Lastrico solare in condominio

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Lastrico solare in condominio

Messaggioda salvadanaio » 25 lug 2006, 16:49

LASTRICO SOLARE

salvadanaio
 

Lastrico solare

Messaggioda salvadanaio » 6 ago 2007, 17:42

Nozione

Il lastrico solare è la superficie terminale dell’edificio, con funzione di copertura e protezione del medesimo. Può essere adibito ad usi diversi, ma questi devono essere sempre accessori rispetto alla funzione principale, che è indefettibile e non può in alcun caso essere compromessa.
Il lastrico solare si distingue dal tetto in quanto, mentre quest’ultimo consta di superfici inclinate, il primo è costruito orizzontalmente, salve leggere pendenze al fine di consentire lo scolo delle acque. Esso si differenzia, altresì, dalla terrazza a livello, che non ha funzione di copertura, bensì quella di assicurare un affaccio ed ulteriori comodità agli appartamenti cui è annessa.
È detto praticabile quando è provvisto di parapetto, impraticabile nel caso in cui ne sia sprovvisto.
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, dovendosi intendere per tale l’atto di acquisto di ogni singolo appartamento, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini (Cass. 7-4-1995, n. 4060). Rientrano, inoltre, tra le parti comuni le solette in cemento armato che fungono da struttura portante del lastrico solare, nonché il manto, che può essere di asfalto o di altro materiale impermeabile.


Uso comune

L’uso che i singoli condòmini possano fare del lastrico di proprietà comune è regolato dal principio secondo il quale ciascuno può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102, 1° co., c.c.). Ad esempio, è consentita a ciascun condòmino l’installazione di antenne per la ricezione o la diffusione radiofonica e televisiva, così come è ammessa l’apposizione di insegne, targhe e cartelli a fini commerciali o pubblicitari.
Controversa, invece, è la questione relativa alla possibilità, da parte di un condòmino, di installare una canna fumaria sul lastrico comune. In passato la giurisprudenza aveva considerato tale opera alla stregua di un atto di utilizzazione del bene comune non consentito dall’art. 1102 c.c., in quanto idoneo a sottrarre una parte del lastrico all’uso degli altri condòmini (Cass. 6-5-1987, n. 4201). Più di recente, invece, la giurisprudenza ha affermato la legittimità di tale opera nel caso in cui la zona occupata sia trascurabile, in maniera tale da non menomare la funzione di copertura e calpestio del lastrico, e la possibilità di uso dello stesso da parte degli altri comproprietari (Cass. 7-3-1992, n. 2774).
Uso esclusivo - L’art. 1126 c.c. prevede l’ipotesi in cui il lastrico solare, o parte di esso, sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini. Ciò si verifica quando al lastrico «può accedere solo il proprietario, mediante una scala interna dall’appartamento sottostante, oppure dalla scala comune con porta di accesso le cui chiavi siano solo in suo possesso» (TAMBORRINO).
Il lastrico solare posto al servizio di una proprietà esclusiva deve considerarsi pertinenza di quest’ultima, anche se nulla risulta dai titoli di acquisto (Cass. 22-4-1994, n. 3832). Nulla osta, tuttavia, a che parti di esso siano attratte al regime di proprietà comune (si pensi, ad esempio, ai passaggi per accedere agli impianti comuni).
In ogni caso il fatto che il lastrico solare sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini non fa venir meno la sua funzione fondamentale che è quella di fornire copertura e protezione all’intero edificio, con la conseguenza che il diritto dell’usuario deve ritenersi senz’altro limitato da tale destinazione.
Ai sensi dell’art. 1127 c.c., il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Sono previsti i seguenti limiti:
— la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono;
— deve in ogni caso essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio, ed i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione quando esso sia pregiudicato;
— la sopraelevazione non può diminuire l’aria e la luce dei piani sottostanti, ed anche in questo caso i condòmini che abbiano a soffrire un pregiudizio possono opporsi all’opera.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini una indennità, da calcolarsi con il criterio stabilito dall’art. 1127, ult. co., c.c.
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Ripartizione delle spese di manutenzione

Messaggioda grandeindio » 12 mar 2009, 11:16

Ripartizione delle spese di manutenzione

La ripartizione delle spese relative alla manutenzione o ricostruzione dei lastrici solari è disciplinata dall'articolo 1126 del Codice civile.

In base ad esso, quando l'uso dei lastrici solari, in tutto o in parte, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 dei millesimi, nella spesa della riparazione o ricostruzione, mentre per gli altri 2/3 sono tenuti - sempre pro quota millesimale - i condomini della verticale coperta dal lastrico.

