Gestione del riscaldamento nel condominio

Questioni connesse all' amministrazione condominiale e ai rapporti con l' amministratore di condominio; Consulenza per la gestione amministrativa, fiscale, tecnica e organizzativa delle comunità residenziali che abitano in condominio

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Impianto di riscaldamento

Messaggioda salvadanaio » 30 ago 2006, 14:42

Nozione

L’impianto di riscaldamento centralizzato distribuisce, mediante un’unica centrale termica, calore in tutte le unità abitabili dell’edificio condominiale. Esso viene gestito a cura dell’amministratore con l’osservanza della normativa relativa al risparmio energetico. Gli impianti di riscaldamento autonomo, per converso, forniscono calore alle singole unità abitative, e la loro gestione è riservata ai proprietari di queste ultime (TAMBORRINO).
Gli impianti di riscaldamento centralizzato, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., si presumono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, fino al punto di diramazione degli impianti stessi ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Qualora l’impianto sia stato installato dopo la costituzione del condominio, a spese di una parte soltanto dei condòmini, esso deve ritenersi di proprietà di questi ultimi, fatta salva la possibilità, da parte degli altri, di allacciarvisi in un secondo tempo, pagando una somma a titolo di contribuzione alle spese di impianto ed esercizio.
Gli impianti autonomi, invece, sono di proprietà dei singoli condòmini proprietari delle unità abitative servite.


Trasformazione dell' impianto e distacco

La maggior parte dei condomìni, soprattutto quelli di grandi dimensioni, sono dotati di impianto di riscaldamento centralizzato. Tuttavia negli ultimi anni si sta verificando un ritorno al «riscaldamento autonomo», ed è quindi opportuno analizzare quali siano le problematiche inerenti alla trasformazione dell’impianto da centralizzato ad unifamiliare e quelle relative al distacco di un singolo condòmino dall’impianto comune.
Quanto al primo punto, «si osserva che la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, cioè un atto negoziale, poiché l’abbandono del detto impianto e la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la necessità di nuove opere e relativi oneri di spesa non possono essere imposti al condòmino dissenziente, trattandosi di innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120, 2° co., c.c.» (SFORZA). Questo principio subisce tuttavia delle deroghe qualora il condominio intenda operare nell’ambito di applicabilità della L. 10/91. L’art. 26, 2° co., della citata legge, infatti, stabilisce che per gli interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico, sono valide le deliberazioni assembleari assunte a maggioranza delle quote millesimali. Tali interventi consistono nella trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura.
Secondo parte della giurisprudenza la delibera è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, 1° co., L. 10/91 cit., attenendo il progetto stesso alla successiva fase di esecuzione della delibera (Cass. 1-7-1997, n. 5843; Trib. Avellino 19-12-1996, n. 1246). Un altro orientamento, invece, propende per la nullità della delibera assunta in assenza del suddetto progetto, sul rilievo che essa non consentirebbe ai condòmini dissenzienti di verificare che il sacrificio del loro diritto al mantenimento del servizio comune risponda alle finalità ed alle prescrizioni di legge (Trib. Roma 3-3-1993, n. 3390; Trib. Chiavari 3-5-1995, n. 151; Trib. Trani 6-3-1996). La delibera vincola anche i dissenzienti, i quali non potranno continuare ad usufruire del riscaldamento centrale, neanche modificandolo opportunamente (TAMBORRINO).
Qualora alcuni dei condòmini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall’impianto centralizzato, gli stessi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione dell’impianto medesimo, non essendo configurabile una rinuncia alla sua comproprietà, ma sono esonerati dalle spese per l’uso, in quanto il contributo per queste ultime è commisurato al godimento che i condòmini possono ricavare dalla cosa comune (Cass. 20-11-1996, n. 10214). D’altro canto la giurisprudenza ha affermato che, essendo l’impianto centralizzato normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell’edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell’immobile, il distacco da parte di uno o alcuni dei condòmini deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio per i condòmini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito:
a) quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione;
b) quando, da parte dei condòmini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcun inconveniente (Cass. 30-11-1984, n. 6269);
c) quando, in considerazione delle particolari caratteristiche tecniche dell’impianto, comporti una effettiva proporzionale riduzione del consumo, con esclusione di aggravi di sorta per gli altri condòmini (Trib. Milano 7-10-1991).


Vizi dell' impianto

Nel caso di insufficiente riscaldamento di un appartamento, dipendente da una deficienza nell’organizzazione e conduzione dell’impianto comune, l’amministrazione condominiale è tenuta ad eliminare ogni vizio o difetto dell’impianto, risarcendo il singolo partecipante danneggiato (Trib. Milano 26-1-1989, n. 680).


Sicurezza

Di particolare rilievo, in materia di sicurezza degli impianti di riscaldamento, è la L. 46/90. Per l’installazione, la trasformazione o l’ampliamento di tali impianti è obbligatoria la redazione di un progetto da parte di soggetti iscritti negli albi professionali; tale progetto dovrà essere preceduto da una perizia e dal capitolato dei lavori. Sono esclusi dalla redazione del progetto i lavori concernenti l’ordinaria manutenzione degli impianti.


Utilizzo dell' impianto

L’utilizzo del riscaldamento, prima della crisi petrolifera degli anni ’70, era lasciato alla libera determinazione dei condomìni o era determinata dal regolamento di condominio o dalle consuetudini. Dopo tale crisi l’utilizzo è stato regolarizzato (cfr. D.M. 7-10-1991), con la conseguenza che nella maggior parte delle zone climatiche italiane essi devono essere spenti dalle 23 alle 5, con eccezioni che variano da zona a zona. In presenza di tali limitazioni, i condòmini possono decidere in assemblea solo una eventuale riduzione del periodo di attività del servizio di riscaldamento rispetto a quello massimo fissato dalla legge (TAMBORRINO).


Distacco dall' impianto centralizzato di riscaldamento

La giurisprudenza è unanime in materia, e ritiene che il distacco dall' impianto condominiale di riscaldamento centralizzato possa avvenire legittimamente e senza l' autorizzazione o l' approvazione degli altri condòmini, salvo che non comporti un aggravio di spesa per coloro che fruiscono del riscaldamento centralizzato, nè uno squilibrio termico all' interno dell' edificio.
In questo caso, coloro che si sono distaccati non possono sottrarsi dal contribuire alle spese di conservazione del riscaldamento centralizzato, in quanto non si può configurare una rinuncia alla comproprietà dello stesso (Cassazione civile 5974/04; Cassazione civile 10214/96).


Contribuzione alle spese

I condòmini che si sono distaccati dall' impianto centralizzato devono comunque continuare a contribuire alle spese riguardanti la manutenzione del servizio di riscaldamento centralizzato, ma non a quelle di esercizio.
Ultima modifica di salvadanaio il 26 lug 2007, 7:49, modificato 1 volta in totale.
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Istallazione centralizzata

Messaggioda salvadanaio » 9 ott 2006, 16:04

Istallazione centralizzata successiva alla costruzione

L' impianto centralizzato può essere installato su iniziativa di alcuni condòmini anche successivamente alla costruzione dell' edificio.
E' escluso che l' assemblea possa costringere il singolo condòmino ad abbandonare il proprio sistema autonomo in favore di quello centralizzato.
Questa decisione deve essere assunta con il consenso di tutti i condòmini.
Per superare il mancato consenso unanime, è necessario configurare l' opera come un innovazione voluttuaria, così da dare la possibilità a coloro che non intendono usufruire di non partecipare alla spesa.
L' onere economico dell' istallazione deve essere ripartito tra i condòmini che aderiscono all' iniziativa, in proporzione ai millesimi di proprietà e non secondo l' uso di cui ciascuno può farne.
Deve essere inoltre lasciata la possibilità ai dissenzienti di partecipare successivamente ai vantaggi dell' impianto centralizzato, previo rimborso delle spese di esecuzione e di manutenzione.
Per quantificare lela contribuzione, occorre tener presente, oltre all' esborso inizialmente sopportato solo da alcuni condòmini, anceh le spese di manutenzione sostenute nel periodo intercorrente tra l' esecuzione dell' innovazione e il momento della partecipazione, gravate degli interessi e della rivalutazione monetaria, nonchè del deprezzamento subìto dall' impianto a seguito dell' uso continuato.
E' fondamentale la redazione di due tabelle millesimali in base alle quali ripartire le spese: Una tabella riguarderà quelle di manutenzione e conservazione, l' altra quelle relative alla gestione.
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Cattivo funzionamento dell' impianto

Messaggioda grandeindio » 26 feb 2009, 15:48

Cattivo funzionamento dell' impianto

Sentenza Corte di Cassazione n. 12956/2006 del 31 maggio 2006.

Il singolo condomino non e' titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica (ossia caratterizzato da un legame di reciprocita' delle rispettive prestazioni), poiche' l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto contrattuale che obblighi.

Il condomino puo' chiedere il risarcimento del danno subito per insufficiente erogazione di calore nell'appartamento in caso di colpevole omissione del condominio stesso di provvedere all'adeguamento e alla riparazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento.

