Difetti di costruzione e vizi dell’immobile: la denuncia al costruttore

Il proprietario di casa potrebbe accorgersi di vizi o difetti di costruzione dell’immobile oppure, nel caso di incarico di manutenzione straordinaria a una ditta, dell’esecuzione non a regola d’arte dei lavori di appalto.

La legge gli consente di denunciare tali vizi al costruttore o all’appaltatore entro termini ben definiti e ottenere, così, il risarcimento.

Qualora insorgano vizi occulti (ossia non rilevabili già alla consegna dei lavori usando l’ordinaria diligenza), il proprietario deve denunciarli al costruttore/appaltatore, mediante posta elettronica certificata (cosiddetta Pec) o con raccomandata con ricevuta di ritorno entro sessanta giorni dalla scoperta e, nel caso l’appaltatore non provveda alla riparazione, deve agire in giudizio per il risarcimento dei danni entro due anni dalla consegna dell’opera.

Nel caso, invece, in cui si tratti di gravi difetti strutturali, che minaccino pericoli o, comunque, rendano inservibile l’immobile, il titolare deve contestarli al costruttore, e non al venditore (a meno che non si tratti della stessa impresa) entro un anno dalla scoperta e deve avviare la causa in tribunale entro un anno dopo, purché comunque non siano trascorsi oltre dieci anni dalla presentazione in Comune della dichiarazione di ultimazione lavori. La garanzia del costruttore, infatti, si estende fino a massimo 10 anni.

Gli stessi obblighi, diritti e termini valgono anche per l’amministratore di condominio nel caso in cui abbia stipulato un contratto di appalto con una ditta per la ristrutturazione intera o solo di alcune parti comuni dell’immobile.

Posta la brevità dei termini appena indicati, spesso si pone il problema di stabilire da quando essi decorrano.

Cosa deve intendersi per scoperta del vizio o del difetto di costruzione? La giurisprudenza dei tribunali di primo e secondo grado, nonché della Cassazione, ha ha sempre affermato che detti termini vanno calcolati a partire dalla reale consapevolezza dell’esistenza dei medesimi e non dalla mera loro prospettazione.

Ciò sposta tale consapevolezza in un momento successivo a quello della semplice constatazione visiva. Il che significa che non rileva, ai fini dell’inizio del decorso dei termini, l’istante in cui il proprietario individua la perdita sul soffitto o la crepa sul muro; né da quando si accorge che l’impianto di riscaldamento non funziona o dall’attimo in cui le mattonelle del pavimento si rialzano.

Si guarda, invece, il momento in cui l’interessato acquisti consapevole conoscenza sulle ragioni di tali vizi: il che, di norma, avviene con l’acquisizione di una consulenza tecnica di un perito di parte, che rende edotto il proprietario del rapporto di causa/effetto tra la rottura e il vizio di costruzione.

Di recente, la Cassazione [1] ha confermato tale principio precisando che: “(…) in tema di garanzia per gravi difetti dell’opera [2] il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle generiche a carattere esplorativo”.

Tuttavia, l’inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere però legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici (quelli delegati a un tecnico di fiducia) si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato.

Non necessariamente né automaticamente il decorso del termine è posticipato all’esito degli approfondimenti tecnici qualora si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi (…)”.

In pratica, tutte le volte in cui il proprietario è in grado, già da sé, di rendersi conto del vizio di costruzione e delle cause imputabili al costruttore, senza dover ricorrere a una perizia di parte, i termini cominciano a decorrere già dalla “percezione visiva” del difetto dell’immobile.

[1] Cass. sent. n. 9966/2014. Cfr. anche Cass. sent. n. 1463/2008.
[2] Ai sensi dell’art. 1669 cod. civ.

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