Il principio vale pure per le spese di manutenzione, riparazione o ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari ( Cassazione 15 luglio 2003,numero 11029 ).

Quanto alla responsabilità per danni da infiltrazioni, derivanti dal lastrico solare e dalle terrazze a livello a esso equiparate, occorre far riferimento alla sentenza della Cassazione, Sezioni unite 29 aprile 1997, numero 3672, che ha preso una posizione netta a favore della tesi secondo cui la norma contenuta nell'articolo 1126 del Codice civile è alternativa, sostitutiva e assorbente di tutte le norme in materia di responsabilità civile.

Secondo questa sentenza, la specificità dell'articolo 1126 induce a ritenere che la responsabilità, in materia di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, si riconduce non al principio del neminem ledere e quindi della responsabilità extracontrattuale, ma deriva dall'inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni e dalla violazione degli obblighi contrattuali di manutenzione.

Tanto l'articolo 1123, 1° comma, quanto l'articolo 1126 del Codice civile prevedono infatti obbligazioni propter rem, e cioè poste dalla legge a carico e a favore dei condomini dell'edificio, del tutto simili a quelle a carico e a favore dei comproprietari del muro comune, per la sua manutenzione, a norma dell'articolo 882 del Codice stesso.

Conseguentemente, soggetti passivi sono i condomini, ovvero i titolari della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo del lastrico solare, oltre che i partecipanti al condominio: non solo in quanto comproprietari delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, ma anche perchè i titolari della proprietà singola sul piano e sulle porzioni di piano.

Dunque, l'obbligo del condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità, alle spese per la manutenzione e riparazione delle parti comuni e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa della omessa manutenzione e riparazione, previsto dall'articolo 1123 del Codice civile, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni stesse.

Mentre una particolare condotta commissiva od omissiva, se provata, può determinare ( relativamente alle spese per rimediare alle conseguenze negative di tale condotta ) la responsabilità esclusiva, secondo l'articolo 2043 del Codice civile.

L'obbligo di contribuzione vale pure per le spese necessarie a eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio, salva, in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore, e si estende alle spese da sostenere per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.

Nella stessa direzione della citata sentenza delle Sezioni unite vanno anche le sentenze della Cassazione 28 novembre 2001, numero 15131, e 18 maggio 2001, numero 6849.

Mentre in senso parzialmente contrario si esprime la sentenza della Cassazione 7 giugno 2000, numero 7727, per la quale " in tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d'acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex articolo 2051 del Codice civile, le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpadel ( condomino ) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dahli articoli 2051 e 2056 del Codice civile, con riferimento all'articolo 1227 del Codice civile, che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relatie alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni ".

Si tenga presente, infine, che la disposizione di cui all'articolo 1126 del Codice civile è applicata, per analogia, anche al caso delle infiltrazioni ai box, provenienti dai cortili o dai giardini condominiali soprastanti.
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Locazione del lastrico solare

Messaggioda grandeindio » 17 apr 2009, 15:22

Locazione del lastrico solare

La disposizione di cui all'articolo 1126, Codice civile - relativa al riparto di 1/3 - 2/3 - riguarda solo le " riparazioni o ricostruzioni del lastrico " e non può, di per sè. riguardare i ricavi della locazione del lastrico per l'installazione di un'antenna di telefonia mobile.

In mancanza del consenso unanime di tutti i condomini, il proprietario del lastrico solare non poteva affittare il proprio lastrico a un'azienda di telefonia mobile.

Si veda, in questo senso, Cassazione 30 marzo 1993, n. 3865, per la quale " per il disposto dell'articolo 1108, comma 3, Codice civile, applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'articolo 1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini.

Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autorizzazione dell'amministratore, dalla Sip di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente a una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto ".

In tale contesto, ritengo che i ricavi derivanti dalla locazione del lastrico di proprietà esclusiva - autorizzata da tutti i condomini - debbano essere ripartiti proporzionalmente tra tutti, compreso il proprietario del lastrico solare di proprietà esclusiva, in base alle tabelle millesimali di proprietà, alla stregua di opportuni accordi tra il proprietario del lastrico e il condominio, accordi per i quali potrebbe utilizzarsi, per analogia, anche la disposizione di cui all'articolo 1126, Codice civile.
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Responsabilità del condòmino proprietario

Messaggioda grandeindio » 22 apr 2009, 13:38

Responsabilità del condòmino proprietario

Il proprietario, sia esso esclusivo o condominiale, o chi ha in uso il lastrico solare, è responsabile ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, per i mancati interventi di manutenzione e pulizia che possono provocare i danni da ristagno e infiltrazione dell'acqua piovana.
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Sconto del 36%

Messaggioda grandeindio » 6 lug 2009, 10:37

Lo sconto del 36% per il terrazzo vale anche per i condòmini

La detrazione del 36% nel caso di specie, compete anche ai condòmini sottostanti, tenuto conto della ripartizione delle spese fatta dall' amministratore o da uno dei condòmini e della tabella millesimale di proprietà delle parti comuni.