La Cassazione ha pero' precisato che spetta solo il risarcimento del danno subito e non anche la restituzione dei contributi condominiali versati dal singolo condomino per il godimento del servizio fornito.
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Messaggioda grandeindio » 17 giu 2009, 12:51

Risparmio energetico. Nuove norme

Gli edifici con più di 4 appartamenti dovranno prediligere il riscaldamento centralizzato, ma senza divieti per impianti autonomi. In caso di ristrutturazione o rinnovo dell'impianto esistente dovranno essere installati strumenti per la contabilizzazione e la termoregolazione per i singoli appartamenti. Sono alcune delle norme per il risparmio energetico negli edifici ad uso abitativo che entrano in vigore con la pubblicazione nei giorni scorsi sulla Gazzetta Ufficiale, delle norme del DL 192/2005. In particolare, viene previsto che in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 - e, comunque, nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW - sia "preferibile" il mantenimento di impianti termici centralizzati, ove esistenti. L'eventuale sostituzione con impianti di riscaldamento autonomi, dovrà essere dichiarata in una relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni di legge per il contenimento del consumo energetico.Il dpr prevede inoltre che in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, in caso di installazione o di ristrutturazione dell'impianto termico, debbano essere realizzati gli interventi necessari per permettere "ove tecnicamente possibile", la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa. Il provvedimento conferma infine le disposizioni transitorie in materia di periodicità minima dei controlli sugli impianti di riscaldamento, che rimane fissata:
a) a un anno, per gli impianti alimentati a combustibile liquido o solido (indipendentemente dalla potenza) nonché per gli impianti uguali o superiori a 35 kW;
b) a due anni, per gli impianti inferiori a 35 kW (le cosiddette "caldaiette" presenti nelle abitazioni) con anzianità di installazione superiore agli otto anni e per gli impianti a camera aperta (caldaie di tipo B) installati nei locali abitati;
c) a quattro anni, per gli impianti inferiori a 35 kW con meno di otto anni di anzianità.
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Suddivizione delle spese di riscaldamento

Messaggioda grandeindio » 8 dic 2010, 20:26

Suddivisione delle spese di riscaldamento centralizzato

In base millesimi calore o, in mancanza, in base a quelli proprietà.
Il criterio migliore per il calcolo dei millesimi calore, è quello per il 50% in base al volume dei locali e per il 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi.
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Riscaldamento: dottrina e giurisprudenza

Messaggioda grandeindio » 22 set 2011, 12:20

Dottrina e giurisprudenza

SOMMARIO: 1) Collaudo dell'impianto; 2) Combustibili; 3) Condutture e tubature; 4) Distacco dell'impianto centralizzato; 5) Griglia di aerazione; 6) Impignorabilità degli impianti; 7) Inquinamento atmosferico; 8) Installazione dell'impianto;9i) Lettura del contatore; 10) Locale sede dell'impianto; 11) Obblighi dell'amministratore; 12) Obblighi del locatore; 13) Orario di funzionamento; 14) Pannelli solari;15 ) Riattivazione e mantenimento in funzione; 16) Smaltimento delle acque; 17) Sostituzione del bruciatore; 18) Spese (ripartizione); 19) Trasferimento della centrale termica; 20) Trasformazione a gas metano; 21) Trasformazione in impianti singoli:22 ) Tubazioni; 23) Vigilanza; 24) Vizi o difetti.


1) Collaudo dell'impianto.
Fa capo all'amministratore del condominio l'obbligo, sanzionato penalmente, di denunciare al comando provinciale dei vigili del fuoco l'installazione dell'impianto di riscaldamento al fine di consentire il collaudo dell'impianto stesso. Il reato di omessa denuncia al comando provinciale dei vigili del fuoco dell'installazione dell'impianto di riscaldamento è di natura omissiva ed a carattere permanente.
* Cass. pen., sez. III, 14 aprile 1976, n. 4676 (ud. 14 marzo 1975).

2) Combustibili.
Le disposizioni in materia di combustibili contenute negli artt. 11, 12. 13 e 14 della L. n. 615/1966, sono applicabili sia agli impianti termici per uso riscaldamento sia agli impianti termici industriali.
* Cass. pen., sez. III, 5 aprile 1990, n. 5187 (ud. 27 febbraio 1990), Massimilla.
La modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato da gasolio a metano non costituisce un'innovazione ma, se l'impianto preesistente è obsoleto o guasto, rappresenta una manutenzione straordinaria, mentre se il preesistente bruciatore è ancora funzionante, la sua sostituzione rientra nelle semplici modifiche migliorative dell'impianto, ove diretta a utilizzare una fonte di energia più redditizia e meno inquinante. A ciò consegue che per l'approvazione della relativa delibera non è richiesta la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, del c.c.
* Corte app. civ. Roma, 7 maggio 1997, n. 1517, Spinazzoli c. Cond. di via Livio Andronico, in Guida al dir. 1997, 24, 57.

3) Condutture e tubature.
Nel caso di attraversamento da parte dei tubi dell'impianto termico condominiale di un vano di proprietà esclusiva non fruente di detto impianto si deve ravvisare l'esistenza di una servitù prediale di conduttura di liquidi a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio e non la semplice configurazione di opere, installazioni e manufatti di uso e godimento comune ai sensi dell'art. 1117, n. 3 del codice civile, la quale presuppone gli estremi del reciproco vantaggio con la conseguenza che per la sua costituzione non è sufficiente il mero consenso verbale del proprietario del vano e la mancata opposizione alle relative delibere condominiali, essendo richiesto per detto consenso la prescritta forma scritta.
* Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1523, Cond. v. Ledi. Vitt. c. Pipolo.
Nel caso di attraversamento, da parte dei tubi dell'impianto di riscaldamento condominiale, di un vano in proprietà esclusiva sprovvisto di radiatori e quindi non fruente di detto impianto, va ravvisata una servitù prediale di conduttura di liquidi, a carico ditale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio, e non la situazione prevista dall'art. 1117, n. 3, cod. civ.. postulante l'estremo del reciproco vantaggio.
* Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 1982, n. 369, Marangio c. Cond. V. Innocenz.
Per quanto si presumano di proprietà esclusiva del condomino le condutture che si addentrano nei singoli appartamenti, la trasformazione o la modificazione di tali condutture non può essere liberamente effettuata dal condomino, quando essa si traduca in un pregiudizio per gli altri partecipanti alla comunione modificandone i diritti. Pertanto, il condomino non può variare, aumentandola, la superficie radiante del proprio impianto di termosifone, collegato con l'impianto centrale.
* Cass. civ., 17 maggio 1960, n. 1216.
In tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda. Pertanto non è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà. senza il consenso del proprietario del locale stesso.
* Cass. civ., sez. II, 27 agosto 1991, n. 9157. Tedesco c. Cond. "Pietro da Breggia".
La collocazione in un vano (o altro ambiente o spazio) compreso nel perimetro del condominio delle tubazioni (o parte di esse) dell'impianto termico centralizzato, o di altro servizio comune, non rende di per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà, salve le limitazioni di tale diritto - contraenti corrispondenti servitù - correlata all'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali tubazioni al servizio ed a vantaggio dell'intero edificio condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 19 maggio 1992, n. 5978.
Per gli impianti che servono all'uso e al godimento comune, quali quelli per il riscaldamento, la presunzione di comunione opera soltanto per tutta quella parte dell'impianto che può ritenersi centrale, e non anche per le condutture derivanti che, staccandosi dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti, in ordine alle quali vale, invece, la presunzione di proprietà esclusiva. La trasformazione o la modificazione ditali condutture può essere liberamente effettuata dal condomino soltanto se non si traduca in un pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione, il quale pregiudizio ricorre nell'ipotesi in cui uno dei condomini aumenti la superficie radiante del proprio impianto di termosifone. collegato con l'impianto centrale di riscaldamento, oltre la misura prevista dal regolamento. In tal caso, trattandosi di un innovazione, che importa una modificazione dei diritti dei condomini, il consenso alla trasformazione delle condutture non può essere provato che mediante scrittura.
* Cass. civ., 31luglio 1958, n. 2812.
La semplice esistenza di una servitù di conduzione di tubi nelle strutture murarie di appartamento. a favore del condominio, non costituisce di per sé obbligo del singolo condomino di contribuzione alle spese per il riscaldamento centrale.
* Pret. civ. Firenze, 17 giugno 1986, Sparnacci c. Condominio via Trieste 26, Firenze, in Arch. loc. e cond. 1986, 497.
In conformità al disposto dell'art. 1117. n. 3, cod. civ., la presunzione di comproprietà dell'impianto per il riscaldamento opera soltanto per quella parte che può ritenersi centrale e non pure per le condutture che, staccandosi dall'impianto centrale, si addentrano nei singoli appartamenti e soddisfano, quindi, unicamente le esigenze individuali di ciascun condomino; ne consegue che, per le suddette condutture, vale la presunzione di proprietà esclusiva da parte del condominio medesimo.
* Corte app. civ. Napoli, sez. I, 21 maggio 1986, n. 845. Candido c. Perillo e Amm. del Condominio via Dei Mille 25, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1986, 657.
La presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. dell'impianto centrale di riscaldamento fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini non può essere esclusa per il fatto che alcune unità immobiliari siano sprovviste di diramazioni, giacché ciò che rivela al fine di escludere il concorso nelle spese è l'obiettiva configurazione dei luoghi, tale da escludere di per se stessa la potenzialità d'uso della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, 2 marzo 1992. in Arch. loc. e cond. 1992, n. 3.
Integra gli estremi dello spoglio (e non della semplice molestia) e legittima l'esercizio dell'azione di reintegra nel possesso da parte del conduttore di appartamento sito in edificio munito di impianto centralizzato di riscaldamento il distacco da siffatto impianto delle tubazioni sottostanti il citato appartamento operato dall'amministratore del condominio, con conseguente interruzione dell'erogazione di energia termica, solo allorquando l'intervento spogliativo, consistito nella manomissione dell'impianto, sia stato effettuato su una parte dell'impianto medesimo di proprietà esclusiva del singolo condomino (e, quindi, di pertinenza del conduttore istante).
* Pret. civ. Busto Arsizio, sez. dist. Gallarate, 10 maggio 1994, Albergo c. Condominio dell'Olmo e altra. in Arch. loc. e cond. 1994, 851.

