tenuta ad ottemperare alle disposizioni dell’art. 26 del D. Lgs. ed in particolare non sarà tenuto ad elaborare il DUVRI.
Conferma dall’ autorità di vigilanza su contratti pubblici
Una conferma di quanto appena sostenuto si può riscontrare anche dalla lettura della determinazione n. 3 del 5/3/2008 dell’Autorità di Vigilanza sui Contratti Pubblici.
L’ autorità sostiene che “si parla di interferenza nella circostanza in cui si verifica un «contatto rischioso» tra il personale del committente e quello dell’appaltatore o tra il personale di imprese diverse che operano nella stessa sede aziendale con contratti differenti”.
Nella stessa determinazione l’Autorità di Vigilanza indica inoltre che fra i rischi interferenziali si possono considerare, a mero titolo esemplificativo:
– quelli derivanti da sovrapposizioni di più attività svolte da operatori di appaltatori diversi (che si svolgano ovviamente nell’ambito dell’azienda).
– Oppure nel luogo di lavoro del committente dalle lavorazioni dell’appaltatore.
– Nella sede di lavoro del committente, ove sia previsto che debba operare l’appaltatore, ulteriori rispetto a quelli specifici dell’attività propria dell’appaltatore.
– In caso di modalità di esecuzione particolari richieste esplicitamente dal committente (che comportino pericoli aggiuntivi rispetto a quelli specifici dell’attività appaltata).
I condomini che non abbiano personale dipendente, pertanto, non sono soggetti ad elaborare nè il DVR, nè il DUVRI
Per le considerazioni sopra espresse ed in risposta al quesito formulato, quindi, al di là delle eventuali finalità speculative che possono indurre ad una differente interpretazione, si ritiene, in conclusione, che i condomini che non hanno personale dipendente o ad esso equiparato non sono tenuti ad elaborare né il DVR né il DUVRI.
Il ricorso poi, suggerito nel quesito, alla effettuazione di lavorazioni non contemporanee nel condominio si può considerare una buona soluzione per evitare in concreto la presenza di rischi interferenziali fra le diverse imprese operanti nel condominio.
Ma, comunque, non serve nel caso in cui lo stesso abbia personale dipendente, perché ugualmente vanno individuati i rischi interferenziali fra il personale del condominio medesimo con quello delle imprese appaltatrici, sia pure in caso operino singolarmente.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.
Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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