Amministratore S.r.l.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 22840 del 2006.

Dal Sole 24 ore di oggi 25 ottobre 2006;
Affidare l’ amministrazione di un condomìnio ad una società di servizi è pienamente legittimo e non c’ è alcuna differenza sul piano dell’ affidabilità tra questa scelta e l’ incarico attribuito ad un condòmino.
Anzi, data la complessità dei compiti e le responsabilità accumulate dagli amministratori negli ultimi anni, rivolgersi a dei professionisti è la via più "ragionevole".

Mandato e fiducia

L’ ultima sentenza della Cassazione contesta innanzitutto il principio in base al quale il contratto di mandato in cui si inquadra l’ incarico di amministratore di condomìnio, sia un istituto basato essenzialmente sulla fiducia.
La Suprema Corte ricorda infatti che "da più parti si revocano in dubbio il nesso tra il rapporto di mandato e la fiducia e, a un tempo, le imputabilità della responsabilità alla sola persona fisica.

Nessun limite nelle leggi

Non esiste nessuna legge, fa notare la sentenza della Cassazione, che escluda la possibilità per una persona giuridica di amministratre un condomìnio.
Anzi, ricordano i supremi giudici, la legge 1966 del 1939, all’ art. 1, ha previsto la possibilità per le società fiduciarie di assumere l’ amministrazione di beni per conto terzi, escludendo solo le attività riservate agli iscritti alle categorie professionali.
Il Dlgs 104/96, inoltre, ha previsto all’ art. 3 l’ affidamento a società specializzate nella gestione di beni immobili dismessi dagli enti previdenziali, compresi i servizi condominiali.

Figura dell’ amministratore evoluta

La Cassazione, infine, ricorda che la figura dell’ amministratore si è evoluta.
E se in passato l’ incarico era spesso affidato dalle assemblee a condòmini che avevano più tempo a disposizione, come i pensionati, oggi la tendenza più diffusa è quella di rivolgersi a professionisti "in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’ amministratore dalle leggi speciali" in materia di edilizia, sicurezza degli impianti, obblighi tributari.

Conclusione

E’ ragionevole pensare, conclude la sentenza 22840, avendo riguardo al continuo incremento dei compiti, che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi) che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.

Il conferimento ad una società (Sia di persone o di capitali) dell’ incarico è stato completamente "sdoganato" dalla cassazione, sulla base della considerazione che è un incarico per lo svolgimento di un’ attività che, al pari di molte altre, riesce ormai a raggiungere i risultati voluti dai condòmini solo se svolta non già individualmente, ma bensì in forma associata o mediante la costituzione di società.
All’ interno della struttura "amministratore" ognuno avrà un proprio compito, non ultimo quello di provvedere una propria personale formazione in quei precisi campi, tra quelli condominiali, dove è chiamato direttamente ad operare.
Nè può costituire ostacolo a simile previsione il tanto richiamato concetto secondo cui il carattere strettamente personale che attualmente riveste il mandato dell’ amministratore garantirebbe maggiormente il condomìnio nell’ accertamento delle responsabilità nel caso di cattiva gestione.
Sotto questo profilo, non sussistono certo problemi per l’ affidamento del mandato ad una società di persone, dove, come si è visto, l’ amministrazione, salvo contraria pattuizione, spetta a ciascun socio disgiuntamente.
A questo ragionamento si deve aggiungere che, nel nostro ordinamento, il rapporto di fiducia può ben coinvolgere addirittura le persone giuridiche.
Ne è la prova l’ esistenza di società fiduciarie, il che porta ad escludere che il rapporto di fiducia il quale deve necessariamente esistere tra amministratore e condomìnio, possa venire oggettivamente meno nel caso di nomina di una società.
Quanto poi al timore che la nomina di una società possa limitare la tutela risarcitoria del condomìnio, poichè limitata al capitale della società, è il caso di osservare che la società risponde con l’ intero suo patrimonio delle obbligazioni assunte.
Non è quindi la qualità del soggetto che fa diminuire la tutela, bensì la quantità del patrimonio del soggetto chiamato ad amministrare.
E allora, vista l’ assenza di segnali normativi contrari, e data ormai per pacifica la complessità delle competenze che si richiedono all’ amministratore, nulla osta all’ affidamento dell’ incarico di amministratore di condomìnio ad una società, sempre che una simile scelta, considerate soprattutto le concrete esigenze dei condòmini e le dimensioni del condomìnio, sia ritenuto il mezzo più adeguato per meglio soddisfarle.