4) Distacco dall'impianto centralizzato.
Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214, Condominio di via Piazza n. 15 in Modena c. Fabro ed altri, in Arch. loc. e cond. 1997. 63.
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento è consentito quando il condominio interessato provi che da questo deriverà un effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale stesso.
* Cas. civ., sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597, Maddalena c. Cond. Parco delle Magnolie. Conf. App. civ. Milano, 19 gennaio 1996. n. 139, in Arch. loc. e cond 1996, n. 5 e Giud. pace Roma, 5 settembre 1996, ibidem.
L'impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell'immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.
* Cass. civ., sez. II, 30 novembre 1984, n. 6269, Ciuffi c. Cond. V. Kiew FI.
Posto che un impianto centrale di riscaldamento destinato a riscaldare i vari appartamenti di uno stabile è proporzionato nei suoi organi fondamentali (caldaia, bruciatore e tubazioni) alla quantità di calorie necessarie a riscaldare l'intero stabile, il distacco di una parte dell'impianto dalla centrale termica, così come la creazione di un impianto autonomo di riscaldamento. concretano una alterazione della destinazione della cosa comune e non già una delle modifiche consentite dall'art. 1102 c.c., poiché in tal caso si altera la destinazione della cosa comune, snaturandola o impedendone o compromettendone la funzione che le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1977, n. 1001.
In tema di condominio degli edifici, il singolo condomino non può sottrarsi all'obbligo di concorrere, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali - suscettibili di modificazione anche per fatti concludenti - alle spese di erogazione del servizio centralizzato di riscaldamento distaccando la propria porzione immobiliare dal relativo impianto, senza che rilevino in contrario né la L. 29 maggio 1982, n. 308, sul contenimento dei consumi energetici, né la circostanza che il condominio stesso consti di più edifici
separati, ma serviti da impianti comuni non frazionati in relazione alle singole unità immobiliari.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1994, n. 4278, Cond. 5. Giacomo Primo di Torino c. Soc. Cada Sini.
Il singolo condomino non può, di regola, mediante unilaterale rinunzia al servizio di riscaldamento, sottrarsi all'obbligo di contribuire al pagamento delle spese di funzionamento di impianto centralizzato di termosifone, sito in stabile condominiale: resta salva l'eccezionale ipotesi in cui il condomino rinunziante dimostri che l'esclusione dal riscaldamento di alcuni locali si risolva in una proporzionale riduzione delle spese generali di esercizio.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 12 giugno 1981, n. 889: La Lombarda s.n.c. c. Condominio viale Piave, angolo via F.lli Cervi - Limbiate, in Arch. loc. e cond. 1982, 75.
Il condomino non può distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato senza il consenso di tutti gli altri condomini, né a seguito di ciò esimersi dall'obbligo di contribuire alle spese per la prestazione di tale servizio.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 14 ottobre 1987, n. 10251, Rubino c. Condominio di Via Cupa Angara, n. 5, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1988, 440.
Il distacco delle diramazioni di uno o più appartamenti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, con conseguente esclusione dalle spese di gestione comuni, necessita del voto favorevole di tutti indistintamente gli interessati al funzionamento dell'impianto, e quindi non solo dei condomini, ma anche dei conduttori di alloggi siti nel condominio.
* Trib. civ. Napoli, 24settembre 1987, n. 8791, Novino c. Condominio di via S. Giacomo dei Capri 39/D, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1988, 126.
In caso di illegittimo distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, il condomino che ha operato il distacco non è tenuto al riallaccio del nuovo impianto a quello centralizzato se il suo comportamento è stato causato dalle omissioni del condominio (nella specie il condominio non aveva provveduto per anni a mettere l'impianto centralizzato in condizioni di fornire un sufficiente riscaldamento al convenuto).
* Trib. civ. Milano, 23 gennaio 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 363.
Il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale è generalmente vietato perché incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuassero a servirsi dell'impianto centralizzato; il distacco è consentito, quindi, solamente se venga fornita la prova che dal medesimo non derivino i suddetti inconvenienti.
* Trib. civ. Torino, sez. I bis, 7 settembre 1987, n. 6030, S.S. Bienes Prima c. Olimpic Srl, in Arch. loc. e cond. 1987, 716.
Il distacco delle diramazioni dall'impianto termocentralizzato incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con una maggiore spesa di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a usare dell'impianto, per cui è da ritenersi consentito solo quando è previsto dal regolamento contrattuale ovvero quando avvenga col voto unanime dei partecipanti, oppure nel caso in cui l'interessato al distacco dimostri che da questo non possa derivare alcun inconveniente.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 25 giugno 1986, n. 6703, Rubino c. Cond. via Cupa Angara, 5, Napoli, in Arch. loc. e cond. 1986, 468.
Il distacco delle diramazioni relative ad uno o più appartamenti dall'impianto centrale di riscaldamento, qualora non venga provata l'assenza di inconvenienti per effetto di tale distacco, deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 26 ottobre 1996, n. 8837, Longo c. Comunione impianto riscald. viale Tiziano nn. 14 e 22 di Portici e altri, in Arch. loc. e cond. 1996, 933.
In caso di installazione di un impianto autonomo di riscaldamento con distacco da quello centralizzato, la rinuncia al servizio di riscaldamento e l'esonero dalla relativa spesa non può essere determinata autonomamente ed unilateralmente ma, al contrario, deve essere autorizzata dall'assemblea (con il quorum ex art. 1120 cod. civ.), una volta verificata l'entità della riduzione di spese derivanti dal distacco.
* Trib. civ. Roma, sez. IV, 24 maggio 1985, n. 6623, Lo Cascio c. Cond. di via Arena, 8, Roma, in Arch. loc. e cond. 1986, 113.
Integra gli estremi dell'atto di molestia e legittima l'esercizio dell'azione di manutenzione, ex art. 1170 cod. civ., il distacco operato da un condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento, ciò costituendo alterazione della cosa comune, con conseguente pericolo di possibili inconvenienti nella sua utilizzazione.
* Pret. civ. Firenze, 24 gennaio 1989, Compostrini ed altri c. Bordoni, in Arch. loc. e cond. 1989, 780.
Il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale di riscaldamento e consentito quando il singolo interessato provi che il distacco stesso non incida negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico e, al contrario, possa servire a porre rimedio ad una situazione di inefficienza dell'impianto comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 gennaio 1989, n. 680, Condominio di Via Bertelli 2, Milano c. Migliavacca, in Arch. loc. e cond. 1990, 94.
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più porzioni immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento è consentito soltanto quando i singoli interessati provino che dal distacco derivi una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio, senza che si verifichi uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 11 ottobre 1993, Soc. Sida c. Cond. di via Popoli Uniti n. 24 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1994, 600.
È ammissibile il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento condominiale allorquando, in considerazione delle particolari caratteristiche tecniche dell'impianto, comporti un'effettiva proporzionale riduzione del consumo, con esclusione di aggravi di sorta per gli altri partecipanti al condominio.
* Trib. civ. Milano, 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond., 1992, 87.
Non è censurabile l'installazione di un impianto di riscaldamento autonomo aggiuntivo che non arrechi pregiudizio a quello condominiale ma, qualora dal distacco derivi anche una minima manomissione dell'impianto centralizzato, ne consegue la condanna alla riduzione in pristino con collegamento all'impianto centralizzato nel momento in cui esso venga rimesso in funzione.
* Trib. civ. Roma, 9 luglio 1988, in Foro it. 1989, I, 2964.
5) Griglia di aerazione.
La competenza sulla domanda di sostituzione della griglia di aerazione della centrale comune di riscaldamento, posta nella soglia di ingresso dell'edificio condominiale, al fine di evitare inconvenienti nel transito, va determinata in base al valore perché non si configura una controversia sulle modalità di uso del servizio condominiale (art. 8 n. 4 c.p.c.), né una controversia sulla misura dei servizi del condominio (art. 7 comma secondo c.p.c.).
* Cass. civ. 11 gennaio 1994, n. 223.

6) impignorabilità degli impianti.
Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti degli edifici nei quali sono installati, e non semplici pertinenze; essi, infatti, non hanno una funzione propria, ancorché complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi, quali elementi essenziali alla loro destinazione, da ciò consegue che l'ascensore e l'impianto di riscaldamento non sono pignorabili, come beni mobili, separatamente dall'edificio in cui sono installati, e che l'opposizione con la quale il debitore deduca detta impignorabilità, in quanto tendente a contestare il diritto del creditore di agire esecutivamente su quei beni, configura, ai sensi dell' art. 615 c.p.c., opposizione all'esecuzione, e non opposizione agli atti esecutivi.
* Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 1976, n. 654.

