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Commento dell’ Avv. Augusto Cirla

Commento a cura di Augusto Cirla, sul Sole 24 ore di Lunedì 13 novembre 2006

Introduzione

La professione di amministratore di condomìnio è ormai tra le più complesse ed impegnative.
I servizi che devono essere erogati in favore a favore dei condòmini, uniti agli altri innumerevoli compiti che oggi l’ amministratore è chiamato a svolgere, necessitano di precisa organizzazione, di puntualità e di garanzia.
Ecco allora che, in coerenza peraltro con i principi contenuti nei più generali progetti di riforma della legge sulle professioni, l’ amministratore-società può ben trovare spazio nel nostro ordinamento, anche a tutela degli interessi dei condòmini destinatari dei servizi da essa erogati.

I precedenti di legge

Notevoli spunti di riflessione già erano stati in proposito offerti dalle norme contenute nella legge 335/95, e del successivo decreto legislativo 104/96, che avevano previsto la possibilità per gli enti previdenziali di affidare a società specializzate la gestione del proprio patrimonio, pur individuando queste società soltanto in quelle con un oggetto sociale attinente in modo prevalente all’ erogazione di servizi di gestione di beni immobili per conto terzi, nonchè con una accertata professionalità ed una effettiva competenza nell’ espletamento dei servizi per conto terzi.

Le sentenze

La questione aveva formato oggetto di non poche pronunce da parte dei giudici che, con argomenti non appaganti e non risolutivi, avevano dapprima escluso la possibilità per una persona giuridica di ricoprire la carica di amministratore di condominio, in quanto il mandato doveva assegnarsi esclusivamente ad una persona fisica (Cassazione, sentenza n. 5608/94), e poi invece subito dopo ammessa per le sole società di persone (Snc o Sas), sul presupposto che in queste società l’ amministrazione e la rappresentanza spettano a ciascun socio disgiuntamente (Cassazione, sentenza 11155/94).

La Cassazione

La complessità dei compiti che l’ amministratore deve svolgere in favore dei condòmini ben giustifica quindi l’ affidamento ad una società dell’ incarico di gestire il condomìnio.
L’ attività assume sempre di più una caratteristica imprenditoriale, intesa come organizzazione dell’ altrui professionalità, piuttosto che di mera e superficiale conoscenza di quanto serve per gestire un condomìnio.
E’ senza dubbio questo il concetto generale che ha anche ispirato la suprema Corte di cassazione nello stabilire, con sentenza n. 22840 del 24 ottobre 2006 che anche una persona giuridica può essere nominata amministratore di condomìnio, posto che la stima che solitamente viene riposta negli organi personali di amministrazione e di controllo della società, unitamente alla positiva valutazione di altri fattori strettamente collegati all’ organizzazione e al funzionamento della società, si traducono in elementi che, ai fini dell’ affidabilità circa l’ esatto adempimento di quanto richiesto dall’ incarico e l’ assunzione di responsabilità per l’ operato svolto in esecuzione dell’ incarico stesso, collocano sul medesimo piano la persona fisica con la persona giuridica.
Le attività che l’ amministratore di condomìnio è chiamato per legge a svolgere non richiedono una sua personale prestazione, ma solo gli impongono di assumersene la responsabilità.
Il condomìno non pretende che il rendiconto sia personalmente redatto dall’ amministratore, ben potendo tale incombenza essere svolta da qualche collaboratore del suo studio (o da una società in out sourcing n.d.r.); l’ importante però è che venga redatto nel rispetto dei principi contabili e di trasparenza .
Ciò significa che il condomìnio, più che fidarsi della persona dell’ amministratore, confida nell’ esatto adempimento da parte di costui dei compiti che la legge gli impone di svolgere per la gestione del condomìnio.
Oggi il mandato conferito all’ amministratore ha perso quel carattere personale che prima innegabilmente lo caratterizzava, quando cioè l’ amministrare in condomìnio richiedeva solo una capacità nel fare i conti e una cristallina onestà nel maneggiare i soldi altrui.

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