Contratto di locazione e spese di manutenzione
A chi spettano le spese riguardanti l’unità immobiliare concessa in locazione? Non sempre è facile stabilirlo anche se esistono criteri orientativi cui guardare.

Nel caso di contratto di locazione di un’unità immobiliare chi paga che cosa?

Detta in modo ancora più diretto: quali sono le spese che deve sostenere il locatore e quali quelle a carico del conduttore?

Possiamo dividere le spese in due categorie:

a) spese che riguardano le parti comuni (se l’immobile è ubicato in un edificio in condominio);

b) spese che riguardano direttamente l’unità immobiliare.

Andiamo per ordine.

Spese condominiali

Sulle spese inerenti i costi di gestione del condominio, una grossa mano è data dall’art. 9, primo e secondo comma, legge n. 392/78, che recita:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il servizio di pulizia scale? Lo paga il conduttore?

Luce, gas e acqua? Idem.

Le spese di rifacimento di un impianto o della facciata? Sono a carico del proprietario.

Spese condominiali Il compenso dell’amministratore? Il caso è dubbio.

Anche se in giurisprudenza, nella dottrina e nella prassi non v’è unità di vedute, la linea più condivisibile, almeno a parere di chi scrive, è quella tracciata nel 1991 dalla Cassazione, secondo la quale le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo (Cass. 3 giugno 1991, n. 6216).

Rispetto al condominio l’unico responsabile (ossia la persona che se non paga può vedersi notificato un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.) è sempre e solo il proprietario.

Ad ogni buon conto, ai sensi del terzo comma dell’art. 9 legge n. 392/78:

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Spese per l’unità immobiliare

Se si rompe una tubatura del bagno? Paga il proprietario.

Si rompe la caldaia a seguito di un violento temporale? Lo stesso.

Si rompe la tapparella in conseguenza del lungo e prolungato utilizzo? Paga il conduttore.

Quali sono le norme di riferimento, insomma quelle che ci consentono di dare queste risposte?

Innanzitutto l’art. 1576 c.c. a mente del quale:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

In questo contesto s’inserisce l’art. 1609 del codice civile, secondo il quale:

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Spese per vetustà e caso fortuito

Il caso fortuito è un evento imprevisto ed imprevedibile a seguito del quale la cosa locata subisce un danno.

Il temporale di cui sopra ne rappresenta l‘esempio classico.

La vetustà, come si legge su un qualunque vocabolario, è la vecchiaia della cosa dalla quale discende la rottura e quindi la necessità di riparazione.

Non sempre gli effetti derivanti dalla vetustà, ai fini che ci occupano, sono facilmente distinguibili da quelli dovuti all’uso.

Un esempio.

Spese per locazioneIl rubinetto del lavandino della cucina può rompersi in quanto vecchio perché utilizzato per tantissimi anni.

Il secondo comma dell’art. 1609 c.c. specifica che in mancanza di determinazione delle spese riconducibili nell’alveo della vetustà, dell’uso o del caso fortuito si decide in base agli usi locali.

E se nemmeno glu usi locali affermano nulla?

In casi del genere, ad avviso di chi scrive, la spesa dev’essere posta a carico del conduttore il cui uso ha influito sulla vetustà.

Chiaramente chi è in affitto da pochi mesi non può vedersi imputati costi per interventi manutentivi dovuti a questi motivi.
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