La detrazione per la terrazza a livello, ai sensi dell' articolo 2, comma 15 legge 203/2008 compete al proprietario, ma solo per la quota dei lavori di sua competenza e non anche per le quote di competenza degli altri condòmini (articolo 1126 del Codice civile, che prevede per tali spese la suddivisione per 1/3 al proprietario che ha l' uso esclusivo, e per 2/3 ai restanti condòmini).

Ai fini del 36%, quando trattasi di lavori anche parzialmente a carico del condomìnio, in ogni caso, l' importo detraibile dal singolo proprietario non può mai superare la quota di competenza sulla base della tabella millesimale, anche se lo stesso dovesse pagare interamente le spese (circolari 57/E e 121/E dek 1998).

Tuttavia, gli altri condòmini degli appartamenti sottostanti possono detrarsi le spese che sostengono direttamente di loro competenza, ripartendole tra loro sulla base della tabella millesimale.
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Lastrico ad uso esclusivo

Messaggioda grandeindio » 11 feb 2010, 12:37

Lastrico ad uso esclusivo che copre altre unità immobiliari sottostanti

Quando un lastrico solare o terrazzo a livello - che è equiparata ai fini giuridici al lastrico solare - sia di proprietà o di uso esclusivo di un condomino ma allo stesso tempo funga da copertura ad altre unità immobiliari sottostanti, queste ultime sono tenute, nel rispetto dell'articolo 1126 del codice civile, a sostenere le spese di manutenzione e conservazione nella misura di due terzi ( tra le più recenti in materia: Cassazione civile, sezione III^, 12 dicembre 1008 n. 29212 ).

E ciò nei limiti della manutenzione; non si deve confondere con le migliorie o le ulteriori spese a carico del proprietario esclusivo ( quali parapetti o quanto non rientri nel piano di copertura del terrazzo medesimo ).

Fonte: Paolo Giuggioli su " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore
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Responsabilità civile nel caso di danno

Messaggioda grandeindio » 21 giu 2010, 21:54

Responsabilità civile nel caso di danno

Una recente ed interessante sentenza del Tribunale di Bari, datata 5 maggio 2010, ci permette di tornare a parlare di lastrico solare (o terrazzo a livello) di proprietà esclusiva, danni da infiltrazioni e responsabilità.
In primo luogo, nel caso di lastrico di uso o proprietà esclusiva, la norma di riferimento ai fini della ripartizione delle spese è l’art. 1126 c.c. che recita:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Questa norma, tuttavia, non spiega a chi debba essere addebitata la responsabilità civile nel caso di danno proveniente dal lastrico.

In sostanza, che cosa accade se l’unità immobiliare di un condomino cui questa parte di proprietà esclusiva funge da copertura è oggetto, ad esempio, d’infiltrazioni?
La questione è stata ampiamente dibattuta fino al 1997, anno in cui, come spesso accade in materia di condominio, si è resa necessaria una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione per risolvere il contrasto. Due le tesi in campo:
a)da un lato chi sosteneva che l’unico responsabile fosse il titolare del diritto d’uso esclusivo o di proprietà del lastrico;
b)dall’altra parte chi invocava la responsabilità del condominio.

Prevalse quest’ultima tesi e la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).
Nel caso sotteso alla sentenza n. 1562 del 2010 resa dal Tribunale di Bari un condomino, proprietario di una porzione di piano sottostante una terrazza a livello di proprietà esclusiva subiva un danno causato da infiltrazioni provenienti dalla stessa.

In conseguenza di ciò chiamava in causa il condominio per vedersi risarcito del danno subito.
Il condominio convenuto in giudizio, eccepiva la carenza di legittimazione passiva stante la titolarità esclusiva del lastrico in capo ad un solo comproprietario.

Il giudice del capoluogo pugliese, rigettando queste eccezioni ed accogliendo la domanda di risarcimento del condominio, uniformandosi alla succitata pronuncia delle Sezioni Unite e ai successivi pronunciamenti di merito e legittimità, ha affermato che la domanda di risarcimento del danno derivante da lastrico solare di proprietà esclusiva deve essere proposta nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, compreso il proprietario o titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico (Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).

