LITI CONDOMINIALI

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LITI CONDOMINIALI

Argomenti coordinati:
Abuso edilizio
Arbitrato giudiziale
Azione di reintegrazione
Competenza nel giudizio
Conflitto di interessi
Decreto ingiuntivo
Delibere nulle
Denuncia di nuova opera e di danno temuto
Difformità e vizi su appalto
Diritto di difesa per il condòmino
Dissenso del condòmino dalle liti
Esonero del costruttore dal pagamento delle spese
Fallimento
Fumo
Gestione legale
Illecito urbanistico
Immissioni rumorose
Impugnazione della delibera
Ingiuria o diffamazione
Insolvenza amministratore
Legge 449/97: Limite per i condòmini morosi
Morosità
Nullità e annullabilità della delibera
Obbligati in solido venditore/acquirente
Obbligo di pagamento delle rate condominiali
Omissione dei lavori in caso di minaccia di rovina dell' edificio
Opera abusiva
Pignoramento
Procedura per la conciliazione con arbitro
Procedimento arbitrale
Questioni legali e di dottrina
Reati edilizi
Responsabilità civile
Responsabilità decennale del costruttore
Rumori molesti
Sanzioni per infrazione al regolamento
Spese legali
Violazione del regolamento da parte dell' inquilino
Violazione del regolamento e contenzioso

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Ripartizione della spesa

E' frequente la pretesa dell' amministratore del condomìnio di porre a carico dell' ente di gestione le spese legali affrontate dal condomìnio nel giudizio in cui, effettivamente, è stato incardinato a causa della sua gestione.

Questa pretesa è infondata, poichè in questo caso la separazione di responsabilità di cui all' art. 1132 del Codice Civile si verifica automaticamente, poichè si considera la particolare posizione assunta dal condòmino nella lite (Cioè il soggetto chiamato alla lite, effettivamente, è in questo caso l' amministratore e non il condomìnio).

Generalità e giurisprudenza

Nelle controversie tra il condominio ed un condòmino, ai fini della ripartizione delle spese di giudizio, la posizione del condominio deve essere tenuta distinta da quella del condòmino, dovendo ciascuno sostenere il compenso spettante al proprio legale e le altre spese risultanti a suo carico dal provvedimento giurisdizionale. In particolare le spese gravanti sul condominio dovranno essere ripartite fra i condòmini, in base ai millesimi di proprietà, senza nulla poter pretendere dal condòmino che è parte avversa nella controversia.
Ove taluni condòmini si siano avvalsi, ai sensi dell’art. 1132 c.c., della facoltà di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze sfavorevoli della lite, la ripartizione delle spese, nel caso di soccombenza, deve avvenire, sempre in base ai millesimi di proprietà, fra i soli condòmini che abbiano votato a favore della controversia, con esclusione di quelli dissenzienti. Ove, invece, l’esito della lite sia stato favorevole al condominio, i dissenzienti che ne abbiano tratto vantaggio sono tenuti a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente (art. 1132 c.c.). Alcuni autori, a quest’ultimo riguardo, interpretano il dettato normativo nel senso che la possibilità di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite, sussisterebbe non solo nell’ipotesi di soccombenza ma anche nel caso di esito favorevole laddove l’utilità o il vantaggio conseguente alla vittoria della lite fosse divisibile, in maniera tale da poter separare la posizione del dissenziente da quella degli altri condòmini. L’opposta soluzione appare, tuttavia, più aderente allo spirito e alla lettera della legge.

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Ruolo dell' amministratore

L' amministratore ha la rappresentanza in giudizio dei condòmini.
Può rappresentarli sia nelle cause contro dei condòmini dello stabile sia in quelle contro altre persone (per esempio un' impresa che esegue malamente dei lavori di manutenzione).
L' amministratore, come è stato chiarito in varie sentenze di Cassazione, può agire a tutela anche di una sola parte dei condòmini, anche perchè in caso di supercondominio ve ne possono essere alcuni non coinvolti negli interessi difesi in giudizio.
Quando la lite rientra nelle sue competenze e perciò non ha bisogno dell' assenso dell' assemblea per agire (per esempio in caso di tutela e conservazione delle parti comuni o di rispetto del regolamento condominiale), può difendere perfino una minoranza di condòmini contro la maggioranza.
Quando l' amministratore manca, chi intende iniziare una causa contro il condòmino può pretendere la nomina di una persona con funzioni di "curatore speciale".

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Rappresentanza automatica

La rappresentanza in giudizio dell' amministratore può essere automatica, cioè non richiedere l' assenso dell' assemblea, oppure essere delegata dall' assemblea.
La rappresentanza nelle liti promosse dal condomìnio ("liti attive") è comunque automatica nei casi previsti dal Codice Civile agli artt. 1130-1131:
Esecuzione delle delibere dell' assemblea, cura del regolamento condominiale, disciplina delle cose e dei servizi comuni, riscossione dei contributi, erogazione delle spese, atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell' edificio.
Ulteriori poteri di rappresentanza giudiziale attiva possono essere attribuiti all' amministratore dal regolamento contrattuale, purchè il regolamento stesso non vada a ledere i diritti non disponibili dei singoli (per esempio quelli costituzionali).
Resta invece incerto se il regolamento possa limitare (non escludendoli) i poteri di rappresentanza giudiziale; su questo argomento la giurisprudenza e la dottrina hanno orientamenti discordanti.
L' amministratore ha inoltre la rappresentanza automatica quando qualcuno promuove una lite contro il condomìnio (la cosiddetta "legittimazione passiva").
Tuttavia, in tutti i casi in cui l' amministratore ritenga che la lite (attiva o passiva) esuli dalle sue attribuzioni, è opportuno che ne dia notizia senza indugio all' assemblea, pena il pericolo di dover pagare i danni nonchè di essere revocato dall' incarico.
Infatti l' articolo 1131 del Codice Civile stabilisce che quando l' amministratore è destinatario di una citazione o di un provvedimento diretto all' ente condomìnio, ne deve dare comunicazione all' assemblea dei condòmini, pena la revoca.
Su quest' ultima conseguenza decide il Tribunale in Camera di consiglio con decreto motivato, sentito l' amministratore in questione (Vedi art. 64 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile).