7) inquinamento atmosferico.
La necessità di dare esecuzione ad una legge imperativa che imponga la adozione di cautele o accorgimenti per evitare l'inquinamento atmosferico (L. 13 luglio 1966 n. 615) non sottrae le relative delibere dell'assemblea condominiale all'osservanza delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. qualora, per eseguire in concreto il comando della legge, si debba far luogo ad innovazioni in senso tecnico, sia a causa delle opere che per diretta conseguenza dell'applicazione di quelle cautele e di quegli accorgimenti si rendono necessarie, sia a causa dello stato dei luoghi condominiali, che debbono essere convenientemente modificati per attuare quelle opere.
* Cass. civ., sez. II, 12 aprile 1976, n. 1281.
La carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce alla assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.) perché tale deliberazione non attiene alla attivazione dell'impianto, che rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 c.c.).
* Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8531, Aliotta c. Condominio Due Palme di via Lentini in Siracusa, in Arch. loc. e cond. 1997, 446.
In forza dell'art. 1131 cc., l'amministratore di un condominio deve osservare ed applicare tutte le disposizioni legislative e amministrative che possono riguardare il condominio stesso; fra l'altro, egli ha il compito, ai sensi dell'art. 1130, n. 2 c.c., di disciplinare la prestazione dei servizi di interesse comune, compreso quello del riscaldamento centrale. Di conseguenza la responsabilità per l'impiego di combustibili proibiti dall'art. 13 L. 13 luglio 1966, n. 615 ricade esclusivamente sull'amministratore e nessun addebito può venir mosso al singolo condomino, che pur abbia partecipato ad un'assemblea ove si sia discusso del problema.
* Cass. pen., sez. III, 29 maggio 1972, Dal Vecchio.
Le disposizioni in materia di combustibili contenute negli artt. 11, 12, 13 e 14 della L. n. 615/1966, sono applicabili sia agli impianti termici per uso riscaldamento sia agli impianti termici industriali.
* Cass. pen., sez. III, 5 aprile 1990, n. 5187 (ud. 27 febbraio 1990), Massimilla.
Le disposizioni di attuazione delle direttive Cee in materia di qualità dell'aria, contenute nel d.p.r. 24 maggio 1988, n. 203, sono esclusivamente rivolte agli impianti industriali, e non ai titolari di impianti termici per il riscaldamento di ambienti civili.
* Tar Lombardia, 4ottobre 1991, n. 1227, in Giur. it. 1993, III, 1, 418.

8) Installazione dell'impianto.
L'installazione dell'impianto di riscaldamento, avvenuta successivamente alla costituzione del condominio, fa escludere la presunzione di comproprietà dell'impianto stesso, di cui all'art. 1117 cod. civ.
* Pret. civ. Napoli, sez. V, 19 gennaio 1983, D'Alessandro e altro c. Cond. di via Cilea, 26, NA, in Arch. loc. e cond. 1983, 364.

9) Lettura del contatore.
Il locatore ha diritto di accedere all'interno di un immobile locato per provvedere alla lettura del contatore dell'acqua al fine di ripartire le spese secondo le diverse unità immobiliari servite.
* Pret. civ. Roma, sez. I, decr. 26 ottobre 1983, Grandi e altro c. D'Agostino, in Arch. loc. e cond. 1984, 327.

10) Locale sede dell'impianto.
La dichiarazione dell'assemblea del condominio con la quale viene dato in locazione ad uno dei condomini il locale condominiale in cui è sistemato l'impianto di riscaldamento ed affidato allo stesso condomino la gestione del servizio di riscaldamento richiede, ai fini della sua validità, la maggioranza semplice, avendo ad oggetto la disciplina di un servizio volto al soddisfacimento dell'interesse collettivo dei condomini, e non un'innovazione diretta all'uso più comodo o al maggior rendimento di cosa comune.
* Cass. civ.. sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270.
Nell'edificio condominiale, l'impianto di riscaldamento centrale ed i locali ad esso destinati costituiscono un complesso unitario, indivisibile.
* Cass. civ., 26 giugno 1976, n. 2419.

11) Obblighi dell'amministratore.
Soltanto nel caso di installazione di un impianto termico centralizzato posto in edificio amministrato in condominio l'obbligo di presentare idoneo progetto e di adempiere alle prescrizioni della legge incombe sull'amministratore (e sarà necessario predisporre un progetto unitario riguardante l'intero edificio riscaldato); nel caso, invece, di installazione di impianti termici individuali tale obbligo grava sul proprietario dell'alloggio e, quindi, dell'impianto.
* Trib. civ. Torino, sez. I, 19 ottobre 1994. n. 7963, Rosso Brignone c. Condominio di Via Assarotti, n. 1, di Torino, in Arch. loc. e cond. 1994, 828.

12) Obblighi del locatore.
Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9 L. 27 luglio 1978 n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene.
* Cass. civ., sez. III, 24 giugno 1993, n. 7001, lasparra c. Soc. Perretti.
La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 att. stesso codice - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può invece agire in risoluzione il locatore ex art. 5 della citata legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), anche con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condomino locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione.
* Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1104, Comune di Torino c. Cond. di via Risorgimento n. 14 di Poirino, in Arch. loc. e cond. 1994, 559.
Il conduttore di un immobile ad uso ufficio posto al piano terreno di uno stabile, ed insufficientemente riscaldato nonostante il regolare funzionamento dell'impianto centralizzato condominiale di riscaldamento, non può pretendere dal condominio la realizzazione di modifiche all'impianto esistente o di un nuovo impianto idoneo ad assicurare nei locali occupati temperature adeguate, né può vantare analogo diritto nei confronti del locatore. ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., qualora la situazione lamentata dipenda dalle stesse caratteristiche originarie dell'impianto (di tipo a pannelli radianti posati a pavimento), e debba quindi considerarsi alla stregua di un vizio dell'immobile già esistente all'inizio della locazione.
* Pret. civ. Milano, ord. 14 giugno 1991, in Arch. loc. e cond. 1992. 421.
È ammissibile il provvedimento di urgenza che imponga al locatore di provvedere a proprie spese all'installazione di un impianto autonomo di riscaldamento se l'originario servizio è venuto meno per la decisione dell'assemblea dei condomini di sopprimere l'impianto centralizzato esistente.
* Pret. civ. Roma, ord. 3 marzo 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 849.

13) Orario di funzionamento.
Ogni condomino ha il diritto di ottenere che l'impianto di riscaldamento sia strutturato in modo da assicurare, nelle ore di accensione, un uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti e ciò attraverso opportuni accorgimenti tecnici, quali una differenziazione delle superfici radianti, in rapporto alla posizione, struttura, esposizione e volumetria di ogni appartamento. Se peraltro le caratteristiche di posizione, struttura ed esposizione di un appartamento (nella specie, attico) siano tali da determinare nelle ore di interruzione del funzionamento dell'impianto un calo della temperatura più accentuato che negli altri appartamenti, al di fuori di qualsiasi deficienza nell'organizzazione e conduzione del servizio, il condominio interessato ha diritto di ottenere una maggiore fruizione del servizio comune - nei limiti stabiliti dalle norme generali regolanti il funzionamento degli impianti termici - purché ciò sia consentito dalle caratteristiche dell'impianto e possa effettuarsi senza pregiudizio o disagio per gli altri condomini, restando a carico del richiedente la maggiore spesa derivante dal protratto o più intenso funzionamento dell'impianto (anche in relazione all'eventuale deterioramento) e quella che possa rendersi necessaria per la messa in opera di strumenti o l'adozione di accorgimenti tecnici atti ad evitare un eccesso di calore negli altri appartamenti.
* Cass. civ., sez. II, 10 giugno 1981, n. 3775, Condominio di via XX Settembre 150, Perugia c. Briziarelli, in Arch. loc. e cond. 1981, 397, motiv. e nota.
Qualora l'accensione anche di notte dell'impianto di riscaldamento, in esito a controversia fra il condominio ed il singolo condomino, venga prevista quale mera modalità tecnica per assicurare a detto condomino un'erogazione di calore pari a quella goduta dagli altri proprietari, il passaggio in giudicato della relativa sentenza non osta a che l'assemblea successivamente deliberi di spegnere l'impianto stesso nelle ore notturne, ove i nuovi accorgimenti di gestione egualmente consentano il raggiungimento dell'indicato obiettivo.
* Cass. civ., sez. II, 17 novembre 1990, n. 11124, Marini c. Samaritan.
Determinare l'orario di funzionamento del servizio di riscaldamento e stabilire la sua gestione costituiscono modalità d'uso di un servizio condominiale, dal momento che si tratta di stabilire i criteri per l'erogazione ditale servizio e per il suo uso. La competenza relativa alle cause riguardanti tale materia spetta quindi al giudice conciliatore ex art. 1 della L.
n.399 /1984.
* Pret. civ. Treviso, 20 luglio 1985, n. 288, Prioni c. Pavan e altri e Zanatta n.c., in Arch. loc. e cond. 1986, 155.
Atteso che i rumori e le vibrazioni prodotte dalle apparecchiature che alimentano la rete del riscaldamento condominiale impongono l'adozione di particolari accorgimenti idonei a riportare nei limiti della normale tollerabilità tali inconvenienti, l'impianto di riscaldamento deve rimanere fermo dalle ore 22 alle ore 7 ed inoltre, al fine di ridurre la rumorosità per il periodo in cui si faccia uso ditale impianto, devono essere adottati gli accorgimenti suggeriti dal consulente tecnico.
* Trib. civ. 5. Maria Capua Vetere, 9 giugno 1986, n. 1142, Zacchia e altro c. Cond. Sol-Air di via Tazzoli, 67, Caserta e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 669.
La domanda diretta ad invalidare una delibera assembleare nella parte riguardante l'orario di funzionamento del servizio di riscaldamento e la gestione di esso non introduce una controversia sulle modalità d'uso dei servizi condominiali di cui all'art. 1 della L. n. 399/1984, sibbene sulla misura dei servizi del condominio di case di cui all'art. 2 della citata legge, ed è, pertanto, di competenza del pretore.
* Giud. conc. Treviso, ord. 6 giugno 1986, Prioni e altro c. Pavan e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 521.
-è annullabile per eccesso di potere, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 cod. civ., la delibera assembleare che abbia statuito l'accensione dell'impianto centralizzato di riscaldamento dalle ore 16 alle ore 22, con esclusione delle ore mattutine, in quanto è regola generale (anche alla luce della L. n. 645/1983) che il riscaldamento vada erogato soprattutto nelle ore più fredde della giornata, che sono quelle di prima mattina e di sera, nelle quali v'è maggior pericolo che le condizioni climatiche possano procurare danni alla salute di coloro che vivono nell'edificio e quindi all'interesse della comunione.
*Giud. cone. Bari, 10 ottobre 1989, n. 308, Cavone c. Condominio di via Calefati n. 399 di Bari e Loiodice, in Arch. loc. e cond. 1990, 159.
In materia di servizio di riscaldamento organizzato in un edificio in condominio mediante una centrale termica comune, l'efficienza e la funzionalità dell'impianto sono direttamente strumentali alla normale abitabilità delle singole porzioni immobiliari. Ogni condomino, quindi, ha diritto di ottenere che l'impianto di riscaldamento sia strutturato in modo da assicurare nelle ore di accensione un uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti, e ciò mediante opportuni accorgimenti tecnici, e anche per mezzo di una maggiore fruizione del servizio comune, nei limiti stabiliti dalle norme generali che regolano il funzionamento degli impianti termici.
* Trib. civ. Milano, 25 maggio 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 812.