Ciò perché, com’è possibile leggere in sentenza, il danno derivava da un difetto d’impermeabilizzazione del terrazzo e non da un suo cattivo uso. Solo questa ipotesi, infatti, avrebbe comportato una responsabilità imputabile esclusivamente al suo proprietario (Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).

Avv. Alessandro Gallucci
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Lastrico solare trasformato, azione legale entro 20 anni

Messaggioda grandeindio » 13 ott 2012, 9:08

Anche il diritto reale ad opporsi alla costruzione di nuove fabbriche sul lastrico solare può estinguersi, al pari della servitù, per prescrizione ventennale. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza 17035/12.

Il caso...

Due fabbricati confinanti e il lastrico solare di uno che copre per una porzione il secondo. Il proprietario del primo aveva coperto gran parte del lastrico con una tettoia in plastica completa di grondaia, chiusa sul davanti con una vetrata e, nella stanza così realizzata, aveva collocato lavatrici e macchinari domestici che molestavano la quiete del sottostante locale, adibito a sartoria. L’usufruttuario della sartoria chiedeva la negatoria servitutis e il risarcimento dei danni per occupazione abusiva.
Le linee architettoniche dell’edificio condominiale sono state turbate? La questione arriva avanti alla Corte di legittimità, dove il primo motivo del ricorso incidentale viene accolto. La Suprema Corte afferma che il diritto del proprietario esclusivo del lastrico solare ad elevare “nuove fabbriche” (art. 1127 c.c.) viene limitato dal concorrente diritto dei condomini a non vedere turbate le linee architettoniche dell’edificio condominiale, «sicché possono ottenere il rimedio dell’esecuzione in forma specifica mediante l’azione reale della restituito in integrum a tutela della proprietà comune».

L’azione dei condomini ha dei limiti temporali. Il fatto è che se i condomini non esercitano tale azione – precisa ulteriormente la Cassazione - «nei limiti temporali entro i quali il proprietario della nuova fabbrica ha maturato il diritto a mantenerla», l’opposizione non può proporsi.

Estinzione del diritto reale ad opporsi per prescrizione ventennale. Visto che il diritto reale ad opporsi può estinguersi, al pari della servitù, per prescrizione ventennale, «non sussistono i presupposti per una astratta non usucapibilità del diritto».
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Costruzione di un gazebo sul lastrico solare

Messaggioda grandeindio » 21 mag 2013, 11:29

Costruzione di un gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo: Quali limiti ?

di Ivan Meo

L’installazione di un gazebo sul lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, può incorrere in alcuni limiti connaturali all’esistenza dell’edificio.

La conformazione del lastrico solare. Avviene piuttosto di frequente che il lastrico solare anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condomini. È anche ipotesi abbastanza frequente che il lastrico appartenga addirittura a persona che partecipa al condominio solamente quale proprietaria del lastrico. Questa peculiarità ha i suoi riflessi con particolare riguardo all’onere delle spese di manutenzione e riparazione, nonché al diritto di sopraelevazione.

L’esistenza della proprietà esclusiva, dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello di copertura dell’edificio, a vantaggio del proprietario esclusivo, o di chi ne ha l’uso esclusivo. Sviluppando quanto accennavamo sopra, possiamo ora individuare quattro limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:

le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo. È un divieto di carattere generale che trova il suo fondamento dell’art. 833 cod. civ.;
tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
il proprietario esclusivo non può, nell’esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve.


Gazebo e decoro architettonico. Ultimo e più importante limite, per la fattispecie che andremo ad analizzare, è costituito dal pregio architettonico dell’edificio. Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell’edificio, poiché, evidentemente, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini.

Proprio in riferimento a quest’ultimo limite, una inedita sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 24305/08) ha stabilito che va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. Praticamente il gazebo, secondo i Giudici, deve essere rimosso in quanto non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente, in quanto la palizzata in legno costruita e i tubi metallici di sostegno si presentavano molto simile ad una recinzione di cantiere e sicuramente non armonizzavano, ma svilivano sotto il profilo estetico e simmetrico le pur modeste strutture preesistenti.

Da questa sentenza emerge, in primo luogo, che il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale, bensì un valore connaturale all’esistenza stessa di un edificio come tale; vi è una dignità estetica, quindi, in ogni fabbricato, anche in quelli a carattere popolare o, comunque, con minori pretese dal punto di vista artistico. Si afferma, quindi, che il giudice, nell’accertare se il decoro architettonico sia stato in concreto pregiudicato, deve prendere in considerazione il carattere dell’edificio, usando criteri di maggior rigore per gli edifici che abbiano un vero e rilevante pregio architettonico e criteri di minor rigore per quegli edifici che ne abbiano invece uno modesto, per il loro carattere popolare (Cassazione del 28 novembre 1987, n. 8861).

