L’inquilina rimane in casa dopo la risoluzione del contratto: i danni si calcolano per l’intera durata dell’occupazione

Risoluzione del contratto dovuta all’inadempimento del promissario acquirente, che rimane in possesso dell’immobile sine titulo. Il risarcimento danni deve essere calcolato con riferimento all’intera durata dell’occupazione e non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale. A darne conferma è stata la Cassazione con la sentenza n. 8571/13.

Il caso

Una società proprietaria di un appartamento porta in giudizio una donna che occupa l’immobile senza titolo, essendo ormai passata in giudicato la sentenza di secondo grado con cui è stato risolto, per inadempimento della convenuta, il contratto preliminare relativo alla vendita dell’appartamento. Pertanto, la società chiede al tribunale di condannare la convenuta al pagamento di oltre 87 milioni di lire, comprensivi di indennità di occupazione e spese condominiali. Il Tribunale, dopo aver qualificato l’azione come illecito extracontrattuale e accogliendo l’eccezione di prescrizione (art. 2947 c.c.), liquida l’indennità di occupazione per il periodo non prescritto in quasi 32mila euro, sulla base di un valore locativo di 568,11 euro mensili, dal 3 agosto 1995 al 31 marzo 2000. La somma viene ridotta di 230,28 euro dai giudici di appello. Ma la donna non demorde, e si rivolge alla Cassazione. Quest’ultima risolve il caso richiamando un tradizionale orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui «in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario del cespite è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso» (Cass. n. 3223/2011). In pratica, secondo tale orientamento, il risarcimento del danno può essere determinato dal giudice sulla base di «elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene usurpato». Principi questi, a cui la Corte territoriale, a parere degli Ermellini, si è correttamente conformata. La Cassazione ha avuto anche modo di precisare che il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, provocando così la risoluzione dello stesso contratto preliminare, «è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo». E – conclude la Cassazione – i danni vengono liquidati con riferimento «all’intera durata dell’occupazione» e «non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale» (Cass. n. 24510/2011).
http://www.lastampa.it/2013/08/13/itali … agina.html