14) Pannelli solari.
L'installazione da parte di un condomino di pannelli solari su parte comune dell'edificio condominiale (nella specie, sul lastrico di copertura del vano scale), che non alteri la cosa comune e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non costituisce innovazione, né a norma dell'art. 1120 cod. civ., né a norma del successivo art. 1121, ma legittimo uso della cosa comune.
* Trib. civ. Salerno, sez. II, 16 marzo 1982, D'Aniello c. Condominio di via A. Capone 9, Salerno, in Arch. loc. e cond. 1982, 269.

15)Riattivazione e mantenimento in funzione.
In tema di condominio negli edifici, è legittimo, da parte dei condomini, il ricorso al procedimento ex art. 700 cod. proc. civ., nel caso in cui il loro diritto al riscaldamento può subire un danno grave ed irreparabile, sussistendo pericolo di un concreto nocumento all'integrità psico-fisica dei medesimi in conseguenza dell'inerzia degli amministratori relativamente alla riattivazione e al mantenimento in funzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento a gasolio, nonostante la rigida stagione invernale in atto.
* Trib. civ. Molfetta, 31 dicembre 1988, Nappi e altri c. Condominio Via Serao 24, Molfetta, in Arch. loc. e cond. 1989, 368.

16) Smaltimento delle acque.
L'installazione di due pompe per lo smaltimento delle acque dell'impianto di riscaldamento di un condominio costituisce una modifica migliorativa dell'impianto termico esistente, che non incide sulla cosa comune, mutandone la funzione o la destinazione: conseguentemente, la relativa deliberazione - come pure la sua successiva revoca - può essere adottata dall'assemblea dei condomini senza la maggioranza qualificata prescritta per le innovazioni.
* Cass. civ., sez. II, 22 maggio 1978, n. 2541.

17)Sostituzione del bruciatore.
La sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante. (Nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano).
* Cass. civ., sez. II, 18 maggio 1994, n. 4831, Condominio di Via Campania nn. 15 e 17 di Taranto c. Masella.
La spesa per la sostituzione della caldaia ben può essere legittimamente suddivisa secondo i millesimi della tabella di riscaldamento, essendo evidente che gli stessi sono proprio deputati al calcolo delle diverse proporzioni di uso tra i vari utenti.
* Trib. civ. Genova, 28 novembre 1996, n. 3300, Magliano c. Condominio di Via S. Nazaro n. 6 in Genova, in Arch. loc. e cond. 1997, 99.

