Il condominio può richiedere un mutuo ipotecario o un mutuo chirografario. La Corte di Cassazione con ordinanza n. 10679 del 22 maggio 2015 ha affermato che il condominio può essere considerato consumatore. Pertanto, nel contratto concluso con un soggetto professionista da un amministratore di condominio (compreso il mutuo) potrà applicarsi la disciplina di tutela del consumatore e le regole sopra descritte. Anche per i condomini potranno essere così applicate regole più trasparenti per accedere ai mutui. Bisogna però ricordare che per stipulare un mutuo ipotecario è necessario ottenere l’unanimità dei votanti in assemblea, tranne che non si tratti di somme prese in prestito per la ricostruzione o il miglioramento delle parti comuni. In questa ipotesi sarà richiesta la maggioranza dei condomini, rappresentanti almeno i due terzi dei millesimi.

Il mutuo condominiale può essere concesso sia sotto forma di mutuo chirografario, che di mutuo ipotecario. Spesso le banche propongono entrambe le soluzioni, procedendo poi a prediligere l’una o l’altra forma a seconda delle differenti necessità condominiali.

Normalmente il mutuo condominiale viene erogato sotto forma di mutuo a tasso fisso, per garantire la certezza delle rate, per il cui rimborso dovranno partecipare tutti i condomini. Il mutuo condominiale fa parte dei mutui di ristrutturazione, e viene richiesto per effettuare i lavori sulle parti comuni del condominio, con la partecipazione di ciascuno in base ai propri millesimi.

Caratteristiche del mutuo condominiale

Normalmente per la richiesta di un mutuo condominiale sono previste delle somme minime abbastanza elevate (dai 50 mila euro a salire). Alcune banche pongono dei limiti anche per le somme massime, ma molto spesso non sono previsti dei tetti di erogazione. Ciò che serve per richiedere un mutuo condominiale è un preventivo ed un accordo con una ditta di ristrutturazione, ed il voto favorevole dell’assemblea dei condomini (a maggioranza od all’unanimità a seconda delle richieste della banca).

L’ amministratore si occupa della negoziazione delle condizioni del contratto di mutuo, ma ciascuna sua parte deve poi essere sempre approvata dai condomini. La durata del piano di rimborso eccede sempre i 5 anni, ed arriva al massimo a 120 rate. Nel caso di mutuo ipotecario viene iscritta ipoteca sulle parti comuni da ristrutturare, mentre nel caso di mutuo chirografario la banca può chiedere come garanzia un “pegno” oppure una fidejussione (questa è la soluzione maggiormente utilizzata).

Costi ed oneri accessori dei mutui condominiali

Come per ogni altra pratica di mutuo, sono applicati l’imposta sostitutiva, le spese (eventuali) di incasso rid, e le spese di istruttoria (con condizioni estremamente variabili da banca a banca). L’onerosità dell’operazione nel suo complesso varia soprattutto in funzione del piano di ammortamento utilizzato, dato che c’è un discreto numero di banche che, per il mutuo condominiale, preferisce applicare il piano di ammortamento all’ italiana (con rate costanti, quota capitale fissa ed attualizzazione in via anticipata del tasso di interesse, tramite applicazione del tasso fisso).