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Conseguenze

Se la lite rientra nelle competenze dell' amministratore e non richiede l' assenso dell' assemblea, egli è tenuto a promuoverla o comunque ad assumerne la rappresentanza.
Se non lo fa, può essere citato in giudizio per rispondere dei danni.
Per esempio, se un condòmino non paga le rate condominiali, l' amministratore deve fargli causa, ricorrendo a norma dell' art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, al decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l' opposizione.
Vi è anche un' ulteriore conseguenze delle cause di competenza dell' amministratore: l' obbligo dei condòmini a parteciparvi, senza avere in questo caso la possibilità di dissentire, separando le proprie responsabilità.
In questo caso, infatti, non si applica l' art. 1132 del Codice Civile.
Questo principio vale perfino qualora una lite di automatica competenza dell' amministratore sia invece deliberata in assemblea, come spesso accade.
In tal caso, infatti, per far causa è sufficiente la firma dell' amministratore, mentre quelle dei proprietari sono meramente aggiuntive.

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Il condòmino in causa con il condomìnio non contribuisce a pagare le spese legali della causa

Nel caso di lite tra condominio e condòmini, si forma una scissione della compagine condominiale, che vede contrapporsi il condòmino ricorrente ai restanti condòmini.
In questo caso, il condòmino in causa con il condomìnio non può essere tenuto a concorrere alle spese legali di qualunque specie, sostenute contro di lui.

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Decesso del condòmino e passaggio di proprietà agli eredi

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 6926/2007) ha stabilito che "l'amministratore, il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifestano la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso".

Prosegue poi la Corte che "in senso contrario, non si potrebbe invocare il fatto che, in base all’articolo 1136, comma 6, C.c., l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini siano stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all’amministratore".

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Quorum maggioranze

Per le liti attive ( e passive ) giudiziarie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore è richiesta sia in prima che in seconda convocazione l'approvazione a maggioranza dei condomini intervenuti, fermo restando che occorre il quorun di almeno la metà del valore dell'edificio perchè l'assemblea possa validamente deliberare.

I voti sono sempre positivi o negativi e gli astenuti non contano.

L'art. 1132 del Codice civile stabilisce che qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

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Dissociarsi dalla lite

L'articolo 1132, Codice civile prevede la possibilità per il singolo condomino di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze di una lite attiva o passiva che l'assemblea condominiale ha deliberato.

Questa facoltà può però essere esercitata solo se la lite riguarda le parti comuni dell'edificio e la proposizione della controversia in sede civile sia stata deliberata dall'assemblea.

Nel caso in cui l'amministratore, nei limiti della sua legittimazione passiva ( ex articolo 1130 ), si è costituito senza alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio, si deve escludere la possibilità per il condomino dissenziente di esercitare il potere di estraniazione, data la mancanza di una specifica decisione dell'assemblea intorno alla lite. ( Cassazione, 2 marzo 1998, n. 2259 ).

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Il debitore è sempre il condòmino locatore

Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781.

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore.

L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione.

Nel caso in esame era stata proposta opposizione tardiva, ex art. 650 cod. proc. civ., avverso il decreto con cui il Giudice di Pace gli aveva ingiunto di pagare a favore di S.L. la somma di Euro 679,49 a titolo di oneri condominiali non pagati e di saldo del prezzo per il consumo del gas metano, relativi all'appartamento locato all'opponente dal S. L.

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Limite per la transazione giudiziale

Se ha ad oggetto beni comuni indisponibili - per i quali è richiesta l'unanimità dei consensi di tutti i condomini - la transazione può essere decisa solo all'unanimità. Si veda, in questo senso, Cassazione 04/07/2001 n. 9033 e 24/02/2006 n. 4258.

Secondo la pronuncia da ultimo richiamata, " ai sensi dell'articolo 1108 comma 3 del Codice civile è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e,quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi, fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea, che decide a maggioranza, di autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni ".

A parte ciò, l'assemblea avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio dei diritti che non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all'amministratore, a norma dell'articolo 1131 del codice civile, è legittimata a concordare una transazione avente ad oggetto lavori da eseguire sulle parti comuni dell'edificio per eliminare i vizi e difetti in essi riscontrati, senza per questo invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente far valere, nei confronti del costruttore, nonostante la transazione e nei limiti della loro quota, il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dall'inadempimento dello stesso ( Cassazione 25 marzo 1980 n. 1194 ).

Fonte: Sivio Rezzonico su " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

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Archivio di legislazione e sentenze:

http://dirittoditutti.giuffre.it/psixsi ... ondominio/