18)Spese (ripartizione).
In tema di condominio, ai fin della ripartizione delle spese di riscaldamento, l'unico criterio base che sia conforme al principio generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c. è quello della superficie radiante.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 946, Giani c. Cond. Viale Meyello 6, Milano.
In tema di ripartizione delle spese del servizio condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dai commi primo e secondo dell'art. 1123, cc. possono essere derogati - secondo quanto sancisce la detta norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione; e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza. di porre in via provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico indistintamente di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1991, n. 12307, Varrica c. Milano. Nello stesso senso, v. Cass. 4 giugno 1993. n. 6231.
Con riguardo all'impianto di riscaldamento installato in un fabbricato condominiale, l'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante, che non usufruisca del servizio di riscaldamento (nella specie. in quanto proprietario esclusivo di negozi), sia ugualmente comproprietario di detto impianto, e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ. sull'individuazione delle parti comuni dell'edificio, tenendo conto che la comunione di detto impianto, ove debba essere negata in base alla citata norma, può essere riconosciuta, per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, solo se esso abbia natura contrattuale, perché predisposto dall'originario unico proprietario e poi accettato con i singoli atti di acquisto. ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle dovute forme.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3966, Cristiani c. Cond. V. Stur. Ge.
L'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante al condominio (nella specie, proprietario di un'autorimessa), che non usufruisce del servizio di riscaldamento, sia ugualmente proprietario di detto impianto e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 c.c., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c. per l'individuazione delle parti comuni dell'edificio. Cosicché, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, qualora manchi detta diramazione, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato alloro servizio.
* Cass. civ., sez. II, 8 maggio 1996, n. 4270, Cond. Tre Stelle c. Benardi.
L'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123, primo comma, c.c.); con la conseguenza che la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.
* Cass. civ., sez. un., 26 novembre 1996, n. 10492, Rauco c. Condominio di Via Vaccari 38 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1997, 61.
Il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente all'utilizzazione dei servizi comuni e, pertanto, non può sottrarsi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di quel servizio, né può proporre azione di danno contro il condominio per il mancato promovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto, posto che il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art. 1139 c.c.
* Cass. civ. 15 dicembre 1993, n. 12420.
In tema di condominio degli edifici, qualora il bene comune, come l'impianto di riscaldamento, si trovi in situazione di inscindibilità materiale o funzionale con i manufatti afferenti alle porzioni di proprietà esclusiva dei singoli condomini (nella specie, trattandosi di impianto realizzato con serpentine inserite nei solai), il potere del regolamento, e, correlativamente, dell'assemblea dei condomini nel rispetto del regolamento, di provvedere in ordine alla gestione di detto bene comune (nella specie, ripartendo fra tutti i condomini le spese di riparazione delle serpentine dei singoli appartamenti) non resta escluso a causa della inevitabile incidenza riflessa di tale gestione su quelle proprietà esclusive.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1983, n. 960, Soc. Ac. Au. c. Condominio A-4.
Qualora un regolamento di condominio - avente natura contrattuale per essere stato richiamato espressamente, quale parte integrante, negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio - stabilisca che i condomini sono tenuti a sostenere le spese necessarie per la manutenzione e l'esercizio dell'impianto di riscaldamento anche nelle diramazioni interne dei singoli appartamenti prevedendo espressamente anche che tali diramazioni sono di proprietà comune, non trova applicazione ai sensi dell'art. 1138 ultimo comma cod. civ. la regola sancita dal secondo comma dell'art. 1123 stesso codice, a norma della quale le cennate spese vanno commisurate al coefficiente di utilità derivante a ciascuna unità immobiliare dal servizio di riscaldamento, con la conseguenza che le spese di manutenzione straordinaria e quelle conseguenziali di restaurazione dell'immobile non possono far carico per intero al condomino proprietario dell'appartamento nell'ambito del quale è stato necessario intervenire, bensì per esse si configura l'obbligo di ripartizione fra tutti i condomini, secondo la regola generale dettata dal primo comma dell'art. 1123 cod. civ. per le spese di manutenzione delle cose comuni. * Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4717, Cond. V. Cornagg. c. Soc. Conca MI.
La deliberazione con cui l'assemblea dei condomini approvi la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento centralizzato senza avere prima accertato il volume dei singoli cespiti, in violazione della disposizione del regolamento di condominio che pre-vede il riparto volumetrico della spesa, non è affetta da nullità bensì soltanto annullabile, ove denunciata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1993, n. 6403, Ruella c. Cond. Torino.
In tema di ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio, la qualità dell'uso che un singolo appartamento può fare del servizio stesso, a norma dell'art. 1123, secondo comma, c.c., va calcolata, ai fini della determinazione della spesa, in rapporto alla capacità potenziale di assorbimento, e cioè, in forza del fabbisogno obiettivo dell'appartamento stesso, secondo uno dei tanti criteri possibili (numero dei radiatori o delle bocchette, massa o superficie irradiante, superficie irradiata, cubatura degli ambienti, contatore, ecc.) con la conseguenza che procedutosi a tale determinazione del fabbisogno, non può apportarsi alcuna diminuzione alla correlativa spesa proporzionale per effetto di ragioni particolari (nella specie: temperatura degli appartamenti dell'ultimo piano del fabbricato inferiore a quella degli altri che determinano quel fabbisogno o che lo aumentano rispetto ad appartamenti di eguale estensione od eguale cubatura).
* Cass. civ., sez. II, 4 agosto 1978, n. 3839.
In tema di ripartizione delle spese condominiali attinenti al servizio centralizzato di riscaldamento di un edificio adibito ad uso abitativo, che costituito da due appartamenti sia in comunione pro indiviso tra due comproprietari, trova applicazione la disciplina dettata per la comunione dall'art. 1104 c.c., con la conseguenza che ogni comproprietario è obbligato a sostenere le spese stesse in proporzione al valore della sua quota, indipendentemente dal concreto vantaggio che tragga dal detto servizio e senza possibilità di sottrarsi a quest'obbligo rinunciando al servizio medesimo, ove tale rinuncia possa produrre effetti pregiudizievoli per l'altro comproprietario.
* Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1994, n. 3600, Ornamenti c. Anselmi.
Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento (nella specie, determinate dalla necessità di adeguare l'impianto alle nuove prescrizioni tecniche di cui alla L. n. 615 del 1966) sono a carico di tutti i condomini che possono fruire del relativo servizio, in rapporto al valore della proprietà individuale di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.). a differenza delle spese di esercizio, che vanno ripartite in proporzione dell'uso e della utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa (art. 1123, secondo comma, c.c.). Ne consegue che anche i condomini, i cui locali siano privi di radiatori attualmente allacciati all'impianto centrale, sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento, secondo la disciplina contenuta nell'art. 1118 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1977, n. 693.
La ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, deliberata dall'assemblea o disciplinata dal regolamento condominiale, è in contrasto con l'art. 1123, primo capoverso, c.c. - secondo cui, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne - soltanto se debba essere effettuata in base al valore della proprietà delle singole quote, ovvero in base ad un diverso criterio che appaia inidoneo, per la sua evidente irrazionalità, a fissare un congruo rapporto fra la spesa e l'uso individuale. Qualora, invece, questo rapporto possa essere attuato con più sistemi pratici che, come i tre metodi adottati nella prassi edilizia e rispettivamente fondati sulla estensione della superficie irradiata o sulla cubatura degli appartamenti o sul numero degli elementi radianti, attuano, in modo più o meno soddisfacente riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad uno di essi non è viziata da illegittimità e sfugge, pertanto, al controllo del giudice, cui spetta reprimere una deliberazione illegale, ma non sostituire alla deliberazione legalmente adottata una più conveniente. senza invadere la sfera di autonomia degli organi condominiali.
* Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 1974, n. 4166.
All'assemblea dei condomini, nell'ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni previste dall'art. 1135 n. 2 c.c., deve riconoscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, tabelle millesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche apportate da un condomino all'impianto di riscaldamento all'interno del proprio appartamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti.
* Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657, Calvigioni c. Condominio di via Fucini n. 284 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1997, 80.
Con riguardo al risarcimento del danno dovuto a norma dell'art. 1494 c.c. il credito dei comproprietari di un bene unico ed indivisibile (nella specie, impianto di riscaldamento condominiale) per il rimborso delle spese occorrenti alla sua riparazione, deve considerarsi indivisibile perché, essendo indivisibile, per finalità e funzione, la prestazione che ne è oggetto, indivisibile è anche il fatto ed il risultato del ripristino; tale credito può essere pertanto fatto valere da ciascuno dei comproprietari per l'intero, ai sensi dell'art. 1319 c.c. (salva la successiva definizione del rapporto all'interno della contitolarità).
* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4804, Loddo c. Condominio di Via Francoforte n. 4 in Cagliari e altri.
Il criterio dell'addebito delle spese di riscaldamento in base alla superficie radiante non è l'unico idoneo a consentire una razionale e giusta ripartizione delle medesime, potendo ben applicarsi qualsiasi criterio che con soddisfacente approssimazione consenta una effettiva distribuzione delle spese in relazione alle caratteristiche delle singole unità immobiliari e del beneficio effettivamente goduto.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 9 dicembre 1985, n. 10314, Pasi ed altro c. Ditta Alpi, in Arch. loc. e cond. 1986, 297.
La carenza, nell'impianto comune di riscaldamento, dei requisiti tecnici prescritti dalla legge per la sicurezza delle persone e delle cose e per limitare l'inquinamento prodotto dalla combustione non impedisce alla assemblea di deliberare sulle relative spese di esercizio (art. 1135 c.c.) perché tale deliberazione non attiene alla attivazione dell'impianto, che rientra tra i compiti propri dell'amministratore (art. 1130 .c.).
* Cass. civ., sez. Il, 27 settembre 1996, n. 8531, Aliotta e. Condominio Due Palme di via Lentini in Siracusa, in Arch. loc. e cond. 1997, 446.
Le spese di riscaldamento non sono dal locatore ripetibili se non deliberate o comunque approvate dall'apposita assemblea dei conduttori.
* Pret. civ. Piacenza, 19 giugno 1980, Ina c. Corvini, in Arch. loc. e cond. 1980, 414.
Il criterio di ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato in un edificio in condominio conforme al criterio legale è, allo stato attuale della tecnica termica ed edilizia, quello che assume come parametro la superficie radiante. Conseguentemente, la delibera condominiale che adotti un diverso criterio (come quello del riparto della spesa in proporzione alla cubatura), senza che ciò sia reso necessario da peculiari caratteristiche dell'edificio o dell'impianto, lede il diritto del condomino dissenziente alla intangibilità, senza il suo consenso, della posizione soggettiva in ordine alle cose e ai servizi comuni, stabilita dalla legge o dalle pattuizioni risultanti dal titolo di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 8 maggio 1974, n. 1300.
La domanda con la quale il conduttore di un immobile urbano richieda al locatore il rimborso delle spese per opere di trasformazione del riscaldamento centralizzato in impianto autonomo non rientra tra quelle relative alla straordinaria manutenzione o alla conservazione dell'immobile che, a norma degli artt. 23-45 della L. 27 luglio 1972, n. 392, spettano alla competenza per materia del pretore, e deve essere, quindi, proposta dinnanzi al giudice competente secondo il generale criterio del valore della causa.
* Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5841.
Obbligato alla corresponsione delle spese condominiali di riscaldamento è il proprietario dell'unità immobiliare, e non il conduttore, qualora manchi la prova della qualità di condomino apparente di quest'ultimo.
* Pret. civ. Roma, 14 novembre 1994, n. 6303, Soc. La Farmacia c. Condominio di via Baldo degli Ubaldi n. 32 in Roma, in Arch. loc. e cond. 1995, 438.
Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore - salvo patto contrario - da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi.
* Cass. civ., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088, Di Piazza c. Miglio.
-è nulla la deliberazione condominiale assunta a maggioranza avente per oggetto la modifica della disposizione contrattuale del regolamento relativa al criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento, in quanto, in tal caso, la possibilità di una modificazione presuppone il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
* Trib. civ. Milano, 15 giugno 1989, inedita.
-è nulla la deliberazione condominiale che fissi l'applicazione di un criterio di ripartizione di spese per la sostituzione della caldaia del riscaldamento centralizzato con riferimento alla tabella delle proprietà, diretta a determinare i valori in millesimi da servire per la ripartizione di tutte le spese relative alle parti comuni, che opera soltanto una elencazione di stile delle parti comuni dell'edificio e "di quant'altro previsto dall'art. 1117 c.c.", invece che fare riferimento alla tabella di ripartizione della spesa in base all'uso del riscaldamento da ciascun condomino effettuato.
* Pret civ. Bari, 17 marzo 1989, in Rass. equo canone 1989, 185.
L'adesione di tutti i condomini all'esonero di quelli autorizzati dall'assemblea condominiale al distacco dell'impianto di riscaldamento centralizzato dall'obbligo di contribuire comunque alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto, non richiede l'atto scritto ad substantiam, potendosi realizzare anche per facta concludentia.
* Tib. civ. Milano 7 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 832.
In tema di locazione di immobili urbani, appartiene alla competenza per materia del pretore, ai sensi dell'art. 29 della L. 23 maggio 1950, n. 253 e dell'art. 10 della L. 26 novembre 1969, n. 833, la causa, iniziata anteriormente all'entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392, concernente le domande con le quali il locatore, da un lato, chieda accertarsi la sussistenza o meno del suo obbligo di contribuire alle spese di riscaldamento in considerazione del mancato uso del servizio da parte del conduttore e, dall'altro, subordinatamente all'accertamento di detto obbligo, chieda la condanna del conduttore al pagamento delle dette spese direttamente all'amministrazione del condominio ovvero alla restituzione di quanto anticipato dallo stesso locatore.
* Cass. civ., 20 agosto 1990, n. 8498.
19) Trasferimento della centrale termica.
La delibera con la quale l'assemblea dei condomini decide di demolire e asportare l'impianto di riscaldamento e di ricostruirlo ex novo in luogo diverso e con caratteristiche del tutto differenti, anche se ispirata dalla necessità di adeguare l'impianto alle prescrizioni della L. 13 luglio 1966 n. 615, recante provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico, deve pur sempre ritenersi relativa a vere e proprie innovazioni e non ad opere di manutenzione straordinaria. (Nella specie il condomino lamentava che l'installazione della nuova centrale termica comportava una sensibile menomazione dell'uso del cortile comune, rendendo difficoltosa la manovra di accesso al garage di proprietà esclusivo dell'attore).
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2288, Condominio di Viale Cesare Augusto c. Trasacco. in Arch. loc. e cond. 1980, 372.