Alcuni precedenti. Secondo elemento che il giudice di legittimità ha tenuto a precisare è quella della salvaguardia della fisionomia unitaria. A riguardo la giurisprudenza ha, tuttavia, precisato che ciascun prospetto del fabbricato, in ragione delle sue caratteristiche di visibilità, può essere oggetto di autonoma considerazione. Per esempio nella fattispecie affrontata dalla Cassazione con sentenza del 15 gennaio 1986, n. 175, un condomino aveva trasformato da terrazzo in veranda coperta una parte della sua proprietà al piano attico; la Corte di Merito aveva ravvisato nell’isolato avancorpo, un’opera lesiva del decoro architettonico in quanto interrompeva bruscamente l’omogeneità della parte alta del fabbricato – realizzato con semplice ma armonica linea di terrazzo – e rappresentava sicuramente un elemento di estraneità per chi osservava l’edificio dalla strada o dai fabbricati vicini, prescindendo dalla circostanza che un analogo manufatto era stato da altri eseguito sul fronte opposto del palazzo.

Per altro verso, si è precisato che un’alterazione del decoro architettonico può derivare anche da una modificazione interessante, in via immediata, solo “singoli elementi o singoli punti del fabbricato” ma suscettibile, tuttavia, di rifletterai negativamente sull’insieme dell’aspetto esteriore dell’edificio(Cass. 29 luglio 1995, n. 8381; Cass. 3 settembre 1998, n. 8731). Al riguardo è significativa la fattispecie affrontata da Cass. 6 ottobre 1997, n. 9717, nella quale il condominio aveva lamentato la lesione del decoro architettonico in una costruzione di circa 56 mq. sulla superficie di un appartamento in proprietà esclusiva ed il giudice di merito, nell’accogliere la domanda di demolizione, aveva pur riconosciuto, sulla base dei rilievi eseguiti al c.t.u., che il principio ispiratore delle linee estetiche dell’edificio era del tutto “anonimo”, trattandosi di edificio appena decoroso e che, invece, la nuova costruzione si presentava “dignitosa e discretamente realizzata”.

Dai dettati giurisprudenziali possiamo quindi riassumere quanto segue:

il decoro architettonico negli edifici in condominio è una qualità essenziale ed intrinseca riscontrabile ogni edifico;
tale qualità è di per sé un valore essenzialmente immateriale, che non si identifica con la conformazione materiale di talune parti o di tutto l’edificio ma ne è piuttosto la risultante sotto il profilo estetico complessivo;
il decoro architettonico si configura come valore elastico condizionato da mutevoli variabili come quelle del costume sociale e dall’evoluzione tecnologica.
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Condominio, Due soli condomini, si divide tutto a metà?

Messaggioda grandeindio » 3 gen 2014, 12:37

Condominio, Due soli condomini, si divide tutto a metà?

Gent.mo Avvocato,
nel caso di un condominio formato da due soli condomini, laddove sia necessario procedere al rifacimento del lastrico solare a uso esclusivo di un solo condomino, si applica il criterio di riparto delle spese di cui all’art. 1126 c.c. (1/3, 2/3), o si divide equamente tra i due condomini? La ringrazio.

Gent.ma Signora,

il lastrico solare è una struttura piana, posta a copertura dell’edificio, alla stessa stregua di un tetto, che, in linea generale, rientra tra le parti comuni del condominio – se il contrario non risulta dal titolo – ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 del codice civile, con la conseguenza che le spese per il suo rifacimento vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.

Laddove, tuttavia, il lastrico solare sia ad uso esclusivo di un singolo condomino (normalmente il proprietario dell’ultimo piano) – come nel caso di specie – trova applicazione l’art. 1126 c.c., che così dispone:“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Orbene, la suddetta disposizione non conosce eccezioni derivanti dalla particolare tipologia di condominio, trovando applicazione anche per i condomini c.d. “minimi”, formati cioè – qual è, appunto, il caso di specie – da due soli condomini.

Del resto, l’intera disciplina del Titolo VII del terzo libro del codice civile risulta applicabile ad ogni tipo di condominio, ivi compresi i “condomini minimi”, formati da sue soli partecipanti, per i quali, per ovvie ragioni, non troveranno applicazione le sole norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale.

