Dottrina e giurisprodenza

Giurisprudenza

L’ assemblea può adottare qualsiasi provvedimento anche non previsto dalla legge o dal regolamento, purchè oggetto della delibera non sia una questione che riguardi le proprietа esclusive.
L’ assemblea, tuttavia, nel disciplinare l’uso delle cose comuni non è esente da limitazioni: così, ad esempio, una deliberazione assembleare adottata a maggioranza non può alterare la destinazione delle cose comuni o ridurre la sfera dei poteri e delle facoltà che, normalmente, caratterizzano il contenuto del diritto di proprietа dei singoli condтmini sui beni comuni (Cass. 24-3-1972, n. 899).

Convocazione assemblea

Ai sensi dell’art. 66, disp. att. c.c., l’ assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni di cui all’art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall’ amministratore quando questi lo ritenga necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’ edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione.
Qualora non vi sia un amministratore, l’assemblea (sia ordinaria che straordinaria) può essere convocata ad iniziativa di ciascun condòmino.
L’art. 66 citato, dunque, opera una distinzione tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria.
Va a tal proposito osservato che la differenza non rileva esclusivamente in relazione all’elemento temporale, e cioè al fatto che la prima viene convocata annualmente, mentre la seconda è soltanto eventuale.
La sostanziale diversitа è dovuta alla discussione obbligatoria, in seno all’assemblea ordinaria, di argomenti, quali l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, le dimissioni e la nomina dell’amministratore. Tanto che la mancata approvazione dei rendiconti, protratta per due anni, dа diritto a ciascun condòmino di chiedere giudizialmente la revoca dell’ amministratore per grave inadempimento (CUSANO).
La giurisprudenza, dal canto suo, ha affermato che ai fini della validitа di una deliberazione assembleare è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera sia stata adottata in un’assemblea straordinaria piuttosto che in un’assemblea ordinaria, giacchè non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblea, differenze di sorta, nè sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, essendo l’ assemblea straordinaria menzionata dall’art. 66 citato, in opposizione a quella ordinaria, solo per disporre che quest’ ultima deve essere convocata annualmente, mentre l’assemblea straordinaria può essere convocata in qualsiasi momento in caso di necessità (Cass. 8-6-1984, n. 3456).

Convocazione in giorni non festivi

Le assemblee condominiali debbono essere convocate in giorni non festivi, ma a tal fine si deve tenere conto solo del calendario civile senza che si possano prendere in considerazione altre festività legate ai diversi credi religiosi, come ad esempio la Pasqua ebraica.

E’ quanto emerge da una sentenza del Tribunale di Roma che era stato chiamato a dirimere una controversia nata proprio in relazione alla data scelta per l’assemblea.

Il Tribunale (sentenza n.10229 del 12 maggio 2009) ha evidenziato che non è possibile sindacare una data di convocazione per un giorno non festivo (secondo il calendario civile) anche perchè del resto il condomino può sempre avvalersi della facoltà di intervenire all’assemblea tramite un rappresentante delegato a norma dell’art. 67 comma 1 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Avviso di convocazione

Ai sensi dell’art. 1136, 6° comma, c.c., l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione.
L’art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., inoltre, stabilisce che l’ avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
Ciò implica che ogni condòmino ha il diritto di intervenire all’ assemblea e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’ avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel previsto termine di cinque giorni (Cass. 22-11-1985, n. 5769).
Detto termine, che è posto a tutela del diritto all’informazione spettante a ciascun condòmino, va inteso nel senso che tra il giorno di ricezione dell’avviso di convocazione ed il giorno della seduta assembleare intercorrano non meno di cinque «giorni liberi», cioè che nel relativo calcolo non si computino nè il primo giorno nè l’ultimo.
L’invito alla riunione non è soggetto a particolari formalitа, ed è pertanto sufficiente che ciascuno dei partecipanti abbia avuto, in qualsiasi modo, notizia della convocazione (Cass. 23-5-1975, n. 2050).

Contenuto dell’ avviso di convocazione

Nell’ avviso deve essere indicato il giorno, il luogo e l’ora dell’adunanza. Esso deve inoltre contenere l’ordine del giorno e le materie che saranno trattate, al fine di porre i singoli condтmini in condizione di votare con cognizione di causa.
Ciò, comunque, non significa che «l’avviso di convocazione deve necessariamente contenere un’ analitica e dettagliata specificazione dei temi da trattare, ma semplicemente [che è necessario] indicare con chiarezza, anche se sommariamente, gli argomenti e i problemi connessi alle materie poste all’ordine del giorno» (LOVATI, MONEGAT).
La comunicazione a tutti i condòmini dell’avviso di convocazione è presupposto di validitа della costituzione dell’assemblea, con la conseguenza che le deliberazioni adottate senza il rispetto di tale formalitа sono radicalmente nulle, e tale nullità può essere fatta valere da qualsiasi condòmino, anche se presente all’ assemblea (Cass. 29-7-1978, n. 3798).

Intempestività della convocazione

Per converso l’ intempestività della comunicazione della data fissata per l’ assemblea implica un’ipotesi di contrarietа alla legge della deliberazione assembleare, comportante l’annullabilitа di quest’ultima entro il termine di trenta giorni.

E’ valida la convocazione per l’assemblea condominiale consegnata informalmente al congiunto residente del condomino che non vive nell’immobile

Cass. civ. sez. II, sentenza n. 8449 del 1/04/2008

"In materia di condominio degli edifici, per l’avviso di convocazione dell’ assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi degli artt. 1350 e 1352 c.c., ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza delle quali l’assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita;

qualora sia accertata, in sede di merito, l’esistenza di una prassi (correttamente intesa come regolare ripetersi di comportamenti precedentemente accettati nello svolgimento di analoghi rapporti) in base alla quale l’avviso di convocazione di assemblea condominiale, destinato ad uno dei condomini non abitanti nell’edificio condominiale, viene consegnato ad altro condomino, suo congiunto, tale prassi, contrariamente a quanto opinato dal giudice di appello, non può ritenersi illegittima, in base al principio di diritto enunciato sopra, con la conseguenza che l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione al congiunto, deve ritenersi regolare essendo l’atto – recapitato in tal guisa e pervenuto nella sfera di normale ed abituale conoscibilità del destinatario – idoneo a creare nello stesso una situazione giuridica di oggettiva conoscibilità con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conforme alla clausola generale di buona fede, che regola i rapporti giuridici intersoggettivi ed impedisce, rendendolo illegittimo ed immeritevole di tutela, ogni abuso di diritto."