20)Trasformazione a gas metano.
E' valida la delibera assembleare di trasformazione a gas metano dell'impianto di riscaldamento, adottata con una maggioranza pari al 51% delle quote millesimali.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 gennaio 1993, Rossanigo e altri c. Condominio di Via Pordenone n. 13 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 785.
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Riduzione della quota di consumo del riscaldamento

Messaggioda grandeindio » 22 set 2011, 12:25

E' frequente il caso di un condomino che, per non aver occupato il suo appartamento durante la stagione invernale e per non aver quindi fruito del servizio di riscaldamento, pretende di essere esonerato dalla relativa spesa. La prima cosa da farsi è esaminare quanto dispone il regolamento di condominio in merito al servizio di riscaldamento. In ogni caso, se il condomino per qualsiasi motivo (assenza prolungata, impossibilità di affittare l'appartamento, ecc.) non può fruire del servizio di riscaldamento per tutta la stagione invernale o per un lungo periodo di essa, può ottenere una riduzione parziale o totale della sua quota di spesa per l'esercizio, previa naturalmente la sigillatura degli elementi irradianti da farsi in epoca precedente all'inizio della fornitura del calore. Spessissimo i regolamenti, dopo aver dettato la norma generale secondo cui ogni condomino deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, si limitano a disporre, per quanto riguarda le spese per il riscaldamento, che queste saranno ripartite in base alle superfici irradianti oppure al volume dei locali riscaldati oppure anche ai millesimi di proprietà Se questo dispone il regolamento, il condomino, per poter beneficiare dell'esonero dal contributo (o della sua parziale riduzione) non ha che un mezzo; quello di rivolgersi all'assemblea e chiedere l'approvazione della stessa per l'esonero o la riduzione del contributo. Qualora l'assemblea respinga la richiesta del condomino resta da vedere se questo, in base alle vigenti norme di legge, possa presentare reclamo contro la deliberazione negativa dell’assemblea con fondata speranza che il ricorso possa essere accolto.
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nuove regole per la temperatura degli impianti

Messaggioda grandeindio » 13 lug 2013, 12:35

Da oggi nuove regole per la temperatura degli impianti di riscaldamento e raffrescamento

Il nostro paese si adegua alla normativa europea in tema di esercizio, controllo, ispezione e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale, il raffrescamento estivo e la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari; inoltre, fissa le regole per la tempistica dei controlli per l’efficientamento degli impianti, i requisiti delle figure e degli organismi che possono occuparsi delle ispezioni, i limiti per i valori delle temperature ambiente.

Sono stati pubblicati, infatti, sulla Gazzetta Ufficiale (n. 149/2013) due regolamenti (D.P.R. 74/2013 e D.P.R. 75/2013) che entrano in vigore da oggi 12 luglio.

Il primo D.P.R., il 74/2013, è relativo agli impianti di climatizzazione (invernale ed estivo) e fissa i parametri per gli esperti della certificazione energetica degli edifici.

Analizziamolo in breve. Nel dettaglio, dobbiamo specificare che durante il funzionamento dell'impianto di climatizzazione invernale, la media ponderata delle temperature dell’aria, misurate nei singoli ambienti riscaldati di ciascuna unità immobiliare, non deve superare determinati valori così come non deve essere inferiore a determinati valori durante il funzionamento dell'impianto di climatizzazione estiva per i singoli ambienti raffrescati. Riassumiamoli nella Tab. 1:

Immagine

Ricordiamo che il mantenimento della temperatura dell’aria negli ambienti entro i limiti fissati, deve essere ottenuto con accorgimenti che non comportino spreco di energia. In base a quanto stabilito nell’art. 4 del suddetto D.P.R., l’esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale è consentito con limiti relativi al periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione, variabile in base alle zone di classificazione del territorio nazionale; tuttavia, i Comuni possono emettere specifiche ordinanze atte ad ampliare o ridurre questi limiti temporali di esercizio, anche per la durata giornaliera e la regolazione delle temperature.

Il D.P.R. di cui sopra fissa anche le regole per i controlli, le periodicità e i requisiti per i tecnici abilitati ad effettuare le verifiche: queste vanno eseguite da personale (o ditte) specializzate e riconosciute ai sensi del DM 37/2008 e secondo le istruzioni del produttore l’impianto. Le operazioni di controllo ed eventualmente manutentive, hanno la finalità di garantire una piena efficienza energetica e riguardano in particolare il sottosistema di generazione, la presenza e la funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali climatizzati e la presenza e la funzionalità dei sistemi di trattamento dell’acqua. Questi controlli hanno tempistiche variabili sulla base della tipologia e della potenza dell’impianto e prevedono scadenze diffrerenti rispetto a quanto previsto dalle precedenti normative (Tab. 2).

Immagine

I tecnici addetti alle ispezioni devono sottostare a precise regole ed in particolare dovranno risultare soggetti diversi da quelli coinvolti nella progettazione, installazione e manutenzione degli impianti termici, oltreché dotati necessariamente di conoscenze tecniche, professionali e normative.

Per quanto concerne i soggetti responsabili dell’esercizio, della conduzione, del controllo e della manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva, il regolamento stabilisce che, nel rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica, questi sono identificati con il responsabile dell’impianto che, a livello condominiale è rappresentato dall’amministratore di condominio. Questo può, tuttavia, delegare ad un terzo responsabile dietro consenso dell’assemblea condominiale, ma non può farlo nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati in locale tecnico esclusivamente dedicato.

Il secondo D.P.R., il 75/2013 stabilisce, invece, i criteri di accreditamento dei certificatori energetici degli edifici per garantire la loro qualificazione e la loro indipendenza: la finalità è assicurare personale altamente specializzato per le attività di certificazione energetica e la loro assoluta indipendenza e imparzialità nello svolgimento del proprio ruolo. In particolare, i soggetti abilitati alla certificazione (e quindi certificati) sono:

i tecnici professionisti che operano nel settore dell'impiantistica e dell'edilizia (architetti, ingegneri, geometri, periti industriali);
gli enti pubblici e gli organismi operanti in ambito energetico ed edilizio, nel campo dell’ingegneria civile e impiantistica e che occupano nel loro organico un tecnico o un gruppo di tecnici abilitati;
tutti gli organismi (sia pubblici che privati) specializzati nelle attività di ispezione nei campi dell’ingegneria civile, delle costruzioni edili, dell’impiantistica e che risultano accreditati presso l’organismo nazionale di accreditamento (o ente parificato in ambito europeo);
le ESCO, società per i servizi energetici.


In sintesi, quindi, qualsiasi tecnico abilitato alla certificazione, deve possedere specifici requisiti professionali oltre che formativi per l’ottenimento dell’abilitazione allo svolgimento di questa attività: diploma nel settore tecnologico (edilizia, elettrotecnica, meccanica, termotecnica) o laurea, nonché l’iscrizione all'Ordine professionale di riferimento. A completamento delle proprie competenze, il tecnico abilitato dovrà seguire anche dei corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici, autorizzati dal Ministero dello Sviluppo economico, delle Infrastrutture, dell’Ambiente (minimo 64 ore), con relativo superamento dell’esame finale.
http://www.condominioweb.com/condominio ... o1630.ashx
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Riscaldamento: quando accenderlo, come risparmiare

Messaggioda grandeindio » 15 ott 2013, 14:27

Riscaldamento: quando accenderlo, come risparmiare

ROMA – L‘autunno è arrivato in anticipo e ha fatto sì che ci siano state già deroghe per accensioni anticipate, ma comunque dalla metà di ottobre gran parte degli impianti possono essere attivati.

Quali sono le regole per l’accensione del riscaldamento?

L’Italia è divisa in sei zone climatiche, dalla A alla F, individuate in base alla temperatura media durante l’anno, secondo la tabella riportata da Help Consumatori. Le province che rientrano nella zona F non hanno limitazioni, per esempio quella di Belluno. La maggior parte delle province del nord rientrano nelle zone E e D con accensione autorizzata fino al 15 aprile a partire dal 15 ottobre (è il caso di Milano) o da inizio novembre per un massimo di 14 ore al giorno.
Fra il centro e il sud le province con catalogazione da A a C. L’accensione minima, la A, è da inizio dicembre a metà marzo per un massimo di 6 ore al giorno; la categoria B arriva fino alla fine di marzo, sempre partendo dal primo dicembre per 8 ore al giorno; la C dal 15 novembre al 31 marzo fino a 10 ore al giorno. Le leggi sul tema sono la numero 10 del 9 gennaio 1991 e il decreto del presidente della Repubblica 412 del 26 agosto 1993.