Vi è, altresì, da considerare che la disposizione di cui all’art. 1126 c.c. trova applicazione anche laddove, per ipotesi, il lastrico serva da copertura ad un solo condomino, proprio perché, anche in tal caso, la sua funzione – primaria – di copertura non viene meno.

E’ dunque corretto – ed in tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione – che anche nei “condomini minimi” e a prescindere da quanti siano le unità immobiliari cui il lastrico serva da copertura, trovi applicazione la disposizione codicistica di cui all’art. 1126.

Disposizione, questa, da Lei stessa correttamente richiamata e che trova, dunque, applicazione anche nel Suo caso specifico.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola
http://www.nove.firenze.it/vediarticolo ... 1.02.14.14
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Lastrico solare provoca danni? Sulla causa decide l'assemble

Messaggioda grandeindio » 18 feb 2014, 11:22

Lastrico solare provoca danni? Sulla causa decide l'assemblea

Avv. Alessandro Gallucci scrive...

Quante volte vi è capitato di sentir dire, di leggere o di vivere direttamente, un problema riguardante danni da infiltrazione provenienti dal lastrico solare?

Quante di queste volte l'amministratore (voi se lo siete o il vostro) ha agito difendendo il condominio in giudizio nominando un avvocato e dando poi comunicazione all'assemblea dello svolgimento della causa?

Non poche immaginiamo.

Ebbene, stando a quanto detto dalla Cassazione con la sentenza n. 2859 del 7 febbraio 2014, in tutti questi casi l'amministratore, il quale avesse agito senza specifico mandato o ratifica da parte dell'assemblea, non avrebbe avuto il potere di farlo.

Insomma, per la Cassazione, le azioni risarcitorie relative ai danni da infiltrazione provenienti dal lastrico solare (ma non vi sono motivi per non estendere questo ragionamento anche ad altre controversie aventi ad oggetto risarcimenti) non possono essere gestite dall'amministratore senza il consenso dell'assemblea.

Diversamente il giudice dovrebbe farlo notare al legale rappresentante della compagine per consentirgli di sanare la situazione (cfr. art. 180 c.p.c.) ed in difetto dichiarare la contumacia del condominio convenuto in giudizio a causa della carenza di legittimazione passiva dell'amministratore.

Il caso che ha portato alla sentenza in esame è uno di quelli che accadono quotidianamente nei nostri condomini.

Un condomino lamenta infiltrazioni dal lastrico solare e inizia un'azione risarcitoria. Il condominio si costituisce in giudizio e la causa, tra alterne vicende anche di carattere processuale, prosegue fin davanti ai giudici della Corte regolatrice.

Qui il condomino ribadisce una propria doglianza: l'amministratore s'era costituito in giudizio, nei gradi di merito, senza il consenso dell'assemblea, ma non poteva farlo: i giudizi risarcitori non rientrano nelle sue competenze.

Gli ermellini hanno condiviso questa doglianza.

Si legge in sentenza che “nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell'art. 1131 cod. civ. l'amministratore di condominio non è, legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell'assemblea, atteso che "ratio" del secondo comma dello stesso art. - che consente di convenire in giudizio l'amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio - è soltanto quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anziché citare tutti i condomini, mentre nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l'amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea( Cass. 22294/2004). D'altra parte, l'amministratore del condominio, nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione ( Cass. 18331/2010)” (Cass. 7 febbraio 2014 n. 2859).

Il richiamo a quest'ultima sentenza citata nella n. 2859, quella delle Sezioni Unite del 2010, è ormai diventato sempre di più ragione per escludere la regolarità di molte costituzioni in giudizio da parte dei condominii.

In questo contesto, specificano da piazza Cavour, poiché la causa “ha a oggetto il risarcimento dei danni derivanti dalle cose comuni, si rendeva necessaria l'autorizzazione dell'assemblea che avrebbe dovuto deliberare circa le determinazioni da assumere sulla lite instaurata contro il Condominio” (Cass. 7 febbraio 2014 n. 2859).

Si tratta di una pronuncia che non ha precedenti simili, insomma una novità; se da un lato è vero che a fronte di una domanda risarcitoria il condominio potrebbe essere intenzionato a soddisfarla senza procedere alla causa, dall'altro non può sottacersi che molto spesso azioni risarcitorie del genere sono connesse all'accertamento della causa del danno; e l'accertamento delle responsabilità – per danni subiti dalle parti comuni o per danni da essere provenienti (ossia, tanto in senso di azione giudiziale attiva, quanto nel senso di resistenza nel giudizio) – è da sempre stata considerata annoverabile tra gli atti conservativi. Di conseguenza, rispetto a queste azioni, l'amministratore ai sensi degli artt. 1130-1131 c.c. ha il potere di stare in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare (cfr. Cass. SS.UU. n. 18331-2/2010).

