Art. 1118. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

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Art. 1118. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

Messaggioda grandeindio » 21 nov 2012, 11:44

Art. 1118 – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni) – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’ unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all' utilizzo dell'' impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell' impianto e per la sua conservazione e messa a norma.


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Art. 1118. – (Norma soppressa).

Messaggioda grandeindio » 21 nov 2012, 11:49

Norma soppressa, note del condodizionario:
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Art. 1118, e 1119 codice civile

Messaggioda grandeindio » 28 feb 2013, 13:58

Art. 1118 e 1119 codice civile

il condomino, che ha un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni, le quali non possono essere divise se questa operazione ne rende l’uso più scomodo a qualunque altro condomino.

Il concetto espresso, per quanto prima facie sembri banale, sovente è messo in discussione dalle affermazioni di chi vivendo poco la propria abitazione in condominio (per i più svariati motivi) ritiene di aver il diritto di pagare di meno. L’affermazione in sé e per sé è da considerasi errata; tuttavia, appare utile una specificazione, anche alla luce di una sentenza del 2004.

Infatti, l’orientamento che pare si stia facendo strada nella giurisprudenza di legittimità è quello di una particolare interpretazione letterale dell’art. 1118 c.c. In sostanza, partendo dal fatto che il secondo comma dell’art. 1118 c.c. nega la possibilità di sottrarsi alle spese per la conservazione delle cose comuni ma non a quelle per l’uso, la Cassazione ne deduce che in determinate circostanze si possa essere esonerati dalle spese per l’uso della cosa comune (si veda Cass. 5974 del 2004).

La sentenza era relativa alla legittimità del distacco dall’impianto centralizzato ed alla conseguente nuova modalità di ripartizione delle spese. Non si segnalano sentenze su simili su altri servizi condominiali. C’è da aspettarsi che al ricorrere di determinate condizioni il principio possa essere applicato anche per altre spese.

Anche la riforma ha inciso in modo sensibile sul principio sopra enunciato, stabilendo, con l'introduzione del terzo comma dell'articolo 1118, che “il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

Prosegue tuttavia il nuovo articolo lasciando la possibilità allo stesso di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento o di condizionamento centralizzato, sempre che ciò non costituisca un aggravio di spesa per gli altri condomini. Nel caso il singolo opti per l'uso esclusivo dell'impianto dovrà provvedere in prima persona alla copertura delle spese sia ordinarie che straordinarie.

Strettamente connesso al concetto di irrinunciabilità delle cose comuni descritto dal secondo comma dell’art. 1118 c.c. è quello di indivisibilità dei beni comuni contenuto nel successivo art. 1119 c.c. Si tratta di un’indivisibilità relativa, e non assoluta, che trova il proprio limite nel disagio che gli altri condomini sarebbero costretti a sopportare in caso di divisione delle parti comuni. E’ evidente che si tratti di un concetto che sfugge ad una precisa catalogazione teorica, essendo necessario valutare volta per volta quale sia l’uso incomodo in relazione a tutte le circostanze del caso concreto.

La valutazione va fatta tenendo conto dell’uso di ogni singolo condomino e non dell’uso degli altri condomini (altri rispetto a chi avanza la proposta) globalmente considerati. Alla regola generale dell'indivisibilità la riforma ha previsto l'eccezione della richiesta sorretta dal consenso di tutti i condomini, purchè la divisione sia effettuata nei limiti della corretta gestione e della buona conservazione della cosa comune.
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Riscaldamento, i condomini possono rendersi autonomi

Messaggioda grandeindio » 3 gen 2014, 12:41

Riscaldamento, i condomini possono rendersi autonomi

La riforma del condominio approvata in via definitiva il 20 novembre 2012 contiene numerose novità, alcune delle quali ancora poco conosciute. Fra l’altro, la riforma prevede che il singolo condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato senza dover aspettare il parere positivo dell’assemblea.

Sono molto interessato all’argomento e a questo proposito ho un quesito per l’avvocato Giuseppe Bassu. Pertanto infatti sapere quali sono le procedure giuste da seguire sia dal condomino che intende distaccarsi, sia da parte dell’amministratore, il quale non può subito dimostrare che il distacco di uno o più condomini sia pregiudizievole per gli altri.