A che temperatura deve essere tenuto il riscaldamento?

L’intera normativa che divide l’Italia in aree climatiche e definisce gli orari di accensione (dopo le 5 del mattino ed entro le 23 la sera) ha l’obiettivo di limitare i consumi di energia e l’inquinamento atmosferico. Ciò detto la temperatura non deve superare i 20 gradi centigradi, con due gradi di tolleranza, in case, uffici e scuole. Per capannoni industriali e artigianali la temperatura è 18 gradi.

Quanto si consuma per il riscaldamento?

Secondo l’Enea, Agenzia Nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, l’energia consumata nell’edilizia residenziale per riscaldare gli ambienti e per l’acqua calda rappresenta circa il 30% dei consumi energetici nazionali e il 25% delle emissioni totali nazionali di anidride carbonica. Nel vademecum sull’efficienza energetica in casa l’Enea segnala gli interventi per diminuire le spese di riscaldamento dal 20 fino al 40%, interventi strutturali in alcuni casi, ma anche semplici accorgimenti come limitare il riscaldamento delle stanze non utilizzate.

Quando deve essere fatta la manutenzione della caldaia?

Ci sono novità grazie al DPR 16 aprile 2013, numero 74. I controlli per impianti di riscaldamento domestici e di piccoli condomini (di potenza compresa fra 10 e 100 kW) devono essere fatti ogni due anni per impianti a combustibile, ogni quattro anni per gli impianti a gas metano o GPL. Un allungamento rispetto al passato che porta un risparmio per la maggior parte delle famiglie che hanno impianti tradizionali. I tempi sono dimezzati, 1 e 2 anni, per gli impianti di potenza pari o superiore a 100 kW.

Si può scegliere una forma di riscaldamento autonomo anche se si vive in un condominio con impianto centralizzato?

Sì, la riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 dice che un condomino può rinunciare a utilizzare l’impianto centralizzato con la condizione però che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aumenti di spesa per gli altri utenti.
http://www.blitzquotidiano.it/energia-e ... e-1691791/
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Manutenzione dell' impianto di riscaldamento condominiale

Messaggioda grandeindio » 7 gen 2014, 10:41

Manutenzione dell' impianto di riscaldamento condominiale

.. di Giuseppe Spoto

Spese di manutenzione a carico dei condomini che ne traggono utilità

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale e agli obblighi che devono essere rispettati per il corretto funzionamento.

L’occasione di questo approfondimento consente di tornare su alcuni quesiti che erano stati inviati alla redazione e che per ragioni di spazio non hanno avuto risposta.

In particolare, alcuni lettori avevano chiesto alcuni chiarimenti sulla ripartizione delle spese nelle ipotesi in cui l’impianto sia destinato a servire porzioni di fabbricato in misura differente e come comportarsi di fronte a quelle unità immobiliari che non sono mai state allacciate all’impianto centralizzato. Valgono in questi casi le regole generali secondo cui le spese di manutenzione sono a carico dei condomini che ne traggono utilità in quanto proprietari, mentre rimangono esclusi coloro che non sono stati mai allacciati. Questa regola non vale per coloro che erano allacciati all’impianto centralizzato e hanno ottenuto successivamente il distacco.

Super-condominio

Se esistono fabbricati diversi che hanno in comune alcune parti tra loro, compresa la centrale termica per il riscaldamento si dovranno applicare le norme in materia di super-condominio, nominando un amministratore per le parti degli edifici in comune. Le spese saranno ripartite tra tutti i condomini interessati, fermo restando che le reti di distribuzione del calore sono da considerare comuni fino al punto di diramazione verso ciascun edificio.

Questa precisazione è importante in caso di riparazione di condotta che riguarda solo un singolo fabbricato del super-condominio.

Responsabilità dell’amministratore

Gli obblighi di manutenzione e di sicurezza degli impianti termici condominiali sono affidati all’amministratore che è considerato custode.Nell’ipotesi di impianti autonomi, l’esercizio e la manutenzione degli stessi ricadranno sul proprietario.

Orari di accensione

L’orario di accensione degli impianti centralizzati deve rispettare quanto previsto dal dpr 15 febbraio 2013, avendo ben presente che l’Italia è suddivisa in sei zone climatiche. La durata dell’accensione potrà essere divisa in due o più sezioni, ma sempre rispettando le limitazioni della zona climatica. Premesso ciò, il sindaco con ordinanza può ampliare o ridurre i periodi annuali di esercizio e la durata di attivazione del riscaldamento.

Trasformazione impianto centralizzato

Il passaggio dal riscaldamento centralizzato ad autonomo può essere adottato con un numero di voti pari ad almeno 334/1000, perché si applicheranno le maggioranze ridotte previste dalla Legge 9 gennaio 1991, n. 10 in modo da favorire il risparmio energetico.

Tuttavia, l’eventuale delibera deve contenere la relazione tecnica di conformità che consenta di provare la riduzione del consumo energetico, altrimenti non potrà essere presa con la maggioranza ridotta. La modificazione di destinazione d’uso del locale della caldaia dismessa deve essere votata dai 4/5 dei partecipanti che rappresentino i 4/5 del valore dell’edificio.

Si definisce caldaia la parte di metallo in ghisa o acciaio che contiene il bruciatore e che alimenta l’impianto condominiale. La sostituzione della caldaia con un’altra più nuova può essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea in rappresentanza di almeno 500/1000 e la spesa va divisa in relazione ai millesimi dei condomini.
http://www.leggo.it/CASA/CONDOMINIO/amm ... /881.shtml
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Interventi per il contenimento dei consumi energetici

Messaggioda grandeindio » 21 giu 2014, 11:16

Condominio: interventi per il contenimento dei consumi energetici, chi paga le spese?
Quando l’assemblea condominiale delibera l’esecuzione di lavori finalizzati al risparmio energetico, tutti i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa? Anche coloro che non trarraggono alcun vantaggio?

Manuela Margilio scrive...

La realizzazione di un sistema di isolamento diretto al contenimento dei consumi energetici costituisce, conformemente a quanto indicato nell’art. 1120 del codice civile, una innovazione diretta al miglioramento e al maggior rendimento del bene comune.

Risulta essere preliminare, di fronte ad un’opera da eseguire nell’ambito di un condominio, appurare la riconducibilità della stessa nell’ambito della categoria “innovazione” o nella categoria “manutenzione”.

A differenza dell’innovazione, un lavoro di manutenzione dell’edificio è finalizzato alla conservazione e al godimento del bene comune e sua esecuzione risulta opportuna per ragioni di necessità e di urgenza.

Maggioranza richiesta per la delibera assembleare

Per le innovazioni finalizzate al risparmio energetico l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta fatta anche da un solo condomino interessato ai lavori. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico dei lavori nonchè delle modalità di esecuzione degli interventi.
Per l’approvazione dei lavori di innovazione e della relativa spesa sono richieste delle maggioranze particolari, quelle previste dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.

La riforma del condominio è intervenuta inserendo nel codice civile le maggioranze necessarie a deliberare particolari tipologie d’innovazione (che si possono definire di interesse sociale e di adeguamento normativo e tecnologico) in passato previste da varie leggi speciali.

Pertanto la realizzazione di un intervento finalizzato al risparmio energetico, successiva alla costruzione dell’edificio, rappresenta un’innovazione che deve essere approvata dal voto favorevole della metà degli intervenuti in assemblea, che rappresenti i 2/3 del valore millesimale. Le maggioranze necessarie per deliberare un’innovazione sono dunque particolarmente alte.

La delibera assembleare adottata dalla maggioranza vincola anche la minoranza dissenziente?
Quando si parla di innovazioni vige un regime diverso rispetto alle ipotesi in cui vengano deliberate delle spese per lavori di manutenzione straordinaria (ad es. il rifacimento della facciata condominiale) in relazione alle quali il codice civile prevede che le deliberazioni assembleari, valide, siano vincolanti per tutti i partecipanti al condominio (art. 1137 c.c.).

Nel caso si tratti di innovazioni gravose (perché comportano un esborso considerevole, anche in relazione alle condizioni e all’importanza dell’edificio) o voluttuarie, si dovrà distinguere due fattispecie:

L’ innovazione consiste in un’opera suscettibile di utilizzazione separata, dall’utilizzo della quale i condomini contrari possano essere estromessi. In questo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

L’ innovazione consista in un’opera non suscettibile di utilizzazione separata; in tal caso l’innovazione in questione non è consentita se ci sono condomini che non intendono effettuare la spesa per i lavori. I lavori potranno essere ugualmente effettuati qualora la maggioranza dei condomini che l’hanno deliberata intenda sopportare integralmente la spesa.

In conclusione, a parte l’impugnazione della delibera per motivi formali, c’è da chiedersi che cosa possa fare il condomino dissenziente che non voglia partecipare a quella spesa relativa ad un intervento di innovazione.

In presenza di un’innovazione molto onerosa o non strettamente indispensabile che sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzandone il beneficio derivante.

Vi è di più: se l’utilizzazione separata dell’innovazione non è concretamente realizzabile, l’innovazione sarà possibile solo ed esclusivamente se la maggioranza che l’ha deliberata decida di sostenere la totalità della spesa.
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