Insomma quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 2859 parrebbe porsi in contrasto con i principi espressi in passato dallo stesso Supremo Collegio. Se si tratta d'una pronuncia che resterà isolata, questo ce lo dirà solo il tempo.
http://www.condominioweb.com/condominio ... o2011.ashx
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Spesa lastrico solare su due livelli

Messaggioda grandeindio » 4 mar 2014, 12:03

Spesa lastrico solare su due livelli

Avv. Alessandro Gallucci scrive...

Le modalità costruttive degli edifici, sovente, mettono a dura prova l'applicazione delle regole dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici.

Mettere a dura prova, ossia creare delle difficoltà applicative che, è noto, non è raro possano sfociare in contrasti ed in contenziosi.

Il motivo è semplice: alcune norme dettate in materia di condominio, anche dopo l'approvazione della riforma (che non ha modificato tutti gli articoli), sono molto generiche se non addirittura oscure.

In questo stato di cose i ricorsi all'Autorità Giudiziaria sono stati, sono e saranno una regola rispetto a determinate fattispecie.

Prendiamo ad esempio l'art. 1126 c.c. Questa norma, dettata in relazione alla manutenzione e ricostruzione del lastrico solare di uso (o proprietà esclusiva), recita:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Si badi: se dal lastrico provengono infiltrazioni la cui responsabilità è addebitabile all'utilizzatore esclusivo, è solamente lui il soggetto che deve affrontare la spesa per il risarcimento e il ripristino dello stato dei luoghi (cfr. tra le tante Trib. Roma 15 gennaio 2009 n. 870).

In un normale caso di manutenzione, dunque, l'utilizzatore (o il proprietario) esclusivo del lastrico solare partecipa alla spesa per un terzo del suo ammontare, mentre i condomini proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura partecipano per i restanti due terzi in proporzione al valore della sua unità immobiliare.

Se l'unità immobiliare dell'utilizzare del lastrico è coperta dal lastrico medesimo, egli parteciperà alla spesa, in ragione dei millesimi di proprietà, anche per la quota parte dei due terzi.

Che cosa accade, invece, se l'appartamento del condomino utilizzatore non è interamente coperto dal lastrico?

Si badi, ciò non perché solo una parte ricade nell'ideale verticale che parte dal lastrico e prosegue giù, quanto piuttosto perché parte dell'unità immobiliare è soprastante tale lastrico.

Insomma per una parte dell'appartamento il lastrico è di copertura mentre per l'altra è piano di calpestio.

Ebbene la Cassazione, con la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014, s'è pronunciata proprio su un caso del genere.

In breve: l'assemblea delibera lavori di manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo e stabilisce l'applicazione dell'art. 1126 c.c. per la ripartizione dei relativi costi.

Un condomino non ci sta e impugna la delibera: a suo modo lui di vedere, sé è vero che deve partecipare a quella spesa sia per un terzo (quale utilizzatore esclusivo), sia per una quota parte dei due terzi, tale quota non è calcolabile sui millesimi di tutta l'unità immobiliare ma solamente su quella parte cui il lastrico funge da copertura. In effetti l'appartamento del condomino è posto su due livelli ed il piano superiore non è, nemmeno in parte, coperto da lastrico.

In primo grado il condomino vede respinte le proprie lamentale che, però, vengono accolte nel giudizio di appello: delibera annullata! Da qui il ricorso per Cassazione da parte del condominio. Ricorso respinto.

Motivo?

I giudici di piazza Cavour ricordano che requisito fondamentale per essere inclusi nella ripartizione dei due terzi della spesa di rifacimento del lastrico ad uso esclusivo l'unità immobiliare dev'essere coperta (anche parzialmente dal lastrico). Tuttavia, specificano gli ermellini, “il concorso nella suddetta quota - là dove, come nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura - si ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento” (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1451).

Per la Cassazione, quindi, l'unità immobiliare su un unico livello coperta solo in parte dal lastrico solare deve partecipare ai due terzi della spesa in ragione dell'intera quota millesimale mentre l'appartamento su due livelli, dei quali solo quello più basso è coperto dal lastrico, deve partecipare al costo di manutenzione solamente in ragione dei millesimi espressi dal piano coperto dal più volte citato lastrico.
http://www.condominioweb.com/lastrico-s ... spesa.2070
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Lastrico solare, nozione e procedure

Messaggioda grandeindio » 6 apr 2014, 14:56

Lastrico solare, nozione e procedure

Avv. Alessandro Gallucci scrive...