A seguito della legge di riforma 2012 del condominio, la quale ha introdotto il IV comma dell'articolo 1118, chi si vuole distaccare dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di condizionamento - può farlo, senza il benestare dell'assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti. Questo significa che, dal suo distacco, non devono derivare squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Chi si distacca, tuttavia, deve continuare a pagare la manutenzione straordinaria, oltre che le spese per la conservazione e messa a norma dell'impianto, rimanendo quest’ultimo una delle parti comuni di cui ciascun condòmino è comproprietario a carico del singolo che intende distaccarsi. Pare ad ogni buon conto opportuno dare comunicazione del distacco all'amministratore, allegando inoltre una perizia redatta da un tecnico iscritto all'Albo provinciale dei manutentori termici che attesti la sussistenza dei presupposti di legge suindicati.

Qualora l'amministratore del condominio dovesse ritenere in ogni caso lesivo il distacco, solo a titolo di esempio perché si sia già verificata una situazione simile oppure perché i dati emersi dalla perizia non escludano il pregiudizio a carico degli altri condòmini, questo potrà tutelare i diritti di questi ultimi promuovendo un'azione giudiziaria a tutela dell’intero condominio. (Avvocato Giuseppe Bassu)
http://lanuovasardegna.gelocal.it/sassa ... -1.8397419
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Il regolamento non può obbligare al «centralizzato»

Messaggioda grandeindio » 23 gen 2014, 10:46

Il regolamento contrattuale del condominio non può obbligare al «centralizzato»

La riforma del condominio conosce le prime applicazioni giurisprudenziali ma siamo ancora alle battute iniziali di un'elaborazione che sarà certamente complessa. Si segnala una interessante pronuncia del Tribunale di Torino (ordinanza del 20 gennaio 2014), chiamato a decidere su un condòmino che aveva chiesto di staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, richiamandosi alle nuove disposizioni dettate dal quarto comma dell'articolo 1118 del Codice civile, che lo autorizza se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Il condominio si era opposto al distacco, affermando che lo stesso era vietato dal preesistente regolamento contrattuale e che, comunque, in sede regionale erano state emanate normative che rendono illegittimo il distacco dagli impianti che servano più di quattro unità immobiliari.
Il Tribunale ha ritenuto che le difese e le eccezioni articolate dal condominio dovessero essere superate e che si dovesse soltanto verificare se dal distacco conseguano pregiudizi per gli altri condomini, secondo quanto previsto dal nuovo quarto comma dell'articolo 1118.

Per pervenire a tale decisione il Giudice ha osservato in primo luogo che la causa riguardava i diritti di un condòmino e i rapporti tra partecipanti al condominio, mentre l'articolo 117 della Costituzione riserva allo Stato la competenza per l'ordinamento civile e penale. Ad avviso del Tribunale, tanto basterebbe per escludere l'incidenza delle normative regionali nelle cause in tema di distacco che dovrebbero essere decise unicamente applicando le norme del codice civile, dettate dallo Stato.
Inoltre, poiché il convenuto aveva richiamato il divieto al distacco contenuto nel regolamento contrattuale, nell'ordinanza è stato ricordato un preciso precedente (n. 19893/2011) dove la Cassazione aveva ritenuto che i regolamenti di condominio non possano contenere divieti di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento, poiché le relative clausole non perseguirebbero interessi meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento giuridico.

Si ricorda però che nel nostro ordinamento le leggi regionali hanno la stessa efficacia delle leggi delle stato, per cui il giudice non può limitarsi a disapplicarle, ma ha l'obbligo di sollevare (eventualmente) la questione di costituzionalità, ovviamente davanti alla Corte Costituzionale. Pertanto, la decisione di non considerare le normative di emanazione regionale può valere unicamente per le delibere di giunta regionale, che sono atti amministrativi, ma non per le vere e proprie leggi, alle quali il giudice è soggetto esattamente come accade per le leggi approvate dal Parlamento.

Comunque, se pure è vero che la normativa regionale di natura amministrativa non può intromettersi nei rapporti privatistici come quello tra condòmino e condominio, è altrettanto vera la sua validità per la sistemazione degli impianti termici, quindi una delibera di giunta può fissare in modo vincolante nella Regione le modalità per progettare, realizzare e condurre l'impianto centralizzato, che ha rilievo in materia di energia e di inquinamento.
Infine, non risulta del tutto certo che i principi ivi contenuti non possano essere disattesi dal regolamento contrattuale. Infatti, dell'articolo 1118 c.c. unicamente il secondo comma è dichiarato inderogabile.
http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/c ... d=AbG8Q5HJ
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