Uno degli argomenti più spinosi in tema di interventi manutentivi e ripartizione dei relativi costi riguarda il lastrico solare.

Chi deve pagare che cosa?

Chi e quando è responsabile dei danni da essi provenienti?

Partiamo dalla definizioni di lastrico; la legge non ne fornisce la nozione. Fondamentale, quindi, l'opera interpretativa di dottrina e giurisprudenza.

Abbiamo selezionato questa definizione che appare essere quella che fotografa al meglio il concetto in esame.

“Per lastrico solare – ha detto la Cassazione nel dicembre del 2013 – deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

In questo caso la Corte regolatrice ha specificato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia, è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni” (Cass. ult. cit.). Nel caso specifico la Corte ha escluso che i torrini delle scale potessero essere considerati parte del lastrico. I torrini della gabbia scale ed il locale ascensore sono beni a sè stanti rispetto al lastrico solare

Diverso, ad avviso di chi scrive, il discorso per quelle parti di lastrico che, sporgendo orizzontalmente, vanno a creare una sorta di balcone in continuità con il lastrico medesimo, aggettando, però, rispetto alla sagoma dell'edificio. In queste ipotesi, tali prolungamenti non hanno specifica destinazione né autonoma consistenza e debbono essere considerati parte integrante del lastrico medesimo.

Il lastrico dotato di parapetti è utilizzabile anche per funzioni differenti da quella di mera copertura dell'edificio ed è chiamato terrazza.

Se il lastrico (e la terrazza) sono in proprietà ed uso comune, tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione sulla base dei millesimi di proprietà, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c.

Se il lastrico serve solo una parte dell'edificio, le spese devono essere sostenute solo da quei condomini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.). E' il caso del così detto condominio parziale. L'utilità, nel caso di terrazzo, non sta solo nella copertura ma anche nella possibilità di accedervi per altri usi.

In queste ipotesi, nel caso di danni, tutto il condominio (o il condominio parziale se si verte nell'ambito applicativo del terzo comma dell'art. 1123 c.c.) è responsabile in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c. Il condominio, la responsabilità per danni da cose in custodia e le cause di assenza di responsabilità

Può accadere, anzi accade molto frequentemente, che solo un condomino (o al massimo un gruppo di condomini) possa utilizzare il lastrico: si tratta della fattispecie disciplinata dall'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, che recita:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ai lastrici solari di uso esclusivo vanno equiparate le terrazze e le terrazze a livello in uso esclusivo. La Cassazione ha specificato che ai fini dell'applicazione della norma citata è indifferente che si tratti di parte dell'edificio in uso o proprietà esclusiva, poiché ciò che conta è la funzione di copertura (Cass. 30 aprile 2013 n. 10195). La norma è chiara: si deve rifare la guaina impermeabilizzante? L'utilizzatore esclusivo paga un terzo della spese mentre i restanti due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve (da copertura) in ragione dei millesimi di proprietà dell'intera unità immobiliare e non solo di quella ricadente sotto il lastrico.

Quando il bene è condominiale ma l'uso è esclusivo, oppure quando il lastrico pur essendo di proprietà esclusiva svolge comunque una funzione di copertura dell'edificio, chi è responsabile per che cosa? Su tutti (ma solo per meglio esplicitare il quesito) si pensi ai danni da infiltrazione.

Al riguardo non può non farsi riferimento ad una sentenza resa dalle Sezioni Unite nel 1997. In quell'occasione i giudici di piazza Cavour ebbero modo di affermare che “poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”.

In questo contesto, prosegue la Corte, “dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. Sezioni Unite 1997 n. 3672 ).

Si tratta di una responsabilità ai sensi dell'art. 1126 c.c. e non ai sensi dell'art. 2051 c.c.; la responsabilità per danni da cose in custodia, disciplinata da tale ultima norma, è applicabile quando si accerta che il danno sia stato causato non da difetto di manutenzione imputabile al condominio ma dal fatto del proprietario o utilizzatore in via esclusiva.

Il cortile condominiale che funge da copertura dell'autorimessa (sia essa aperta o a box) non può essere equiparato al lastrico solare, ma dev'essere considerato alla stregua di un solaio interpiano (art. 1125 c.c., cfr. Cass. 19 luglio 2011 n. 15841).
http://www.condominioweb.com/lastrico-s ... zione.2158
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